主题：解读苏州城市发展思路--对房产选择的建议

（特别注明，这是2010-04写的，3年过去了，确实预测到了很多~写的很好）

这个帖子本想放在湖东购房圈，但是湖东购房圈看的人不多，如果哪个版主能放到整个园区的论坛到时不错。

苏州真正的发展也就大约不到10年，10年前来苏州的人都知道一个很小的城市，城建很差，不管苏州论坛上那些所谓的“本地人”怎么维护，事实就是如此。

10年前，苏州东不出东环路，西到运河边已经感觉很乡下了，那时候吴县市还在城南，火车站以北就是不毛之地。

苏州的发展离不开上海，这个在昆山表现得更为明显。

所以当杨拆迁当政时明确的说要对接好上海，作上海的后花园（之前的苏州战略和小苏州市民一样，一直以园林自诩，以为还是宋明清时代，素不知道在江苏涟无锡都不如）。

于是高架什么都开始造了起来，甚至在大陆只有北京上海才有地铁的时候就提出要要造轻轨（当然基于当年的城市规模提出的4条线路现在看来很小家子气），以至于相当时期连苏州本地人都觉得是大笑话。

那时提出了要建设“国际性”大都市的目标，当年没有一个人相信。

往往一个什么样的领导，决定了一个城市大发展。

经过几年的发展，苏州（杨）超过了无锡（王荣）并拉大的差距（只论市区，毕竟县的数量不同，比起来意义不大）。当然，后来王荣与杨交换了一下，近几年的结果是无锡又赶了上来。

在苏州关注城建的人都知道，王之后，苏州的城建放慢了步伐。杨到无锡后连市中心都敢拆迁了。拆迁是阵痛，但是过后就是城市的新生。

苏州的发展，不仅仅是紧靠上海，跟关键的是远离省会。因为，省会周边都不怎么样，为了省会的影响力，省会会通过行政权力进行限制。这个也就是为什么同样紧靠上海，嘉兴确发展不起来的缘故。

在这种情况下，东进北扩成为苏州城市的定位也就海损理成章了。于是湖东及相城的发展在近几年可见一斑。自然这两地房产也增值最大。如果园区与昆山紧密联系后，至少，昆山的升级（升地级市）也就会难度逐渐增大；而常熟则在近些年有些迷惘，相对而言矛盾显得没有这么大。湖东，自然也就成为了苏州近几年大发展的最得意之地。以上都是城市发展的大背景。但是为什么虽然被定位为沪宁线上第三大站的沪宁城际园区站(上海1南京2)，却显得这么的安静，而苏州老城大力打造平江新城，新区大力打造浒关新城，园区确显得不知所措？ 

谢谢，写得比较乱。有些地方有错误，大家多探讨。前段时间太忙，刚闲一下，就随便写写。想到哪就写到哪，错误不免，多指正。观点未必正确，但是做这么多年的规划，在苏州呆了十来年，有些还是清楚的。后面还是想到哪就说到哪，比较乱，大家可以多多探讨！ 

西祠无聊时也上上，但那个毕竟是南京人的论坛，更多的是南京的观点。

今天不幸，汽车估计电瓶挂了，拖到4S店去了，打的回来，花了60大洋---苏州也变得大了。

园区城际站的事再说。

先说园区的核心--CBD。

刚开发中新一区时，湖西8平方，那时候苏州还很弱，做了一个手电筒（湖西中央公园到东方之门，从地图上看正好一个手电筒状）的CBD规划，正好1平方。

到了06版总规调整之后，给苏州建议是东进北扩，刚开始，园区也觉得人太多了，会没了园区的清静---比较新加坡是一个很小的城市。湖东的风格其实与湖西完全不同。

于是委托作环金鸡湖规划，请上海的来分析，后发的好处就是能够吸取教训，上海小陆家嘴最大的失误就是一座白天（日）城，到了晚上就没人。

小陆家嘴的金融很不错，但是一到晚上就没几个人，作为东方不夜城，小陆家嘴的夜光不错，但是人气相比其他几个中心差得太远，分析下来就是写字楼与住宅-商业离得太远。

湖东CBD的规模明显加入了相当的商业及服务型公寓。

当然还有一个分析是，上海作为国际金融中心，苏州还只能做到区域的金融中心，（江苏金融一大半都在苏州），与上海必须错位发展。

于是经过近两年的发展，也参照小陆家嘴的3栋超高层，规划了相对小一点的3栋超高层。

其中九龙仓的450米的大楼在08年不敢提，因为南京还没这么高的，政治的事很敏感，心里想，却不敢说。

当南京也搞了一栋450米的（姑且不论他是否带了天线才有这么高，反正大家认可就是了），北京也同意苏州搞这么一栋超高层。--当年只是初步想超过金茂即可。

于是在08金融危机，国家扩大内需的情况下，湖东3栋超高层的规划就出台了，目前已经奠基了2栋，第三栋还在前期工作。

就目前的趋势，2010年轨道通车，商业成型，再过5年，应该能达到一定的繁华程度。

Re:解读苏州城市发展思路--对房产选择的建议指各类金融机构、各外贸进出口等金融相关苏州在江苏的占比，单是外资银行近7成设在苏州。其他城市也就南京作为省会能做区域金融中心，但是南京更多的是历史文化政治中心，金融相对较弱。 

继续说城际园区站：

     园区城际站--外跨塘站，在早期的规划为预留站点。园区（特别湖东）定位为东部新城，同时老唯亭站未能争得“阳澄湖站”，外跨塘站作为离园区核心最近的站便提上日程。（同时也有常苏嘉城际的考虑）

    外跨塘并入唯亭后，行政上还是唯亭镇管理并规划。园区对于三镇没有真正认真地规划过，基本上还是在做好自己中新合作区；即便南北各捞一块（高教区及中新科技城）还都是小打小闹--说句不好听的，都是把可以成片规划的区域挖个角出来，弄得周边不知如何是好。

   08年城际获批，并压缩工期由12年投运到10年，园区才匆忙的做了个园区城际站台的规划---具体做得怎么样，各有各的想法，可能不少人觉得不错吧，但是笔者却不敢苟同，看不出什么风格。原不能和苏州站典型的江南风格相比，就是和正仪、花桥等站也差不太多。

   园区站，说实在话比较难规划，首先要定位。外跨塘的地理位置不像苏州站及新区站。苏州站北到高速还有一定纵深，南面为护城河，比较好做景观。新区站空间也比较开阔，基础较差，然而就是基础差才更好建设。

  园区站所在地南为312+娄江，312迟早要北移；但娄江却不是护城河，是通航的航道，对桥有高度要求。加上娄江南面全为工厂，就是要退二进三也不是容易的事，就312北的那个大烟囱都要一年半载才能搬迁。北到高速都是成熟区，纵深小，没有太大文章可做。就是规划个站前广场及相应的商贸区也不知什么时候能拆迁完毕。

站前广场是很难做规划的，绝大部分的都成了人多杂乱之地。

还有另外一条路，就是园区城际站仅仅定位为一个交通枢纽，都过环形便利的高架立交网及便捷的公共交通将旅客最快疏散。

然而高架易做，便捷的公共交通却不容易。轨道调整未得到市里响应。仅靠一个公交首末站，如果园区如期的发展起来，基本上不出3年就难以承受交通压力。--当然，如果园区未能有所突破，人口金融等未能迅速发展，一个首末站也是足够了。

事实上，只要有便捷的交通无缝对接，园区站真正广阔的天地是苏虹路以南湖东核心及高速以北的阳澄湖板块（十来个平方，面积足够大了）。

两个同时发展可行性不大，毕竟北部是唯亭管辖（中国的行政体制很有特色，一条路南北相差十万八千里就这样产生的）。所以只有牺牲北部来全力发展湖东核心区。北环东延两个立交都只考虑与南面对接，星湖街既不能转向北部的唯亭新城，北部也不能直接转向北环高架。

园区不原意放弃站前的大规划--门面问题--但是也很难在一片档次不高的次新区里进行太大的动作。

于是，园区站比之苏州站、新区站要安静得多--不管从广场、楼宇规划到公共交通都显得差一截。

现在的现代大道已经成为园区东西走向北部第一干道，另外一条将是苏胜路--但是两者定位不一样。

苏胜路肯定要通昆山的，现代大道却无法通昆山。

苏胜路是去园区三镇--最小的镇--胜浦最近的路，也是沿线住宅，未来规划有轨道交通。

在园区没有发展之前，苏州去昆山只有312、机场路，然后有了沪宁高速。当园区发展起来后，苏州去昆山还是那三条路，312国道上还有分界的检查区--就在老唯亭与正仪交界处。

其实苏州代管的5个县都只是“代管”，名义上“管”，统计数据时在一起。财政人事都是归省里直管的，不像县改市之前。

就是太仓发改委的审批权限都是与苏州发改委一样的，都是直接往省里上报项目。

就是昆山人到苏州也要办暂住证。

苏州与园区的相交通的道路比昆山与上海相交的还少。

苏州最不急得就是吴江，因为吴江与苏州离得太近，而且吴江是镇的组团，吴江的市中心--松陵还不及盛泽大。吴江基本上是独立升地级市的可能性最小，也是最有可能将北部划入苏州的县级市。

前面有人提到环太湖，其实环太湖是苏州的后花园，开发不开发都不会跑掉，加上环境的限制，还是保护性的开发比较好。

就目前的情况，五个县级市都还不会独立升级，不过当年泰州、宿迁都是独立出来成地级市的。

现在的现代大道已经成为园区东西走向北部第一干道，另外一条将是苏胜路--但是两者定位不一样。

苏胜路肯定要通昆山的，现代大道却无法通昆山。

苏胜路是去园区三镇--最小的镇--胜浦最近的路，也是沿线住宅，未来规划有轨道交通。

在园区没有发展之前，苏州去昆山只有312、机场路，然后有了沪宁高速。当园区发展起来后，苏州去昆山还是那三条路，312国道上还有分界的检查区--就在老唯亭与正仪交界处。

其实苏州代管的5个县都只是“代管”，名义上“管”，统计数据时在一起。财政人事都是归省里直管的，不像县改市之前。

就是太仓发改委的审批权限都是与苏州发改委一样的，都是直接往省里上报项目。

就是昆山人到苏州也要办暂住证。

苏州与园区的相交通的道路比昆山与上海相交的还少。

苏州最不急得就是吴江，因为吴江与苏州离得太近，而且吴江是镇的组团，吴江的市中心--松陵还不及盛泽大。吴江基本上是独立升地级市的可能性最小，也是最有可能将北部划入苏州的县级市。

前面有人提到环太湖，其实环太湖是苏州的后花园，开发不开发都不会跑掉，加上环境的限制，还是保护性的开发比较好。

就目前的情况，五个县级市都还不会独立升级，不过当年泰州、宿迁都是独立出来成地级市的。

近半年没和园区管委会来往了，不知道具体要搞什么项目。不过最近倒是又引到了几个项目---毕竟在中国有项目才能出GDP，才能“发展”。另外，三星的项目还在有条不紊的进行中---不过又落在昆山后面了，昆山蓬朗的光电产业园的高次代液晶项目早开工了。从产业目标看，昆山开发区是目前整个苏州地区最大产值的，比园区大1000亿，园区只是第二位。说说园区3镇。园区除了中新开发区外，周边还有三个镇，另外吴淞江北的车坊也划去园区。（老车坊镇吴淞江南部很不幸，现在有些三不管）园区目前还剩三个镇，娄葑、唯亭、胜浦。娄葑分为三个区--东区--独墅湖东，南区-娄葑镇政府所在地，北区-娄门-外跨塘一代。娄葑基本上是很成熟的镇，东区本来搞了个东景工业园，但是车坊撤并后，独墅湖东基本都被搞成了高教区和纳米产业园。在以上包围的斜塘地带便是著名的莲花社区---当年开发园区中新区所以的原住民聚集地，这个也是这一代最难规划和管理的地方。基本上，园区也没太多的想法，也就是独墅湖西的高教区及纳米产业园作了些规划。虽然园区有俗话：金鸡湖边搞经济、独墅湖边浩读书、阳澄湖畔好养生。但是园区对于独墅湖的“高教”也没底。园区管委会的人和我们开玩笑时就说，要提升了就去独墅湖花钱买个博士圣斗士什么的学位玩玩。苏州没有什么有名的高校，这个也是没底的原因，就是挂几个什么西交、人大什么的明白人都知道都不是正牌的。去年园区又搞了个桑田岛的规划，我看了一下，也是很简单的，像是应付了事。估计去年15周年庆，都忙着接待各级领导去了。娄葑基本上没多久就要撤掉了，改叫街道。原来打算10年--也就是今年，但是现在的样子，不知道是否会推迟。与娄葑相关的房产，最有前途的也就是读书湖西-星湖街的地块了。什么双湖湾、蝴蝶湾（不及双湖湾）什么的再加上绿城地王，最终落成了房产--特别是别墅聚集地--至于其他配套倒是没什么。估计一般的自住或者投资客兴趣不大，在此不提了。 唯亭，06年与外跨塘合并；老跨塘所在地现成为了湖东CBD，剩下的外跨塘由于人口过少，独立建镇不太合适。大吃小，自然就改名成唯亭，但是唯亭镇政府所在地在外跨塘。合并后的唯亭最大的资源就是阳澄湖。唯亭镇东西狭长，被312、铁路-高速分割，难以成规模的建设，狭长的地形必然会带来交通上的堵塞。（老唯亭还有现代大道北-青秋浦东一部分老区）06年合并后，新唯亭也请人做了规划，根据新唯亭的地势，能够有十几个平方比较平坦的待开发地就是现在的青剑湖一代，于是人工开发了青剑湖。并通过努力，将沪宁高速在阳澄湖服务区（唯亭）开了一个上下高速的口子---只是知道的人不多。或许园区也看中了这块地，将莲花岛、“中新科技城”划给自己规划--当然行政上还是唯亭镇，所以一个青剑湖板块出现了两个风格。 

近半年没和园区管委会来往了，不知道具体要搞什么项目。不过最近倒是又引到了几个项目---毕竟在中国有项目才能出GDP，才能“发展”。另外，三星的项目还在有条不紊的进行中---不过又落在昆山后面了，昆山蓬朗的光电产业园的高次代液晶项目早开工了。从产业目标看，昆山开发区是目前整个苏州地区最大产值的，比园区大1000亿，园区只是第二位。说说园区3镇。园区除了中新开发区外，周边还有三个镇，另外吴淞江北的车坊也划去园区。（老车坊镇吴淞江南部很不幸，现在有些三不管）园区目前还剩三个镇，娄葑、唯亭、胜浦。娄葑分为三个区--东区--独墅湖东，南区-娄葑镇政府所在地，北区-娄门-外跨塘一代。娄葑基本上是很成熟的镇，东区本来搞了个东景工业园，但是车坊撤并后，独墅湖东基本都被搞成了高教区和纳米产业园。在以上包围的斜塘地带便是著名的莲花社区---当年开发园区中新区所以的原住民聚集地，这个也是这一代最难规划和管理的地方。基本上，园区也没太多的想法，也就是独墅湖西的高教区及纳米产业园作了些规划。虽然园区有俗话：金鸡湖边搞经济、独墅湖边浩读书、阳澄湖畔好养生。但是园区对于独墅湖的“高教”也没底。园区管委会的人和我们开玩笑时就说，要提升了就去独墅湖花钱买个博士圣斗士什么的学位玩玩。苏州没有什么有名的高校，这个也是没底的原因，就是挂几个什么西交、人大什么的明白人都知道都不是正牌的。去年园区又搞了个桑田岛的规划，我看了一下，也是很简单的，像是应付了事。估计去年15周年庆，都忙着接待各级领导去了。娄葑基本上没多久就要撤掉了，改叫街道。原来打算10年--也就是今年，但是现在的样子，不知道是否会推迟。与娄葑相关的房产，最有前途的也就是读书湖西-星湖街的地块了。什么双湖湾、蝴蝶湾（不及双湖湾）什么的再加上绿城地王，最终落成了房产--特别是别墅聚集地--至于其他配套倒是没什么。估计一般的自住或者投资客兴趣不大，在此不提了。 唯亭，06年与外跨塘合并；老跨塘所在地现成为了湖东CBD，剩下的外跨塘由于人口过少，独立建镇不太合适。大吃小，自然就改名成唯亭，但是唯亭镇政府所在地在外跨塘。合并后的唯亭最大的资源就是阳澄湖。唯亭镇东西狭长，被312、铁路-高速分割，难以成规模的建设，狭长的地形必然会带来交通上的堵塞。（老唯亭还有现代大道北-青秋浦东一部分老区）06年合并后，新唯亭也请人做了规划，根据新唯亭的地势，能够有十几个平方比较平坦的待开发地就是现在的青剑湖一代，于是人工开发了青剑湖。并通过努力，将沪宁高速在阳澄湖服务区（唯亭）开了一个上下高速的口子---只是知道的人不多。或许园区也看中了这块地，将莲花岛、“中新科技城”划给自己规划--当然行政上还是唯亭镇，所以一个青剑湖板块出现了两个风格。