主题：产权式商铺投资风险

产权式商铺

所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在中国一些发达城市。 主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面（房产基础知识类）产权式商铺 积单位出售获取开发利润，同时保证小业主购买商铺后每年一定收益率的前提下，要求小业主与发展商签订与商家租期一致的承包经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。

开发商通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一是由开发商指定的商场经营管理公司提供一定年限固定回报率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。

产权式商铺是西方发达国家及中国开放发达城市流行的一种房产投资方式。

这种产权式

商铺的与众不同之处，

在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，

再由开发商将商铺进行

合理分割，

大单元大面积，小单元小面积。投资者购买产权式商铺后，

将商铺交由品牌主力

店来统一经营，自己获得定期租金和增值。

产权式商铺是西方发达国家及中国开放发达城市流行的一种房产投资方式。

这种产权式

商铺的与众不同之处，

在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，

再由开发商将商铺进行

合理分割，

大单元大面积，小单元小面积。投资者购买产权式商铺后，

将商铺交由品牌主力

店来统一经营，自己获得定期租金和增值。

产权式商铺是西方发达国家及中国开放发达城市流行的一种房产投资方式。这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。

这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，学界又称为“虚拟产权式商铺”。开发商之所以将大型商场分割成小的商铺进行销售，主要是因为大型商场整体出售需要很大的资金，一般情况需要几千万，有时甚至高大几个亿，而一般的中小投资者并不能承担如此大购铺费用。同时，商场抵押和出租并不能转嫁商铺的贬值风险，开发商为了尽快回笼资金、转嫁商铺所固有的贬值风险于是通过这种方式将大型商场分割成小的商铺进行出售。这种方式开发商不但能够转嫁风险，而且也能尽快回笼资金，因此为大多数房地产开发商所采用。但是由于这种商铺由于不商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。

对于中小投资者来说，由于产权式商铺作为一个专业化的投资产品，大众人群在产权式商铺投资过程中往往会因知识欠缺，相对于开发商而言信息不对称而处于弱势地位。很容易被开发商诱惑的宣传资料所控制，甚至直接进入开发商设计的圈套之中，失败的几率也相对较高。

了促进房地产市场的健康稳定的发展，降低投资者的投资风险，在2001年6月1日，国务院就在颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。近期建设部发出风险提示称，以售后包租或变相售后包租形式购买产权式商铺存在较大的风险隐患。由于部分合同条款责任不清、权益不明，因此给购房者带来许多风险，主要有以下几个方面：

1在建工程无法按期竣工，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施

在商业地产的建设中，房地产开发商由于要面临巨大的资金压力，在取得商品房预售许可以后，为了解决燃眉资金，快速的回笼资金，于是在阶段工程的建设就开始对商铺进行

预售。但是这种预售产权式商铺如同预售商品一样，同样面临着巨大的风险。首先，房地产开发商为了吸引中小投资者在广告的宣传方面蕴藏着极大的水分。有些开发商还会利用投资者“崇洋媚外”的心理，宣称其项目是由“德国”建筑机构设计、“美国”商业公司规、“香港”商业团队进行运营的“国际黄金团队”联手进行打造的，但很多时候他们口中所说的“国际大牌”团队多为一些不入流的公司机构。等到实际的商铺建成时，许多宣传时的东西更本没有，或者与当时宣传的更本不符合，商铺面积也大打折扣，有些商铺甚至是行人的过道。其次，开发商在建设的过程中，将预售资金挪作他用或者捐款逃走，造成建设资金短缺而停工，或者面临其他不确定的因素如环境问题、债务问题而停工，大大的延长了工程的工期，进而导致商铺无法按期营业，有时甚至连基本的投资金额也未能取回，所以对中小投资者来说面临着巨大的商业风险。

2拆散零卖的商铺操作模式，经营者易出现经营危机

拆散零卖的商铺操作模式是指将一个大的商铺平面拆散成若干个小面积商铺单元、进行产权销售的操作方式。为了降低投资门槛，目前市场上拆散零卖的项目大多都将单元商铺的面积区间设定在5～40m2的较小区间内，因此一个一万平方米的商场，就有可能拆分除上千个商铺单元，如果全部销售成功的话，则相应会出现上千个业主。目前在国内，拆散零卖的项目在后期经营成功的先例极少，即便是经营状况较好的项目，也基本实现与少数几个产业主题比较明显的市场类商铺，如北京大红门服装城、天津古文化街等，而集购物、休闲、娱乐等多种功能的综合性商场项目基本都没能取得成功。