主题：产权式商铺投资风险

商铺拆散零卖后，产权业主分散是造成经营失败的问题根源。开发商将商铺销售后也就失去了对商铺的管理控制权，再也没有权利在对项目进行整体的运营管理，并且由于商铺产权已经销售，项目未来经营状况的优劣已经对开发商没有利益上的影响，所以实际上开发商也就失去了对商铺拥有了管理控制权，这些企业基本都会考虑自己商铺的经营与回报问题，而很难整体思考项目的经营问题，在没有整体管理、各个商铺各自为战、独立经营的情况下，商场很难举行统一的促销及及公关活动，整体的档次、形象等方面也都很难达到一个良好的水平，因此经营成功的机会很小。

对商铺进行产权销售后所面临的管理失控的问题，不仅是拆散零卖的商场式项目可能遇到的问题，步行街、底商商铺销售产权后，在经营方面也将面临这一问题的挑战，但对于商场式商铺需要强调经营的整体性，单个商铺的价值体现更依赖于整体项目的经营状况，所以此类商铺在拆散后面临的风险会更大，因此对于投资此种类型的商铺风险相对更高。

3带租约销售的房地产经营模式，面临着租金和回购双重不能实现的风险

带租约销售是房地产开发商经常使用的产权式商铺促销房式，以诱人的高回报率吸引的众多的产权式商铺投资者。对这种销售模式，尽管在表面上看来，比较安全，对中小投资者具有很大的吸引力。但是这种高回报的后面隐藏着巨大的商业风险，不管是租金的收益还是回购，有一方面不能实现，将会给中小产权式商铺投资者造成巨大的损失。首先是租金收益不能实现。开发商尽管在合同中明确约定，由承租人支付租金。但是仅仅有合同完全不够，（房产基础知识类）产权式商铺 合同的能否履行主要依赖的是履行义务一方是否具有履行合同的能力，即主要看的时承租方的租金支付能力和实际的经营状况。如果经营者经营不善或者不能按期进入商铺进行营业，则会导致租金承诺无法实现。其次，回购难以实现。通常房地产开发商与购房者在合同中约定，经过一定的期限房地产开发商以高于当时的出售价或者以当时的出售价收购回商铺。但是仔细一想，回购期一到房地产开发商面临众多的购房者，此时的房地产开发商面临着巨大的资金压力，再加上，大多数房地产开发商靠银行的贷款来搞建设。所以回购资金难以保障，进而导致购房者面临着回购权的实现。

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