主题：解读苏州城市发展思路--对房产选择的建议

星塘街目前看起来没什么好谈的阿。

靠星塘街不见得是什么好事，所以靠近星塘街的房价会低些。

作为中新二区和三区的分界线，星塘街及东边的绿化带西边的河道形成了天然的分界。东面绿化为公共管道、高压走廊。

规划的星塘街北部将有高架桥直达阳澄湖大道，与青剑湖东的那条好像现在叫青剑路--将来叫星塘街的对接。

对于一个足以称之为城的中海国际社区，最主要的配套还是北面的轨道一号线的配套--中央河延伸段；休闲则是南面的方舟公园。

中海国际社区分7个区，根据139万方的规划，最最少需要一座110kV变电站，一个邻里中心，一个学校才能满足要求。

不过要配套上来，应该至少有一半入住吧。

其实也不惨，都是心里因素在作怪罢了。

记得我们和环保厅打交道时，有小区“维权”，里面业主也有台湾人，他们都不说话，私下谈，他们说大陆的标准比台湾高。看过环保厅的文件，中国大陆的标准比时间上绝大部分国家包括欧美要高，所以才有香港幼儿园与高压变电站公用围墙的事。

我看过园区的规划图，方洲邻里中心有变电站，东面也有。不过这个不知道什么时候上，一般不是用电紧张，供电局的都不大会去上的，那种单位估计和公务员差不多，一般都是多一事不如少一事，不到不得已都懒得去做。

中海这么大，里面会随着位置存在价差，看他的大门，应该最好的还是别墅所在地，整个地块的最中间吧。

其实自住的话，关键要性价比高，觉得值就行啦。

其实也不惨，都是心里因素在作怪罢了。

记得我们和环保厅打交道时，有小区“维权”，里面业主也有台湾人，他们都不说话，私下谈，他们说大陆的标准比台湾高。看过环保厅的文件，中国大陆的标准比时间上绝大部分国家包括欧美要高，所以才有香港幼儿园与高压变电站公用围墙的事。

我看过园区的规划图，方洲邻里中心有变电站，东面也有。不过这个不知道什么时候上，一般不是用电紧张，供电局的都不大会去上的，那种单位估计和公务员差不多，一般都是多一事不如少一事，不到不得已都懒得去做。

中海这么大，里面会随着位置存在价差，看他的大门，应该最好的还是别墅所在地，整个地块的最中间吧。

其实自住的话，关键要性价比高，觉得值就行啦。

我倒是不怎么上篱笆---里面装修的牛人蛮多的，我LP有空上，呵呵。

工作原因，我LP常去日本。其实现在中国的动车组中性能最好的就还是小鬼的新干线，我们引进的还是人家50年代的产品（升级版）。

在日本东京工作，周边坐2小车新干线的人很多---东京的房价实在太贵了。

说实在话，我对上海辐射圈（大约100公里的半径）是否能够发展到东京城市圈还持保留态度。

昆山（指昆山站周边）应该是最为得意的，昆山与上海的关系非常紧密，根本就是一个上海的卫星城。昆山的出租与上海可以互叫车，昆山有公交车（是数字编号的）直达上海，但是昆山却没有到苏州的公交车（长途大巴到有，但是不是真正意义上的公交），就是吴江-一个与苏州这么紧临的城市都没有互通的公交。可见昆山基本上的定位就是全方位的接受上海辐射，与上海对接；而与苏州的关系到很一般。

单是从我看过的城市的规划文本的话，如果工作有足够的自由支配时间，苏州更加适合居住。昆山却的是有序的规划，虽然昆山近些年城建很大气，也开始轨道交通的准备工作，并且组建了昆山轨道交通公司，但是昆山总是觉得缺了些什么。

苏州则相对小家碧玉不少。当然，苏州适合居住的到不是老城区，老城区就适合游客怀怀旧。

苏州的园区一开始起点就高，在政策上仅次于浦东，但是有后发之势，相对更加适合人居。

荣域很不错的，特别是去年买房的。

最大的好处就是临湖，临湖自然空气什么就好。

而且荣域北面全是住宅地块（有些许配套），半径1公里内没有工业，学区应该是翰林小学(不知道金鸡湖学校是否会将其划入学区内)。

这里应该是邻近双湖板块，真正的双湖之间几乎全是别墅。别墅相对人口密度低，同时炒房的人要少些，也很少群租的。所以整体环境、治安什么的都不错。

该地的不足就是星湖街东大型的莲花社区相对素质不高，而且随着地块入住，只有三个车道且一个还是公交专用道的星湖街的交通会在高峰期很堵。

目前近期附近还没有轨道交通的规划，中远期会有的。

每个城市都有他的定位，上海的发展、地理（主要是航海时代的发展导致的港口城市的兴起）位置决定了他成为工业、金融、交通枢纽。北京则完全另外一个定位。

但是一个城市的文明程度、发达程度不是从一个城市的外观来看的，需要整体的提升。去巴黎看看，不少人会说矮房子，城市远不比上海光鲜、繁荣。但是事实上是吗？

上海就是离香港都还有差距。

苏州则完全是另外一个风格，这里没有上海的繁华，但是同样没有上海的环境、交通、压力等，一个超大型的城市必然有会有更多的问题需要化解。

这个也是城市规划最难的地方，事实上城市规划比乡镇规划要难得多。

西祠之类地域论坛里自然会有非常自尊的人，苏州，要说繁华程度，去过南京的人都知道，苏州比起南京还是差很多，更不说上海了。这个不是靠自尊能争得回来的。

苏州与南京的城市定位就不一样，南京有政治、文化、教育的地位。苏州则更加宜居。其实这些都没有什么，一个地方自己舒服就行，争来争去没意思。

在江苏省规院做的各类规划里可见，苏州目前还就与无锡相当，至于非要扯上代管的5个市来比就没意思了。不过苏州的后劲要大于无锡，还就是地理优势。

要比城市，深圳多大？全境与苏州市区差不多，但是深圳近80%是山地，所以深圳的人口密度、单位产值要远高于苏州，自然深圳由此产生的环境交通等问题则更加严重。

苏州年鉴上建成区07年还与无锡差不多,去年看上去是一个飞跃，但是建成水平就是比南京还是差不少。所以苏州下一步的不仅是摊大饼似的扩大“建成区”，而是要提高含金量。

06版总规是中规院作的，提出发展湖东，CBD的B、C区的建设，也是想提高含金量。提升城市的核心。这个年头不发展就是倒退，发展得慢也是倒退。

谢谢，是打错了，呵呵，人懒，只会拼音，南方人还翘舌不翘舍不分

以前我在新区，其实新区是很好的地方，包括吴中，有山有水。

新区都是江苏省规院作的规划。但是新区有一个不好的就是，发展得早，规划没做好。

新区很早时狮山路是苏州现代化的一张名片，但是到现在还是那条狮山路，甚至狮山路上的那三家厂还未能退二进三。新区的规划还各自为政，早期核心区的50来平方，到现在还是没太大变化。

晚上新区开车，基本上绝大部分路都黑暗的，不敢开快，就怕串出一个人来。

所以至少在相当时期内还是看好园区，事实上园区的房价不算高，园区给人的感觉就是一个汽车上的城市，像国外不少国家。市区、吴中区则显得杂乱。

相城区分治以后发展很迅速，但是底子薄，目前感觉投资客太多。相城区的规划（08版）是组团似规划。就相城区的区位，算是苏州第二看好的地方吧。

还是看好园区，这个也是这个论坛的人之所以选择这里的原因。但是园区能否发展好，确是一个关键的时候。

中间插一下--吴江（更主要是松陵-同里）：

前面也说过，从历史上至今，与苏州城（苏州府）关系最密切的就是吴江，吴江的发展其实原来一直在镇级水平，全由城乡规划院作。吴江的特点是多个大镇构成，吴江升级为县级市后相当时期内松陵镇都很小，松陵人一般都开车去苏州老城购物吃饭（更有钱的如盛泽等则直接去上海），就像苏州人去上海购物一样。

吴江城建发展比昆山常熟起步晚，天下常熟人口百万，与苏州城人口相当（未合并吴县时），昆山则近些年最快速度的发展。

06版总规调整（10年一调），吴江开始提出要做大中心城区（现在有倪福明分管），作为江南水乡的典型，从保护性开发太湖资源角度出发，选择滨湖新城。（松陵东--运东则全是工业区，并不适合人居）

轨道4号线（其实应该达到地铁的运力了）的延伸是本来就规划了的，提早建设会加速松陵并入城区的步伐，现在的规划由省规院统一作--松吴（松陵-吴中区）一体化规划，包括滨湖新城。

如果选择在吴江职业，将来也不错的。

当然，从大城发展，园区的将来还是更好的。

随着松吴一体化发展，所以快速干道大同后，园区至松陵交通会很方便，就像园区去新区、相城区一样。

开车有东、西环直接南延至松陵，轨道有4号线从中山路转入滨湖新城，然后向东至苏嘉城际松陵站至同津大道。

根据规划，苏嘉城际也直接到松陵城际站，4号线转2号线可至京沪高铁苏州站，苏嘉城际原计划在独墅湖高教区有站，改道星华街后园区原则上是要求在湖东增设站头--就是不知道有没有条件，根据城际10公里左右站距，从沪宁城际园区站至苏嘉城际松陵站中间应该增设湖东站（不知道星华街上是否能预留）。

松陵与吴中区之间还有一片三不管地带--饶城高速南面城中村及工业区，当然目前还没有说法。

吴江先点到这里。

还是说园区

CBD与商业区还是有区别的，苏州能称得上CBD的目前看下来应该就狮山路和湖西的一个手电筒。与三大商圈还是有区别的。一个成熟的CBD至少应该有相当数量的银行、写字楼。

狮山路不是刻意建成的，目前看下来的缺点也很突出--交通问题，没有轨道通过（当然离一号线也不远），处于东西交通要道，狮山路不宽，将来交通及停车会是大问题。

就苏州写字楼来看，根据06版总体规划，从人口及产业核算下来需要的写字楼数量还是需要相当的数量，但是目前对于发展还是有两种可能性，所以规划面积按照高方案配置，建议根据实际进行面积控制。

为什么说两种可能性，还是一个城市群的结果---沪宁杭城市群。

各位常上网的应该看到过长三角的铁路规划，基本上可以看得出华东单个节点--上海、南京、杭州，这三个站都是呈辐射型发散，而苏州基本上处于上海100公里半径的圈内，常-苏-嘉城际可以看成是上海城市圈的外环。随着城市的发展，可见上海都市圈会逐步形成东京都市圈一样的规模---（基本上大家都认可房价远景还是随上海上涨吧？）。南京、杭州则形成各自的小城市圈，其中南京则向安徽的马鞍上、芜湖及扬州镇江辐射，杭州则比较微妙，离上海距离不近不远，同时作为浙江省会，沪杭格局会比较明显。（估计xici上某些一直想着“沪苏互动”的人会很不屑，但是从规划及发展上看，由于城市行政地位的区别，苏州的发展应该更加宜居，成为上海最适合人居的补充，这个虽然对于唯GDP论的人来说不是好事，但是对于居住其中的人不是更大的好事吗？城市是拿来居住的，而不是GDP怎么个高，工厂怎么多的）。