主题：【直播】蓝图变版图•烽火连八月 高新区楼市新格局高峰论坛

蓝图变版图•烽火连八月 高新区楼市新格局高峰论坛

长期以来，园区以国际化的定位迅速成为苏州看世界的一个窗口，而作为老牌经济开发区的高新区近些年则处于发展转型期。 
相较于园区突飞猛进的经济发展、房价增速，苏州新区一度被扣上“不温不火”的帽子。然而，随着“北拓西进”策略的迅速推进，园区房源可遇不可求的情形之下，越来越多的购房者把眼光投向苏州西部，大新区楼盘受到更多购房者的关注。从房地产行业的布局上来看，目前已经形成“中央生态城、科技城、浒墅关、狮山路、马运路”五大板块各领风骚的局面。 
而地产大鳄灵敏的触角早就深入此地，旭辉、中铁、绿地、金科、招商、长成控股、龙湖等先后进驻，使得该区域内住宅、商业全面布局；产品更向刚需、刚改、中高端、综合体等多业态发展，轻轨、中环、有轨电车等如此多不可复制的优势，将会给区域带来怎样的发展，“高朋满座”的大新区新高地在何方？ 
由搜房网主办的“蓝图变版图 烽火连八月”高新区楼市新格局高峰论坛，邀请政府领导、大新区的品牌房企、业内精英人士，共同探讨新格局、新形势。 

活动时间：2013年8月22日（周四）13：30--16：30 
活动地点：新区香格里拉酒店荷风亭 
主办单位：搜房网

讨论议题：

1、 自苏州启动“西进”战略发展计划以来，新区发生怎样翻天覆地的变化，何种价值潜力令人趋之若鹜？ 绿地、龙湖、金科等地产大鳄进驻，未来会给区域呈现什么？区域内新项目又将面临什么样的挑战和机遇？ 
2、 大量基础设施的建设和规划将对区域发展产生怎样的影响？狮山核心片区、中央生态城、科技城、浒墅关板块、马运路板块在发展自身优势的同时如何实现共荣？ 
3、 在高起点的规划、大宗商业配套以及日益完善的交通配套等多重利好背景下，区域房价不可避免上升，如何实现全城客源的转移、集聚与爆发？ 
4、 新区各种业态产品涌现，未来客群构成占比如何？据业内人士透露，新区极有可能成为继湖西之后出现均价突破两万的楼盘的，会否实现？众多新盘入市，如何避免同质化竞争？如何应对客群的截留？ 
5、 在商业模式发生深刻变化下，绿宝、港龙、金鹰、龙湖等商业综合体集体挺进大新区，遍地开花的现象是否合理？需要担心的是消费群体的流失，如何才能促进区域的可持续发展，联动新区？ 

主持人：感谢李总从数字层面的分享。我们知道，一个区域的发展、一个板块的崛起，前提必须是政府的战略规划。对于高新区的最新规划和发展前景，大家都充满期冀。现在让我们掌声有请苏州市规划局高新区分局王晓东局长做规划主题演讲。 

王晓东：谢谢搜房网给我这样一个机会，可以在这样一个场合和这么多知名开发公司老总一起交流一下高新区的规划。 
前面我也是第一次看这样一个数据，看下来还是很惭愧的，从数据上显示，高新区在房产销售这块，在大苏州范围内，从目前来讲占很小一个份额。 
我想今天有这么多朋友和我们一起来关心高新区的规划，或者高新区下一步发展趋势，可能也是预示着高新区接下来会越来越好。本身从我自己在新区工作来讲，我也是相信高新区之前的不温不火确实是在蓄势待发，可能也是在为下一步北拓西进做充足的准备，我想下午花一个简短时间，把我们目前新区的规划和大家做一个交流。 
虽然今天是来探讨新区的城市房产或者是区域开发建设的状况，但我今天下午要讲的恰恰是新区生态环境的打造，实际上我们最终目标并不是要去破坏我们的生态环境，我们在做任何的开发和建设的同时，实际上是要把原来高新区非常好的生态山水环境变得更加适宜居住、生活和享用。 
这是2007年版的苏州市总体规划，红色部分就是高新区，高新区在苏州西部，北侧挨着相城区，南侧与吴中区接壤，东区是苏州老城。在苏州市总规中提出苏州市要发展一核四城的城市发展战略，在高新区的定位就是要努力打造生态科技城。实际上这只是表达了我们高新区一个层面的定位，还有一个非常重要的内容，就是苏州高新区狮山路板块会和苏州老城进行核核战略，真正打造苏州市主城中心，高新区狮山路地区是重要的组成部分。这么多年发展过程中狮山路一直和老城无缝对接，这是苏州高新区的概况。

 高新区总体定位，1992年成立国家级高新技术产业开发去，当时是以产业发展为主要目标，经过二十多年的发展，现在高新区实际上是新城区的概念，不在是单一产业开发去，而是以城乡一体化为先导，把山水人文作为高新区发展的一个特色，同时非常强调科技、生态、人文、高效的主题。我们的远景规划目标，远期规划人口120万人，用于规划城市建设用地143平方公里，在高新区生态建设用地比例非常大，我们有80平方公里的生态用地，其中包括26平方公里的山体，14平方公里的水域，还有40平方公里的农田和郊野绿地的保护。另外沿京杭运河有21公里的岸线，这是宝贵的历史文化资源。 
高新区分成三大片区，东部与苏州老城紧密接壤的商贸区就是狮山枫桥和横塘街道。北部是浒关、通安片区，还有湖滨片区，一心三片的结构构成了新区的城市格局，同时西部、南部有非常好的自然山水资源。 
一心三片，周边有10平方公里的辅助发展区域，大阳山是高新区的城市绿肺，同时我们利用绿肺大力发展休闲旅游功能，同时也是高新区的活力滤芯。我们把大阳山作为高新区的枢纽，带动联动东部中心商贸城、城铁新城和西部科技城的联动发展。 
第二个区域是东部中心商贸城，它是苏州主城中心的重要组成部分，苏州市总规强调了苏州市要沿京杭运河两岸打造苏州城市的主城中心，重要任务也落到了高新区狮山路这个区域，同时它也是我们高新区的CBD中心。在这个区域，同样是强调了狮山和何山作为城市组团滤芯的概念，还一个以人为本的，适合老百姓生活居住和工作的生态环境非常好的一个城市中心。今后我们将对狮山路沿线地块逐步进行深度改造。 

主持人：再次感谢王局为我们带来如此详尽的规划解读，在刚刚过程中，我看到各位嘉宾也听的非常认真。那接下来就进入我们今天的主题研讨环节。 
那一开始我提到了，苏州启动"西进"战略发展计划，首先我们来问问永新的张总，这几年永新在新区开发了几个项目，你眼中的新区变化有哪些跟我们说一下。

张晓峰：刚刚听了王局在研究阶段很多的成果拿出来跟大家分享，听下来也是欢欣鼓舞的。永新在新区开发了很多年，感觉整个城市面貌越来越成熟了，发展区域也是越来越大。之前基本上都是围绕狮山路和何山路，后来到浒关，再到科技城。随着2009年提出“生态城”概念以后，现在越来越往西，真正把高新区山水资源发挥出来了。在苏州几个板块当中来讲，园区是非常现代化的，起点非常高，建设水平也比较高，吴中区是在打造山水吴中的概念，目前也是高端置业的，除了苏州本地人以外，也是外地客户的首选之地。高新区外来人口不是太多，随着环境景观的提升，区域价值板块的再发现，我想也会吸引除了高新区原住居民以外，其他区域包括外地人进入高新区的一个选择。

主持人：谢谢张总，刚刚张总提到了，除了园区、吴中区，相信以后高新区有可能，而且非常有潜力成为我们市民在置业时候的第一选择。现在我来问一下旭辉的周总，周总在谈到高新区区域发展的时候，脸上一直很开心。我们想说旭辉近期有这么多项目，而且发展特别好，屡次拿下销冠，在您眼中，您觉得新区这几年发生了哪些变化？

周青：尊敬的王局、李总，各位同仁，刚刚听了王局非常详尽的介绍之后，确实让我们对新区又有一个新的认识。旭辉2009年在新区拿地，我本人来到新区的时间并不长，但新区发展过程中我们公司赶上了这个潮流。

随着近一两年比较快速的发展，我们对新区的认识确实要重新再审视，从全市视角来看，非常有必要重新看待。今日新区不同于园区一枝独秀时候的新区，对此我们有充足的信心和事实的支撑，对这个区域的价值重估有几个方面可以来看。 
第一，领先切实可行的城市规划，这个规划的打造既有自己的特色，也有无限的发展潜力。 
第二，放在全市视角来看，新区之所以在前些年房地产市场份额占的不是特别高，因为区域性特点太明显，那接下来区域性特点会越来越弱化。 
从城市版图来看，假如说以老城为中心的话，新区这个位置也是相当核心的，远比其他板块空间距离上是更近一些。 
第三，从近期房地产市场来看，今年上半年有65多万方的土地出让，那新区土地市场供应很充足。另外区域市场内的需求也被重新激活，这里有改善需求，包括新区产业支撑下的刚性需求。 
第四，不可忽视的，随着品牌企业的进驻，像招商、龙湖，整个新区的房地产市场进入了品牌时代，这对区域发展是非常有好处的。我们旭辉也是非常愿意和优秀的标杆企业去学习，去交流，谢谢。

主持人：谢谢周总的分享。周总在刚才发言中提到了价值评估，后发优势，潜力供应、需求激活以及品牌时代这几个关键词，今天我们也很荣幸邀请到了苏州科技城商贸发展部主任、科新文化旅游发展有限公司总经理王剑锋王总，谈谈您眼中的科技城的变化。

王剑锋：刚刚李总对高新区从去年到今年上半年成交的数据做了介绍。另外刚刚王局也介绍了高新区的规划情况，倍感鼓舞。

 
从高新区板块来看，十年之前，苏州当时城市格局是一体两翼，古城为核心，两边同时发展。到现在这个时代，园区和新区都是二十年左右的时间发生了一些变化，现在城市规划的格局，按照政府倡导的一核四城的规划，他政府倡导肯定有导向性的作用，所以今天比较鼓舞的一点是从王局的介绍里面看到高新区的规划要求，对于生态的保护。实际上保护和发展永远是矛盾的，但我们在矛盾里面怎么去寻求这样一种平衡感，从高新区的角度来讲做得很好。 
王局刚刚提到了一个词“不温不火”，那现在是不是已经到了该要出成绩的时间了。从地块的数据来看大家看得到未来得潜力和发展。 
我是从其他区域再到高新区来工作，这两年的体会很深刻，我在里面工作、生活，我们看到整个行政中心的西迁，西迁会带来一系列的变化。最直接的感受就是房地产的变化，有实力的开发商也随之西迁。 
王局在介绍高新区网络规划的建设，其中的有轨电车其实就是出于既要发展又要保护的一种考虑。 
从整个区域来讲，产业格局相当好，从科技城、生态城来看规划比较完善，这给后期的规划有一个良好的基础。从城市功能来讲，摒弃了传统意义上的先搞基础建设，而是有章节的。生态科技城很有可能成为对人生活探索的区域。 

主持人：谢谢王总的一路向西，接下来听听绿宝广场的邵，应该说绿宝广场在新区做了这么多年，目前做得非常出色，二期推出取得了非常好的效果。请邵总谈谈，这两年在新区绿宝广场的发展和整个区域的发展。

邵磊：绿宝广场是苏州第一个城市综合体，当年进入这个区域的时候，六七年前绿宝广场开的时候，新区传统观念就是以长江路为界了，再往西可能就出新区概念范围了。

我们作为商业地产的运营商，对整个绿宝广场还是有自己的理解和主题开发的理念。第一期我们只开发了购物中心的一部分和旗下酒店的开发，圣杰酒店全年入住率是97%。一期购物中心只占整个规划项目的三分之一面积，经过六年半的运营，也是由最早的地面停车场发展到今天，B1全满，B2停车客满率达到60%以上，在这种情况下，我们把二期和后续工程全部展开也是踩上一个很好的节点，二期包括写字楼、也包括酒店，相信二期的开业会使绿宝广场在城市西部作为商业综合体的领先地位继续维持下去，这也是绿宝在新区的一个感受。 
现在长江路沿线、狮山路沿线新的项目不断加入，对整个区域的商业氛围来说是一个好事，会带来大家对商业区域的认可。各个公司对自己的业态，自己的品牌作出差异化准确的定位，我想对于各家企业来讲机会远远大于竞争的。