国庆后商品住宅市场将掀起降价狂潮
受到房价持续攀升、政策转向影响购房者心理等共同因素影响，8月份北京、上海、深圳三地二手房成交量齐跌，分别环比下降10.4%、12.9%和21%。
九月第一周，北京市场呈现出“价跌量涨”的现象，9月第一周新推房屋均价环比下降30%，相对应房屋成交量开始出现增长。9月1日-7日，商品住宅成交套数环比增长10%,二手房成交量更是环比上涨近30%。
上一周，上海商品房和商品住宅的成交均价都有所下降。商品房成交均价12659元/平方米，环比下跌了480元/平方米，跌幅3.65%；商品住宅成交均价15590元/平方米，环比下跌了1738元/平方米，跌幅10.03%。
在这样的市场态势下，价格坚挺上涨的各楼盘开始挺不住了。时隔半年多，“打折风”再次悄然兴起。最近一周，各大网站首页的楼盘打折信息又开始多了起来，不少楼盘悄然打到了9.3折、9.4折。而即将于本月下旬开盘的朝阳区“屯三里”项目竟亮出了一次性付款8.5折的优惠，成为半年多以来京城楼市的最低折扣。与此同时，上海、深圳、广州等地市场都出现了降价促销的现象。
市场出现这样的局面是在笔者意料之中的，而且，在笔者看来，目前市场表现仅是拉开房企降价序幕，国庆过后，中国商品住宅市场将掀起降价狂潮。
一、国庆后，开发商将在加大供应的同时降价促销以图从市场拿钱。
1、下半年及未来很长一段时间，供大于求局面将长期存在。一份对全国22家知名房企的项目调研显示，9、10两月仅这些企业的项目新增供应面积就将达到700万平方米左右，单月的供应量可比8月上涨近1倍。
在即将到来的9月，北京的开发商一改此前的遮遮掩掩，先后有50余个项目计划入市销售，尽管在数量上与8月持平，但在新盘输出上却远远超过8月。
从主城区商品房市场的供应来看，重庆上周可以说是供应量爆发，新批准预售面积大幅增加，共有15个项目取得新批准预售证，新批准预售面积比前一周增长了一半的量，创下了自5月份以来周供应量的新高，其中，商品住宅新批准预售量所占比重超过八成。
据不完全统计显示，上海9月入市新盘将有19个之多，另外会在9月推新房源的在售楼盘也可达20个，这批新房的总供应量则可达150万平方米。由此9月有望成为今年以来上海楼市供应量最大的一个月。
除了商品房的供应大幅放量外，各地保障性住房也加快了推进速度。最近一周来，上海出现新一轮的推地热潮。市规划和国土资源管理局接连发布的61、62、63号公告共推地11块，总面积达45.83公顷。其中居住用地占了相当比例。同时，今年第九号土地出让预公告，拟出让闵行大型居住社区浦江基地鲁汇A、B块两个地块，共出让土地17.13公顷。这两个地块同属于今年确定的大型居住社区项目。在大手笔推地的同时,上海市15个大型居住区建设取得突破性进展。继6月下旬江桥基地启动以来,首批六个基地中的浦江、周康航和曹路三大基地从昨日起三天内先后开工。规划显示，六大基地建设用地面积约19.33平方公里，其中居住用地面积约10.77平方公里,规划居住人口约52万人。
故此，供大于求局面将在下半年及未来很长一段时间得以延续，开发商降价促销是必然。
2、中国经济基本面尚无明显向好迹象，控制制造业资金流向楼市是必然选择。尽管目前中国经济形势比预期的要好很多，可从市场态势看却没有明显的向好迹象。其中表现最为明显的是制造业：今年上半年，电子制造业增加值同比下降0.6%，电子行业出口交货值下降11.4%；今年上半年我国累计出口服装及衣着附件和纺织纱线织物及制品727.8亿美元，比去年同期(下下降10.8%；海关总署8月19日公布上半年我国出口玩具数据显示，2009年1-6月我国共出口玩具28.5亿美元，比2008年同期（下同）下降14.3%。
制造业的不景气所带来的最直接影响是就业形势严峻、税收锐减及投资大幅下降。与此同时，制造业的不景气也导致大量制造业资金甚至是信贷资金流入楼市，这也是导致今年上半年房价暴涨的重要原因。对于这一点，政府是看在眼里痛在心上，痛定思痛之余严控制造业资金流向楼市将是必然选择。近日银监会相继出台《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》、《流动资金贷款管理暂行办法》(征求意见稿)等监管新规即为明证。
这样，制造业的资金一旦撤出楼市，则房价必将下跌，开发商必将采取降价促销的策略以期从市场拿钱。
3、超量货币信贷供应现象将在下半年出现根本性逆转。今年1-7月，中国新增信贷高达7.37万亿元，一季度月均增量超过1.5万亿元，增幅惊人。但这种情况在7月份开始发生逆转。7月末人民币各项贷款仅新增3559亿元，较6月份出现巨幅回落，降幅高达77%。有消息称，四大行8月份前25天新增贷款约为1100亿元，多家全国性股份制银行也鉴于资本约束，开始进行规模控制。这使得市场估计，8月份新增贷款可能与7月份相仿甚至更低一些。
摩根士丹利分析师则预计，在今后的几个月里，贷款发放将逐月正常化，但这不应视为政策的收紧。在这一背景下，今年全年新增贷款将可能达9万亿。照此推算，下半年信贷增长将只相当于一季度一个月的量。
由此，我们可以看出超量货币信贷供应现象绝难在下半年及未来很长一段时间出现，信贷供应将出现根本性逆转，这样，势必大幅压缩房产投资，房价下跌将是必然。
4、银行对房地产贷款日益谨慎，房企融资将面临困境，降价促销从市场拿钱是必然选择，住宅新盘将出现降价潮。中国银行业协会与普华永道8日联合发布的《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款采取谨慎态度，78%的调查对象认为将“适当选择项目稳健投放”，仅有8%的调查对象表示“仍是优质资产，将大力投放”。
此项调查显示，在目前及未来相当长的一段时间内，银行将对房地产贷款采取谨慎态度。这样，房企融资将面临困境，降价促销以图从市场拿钱是必然选择，住宅新盘将出现降价潮。
二、炒房者将在国庆后上演出逃大戏，这样，二手房市场将出现降价狂潮。
楼市炒家在炒高中国房价的同时，也将自己的风险炒到了一定的高度，笔者以为，随着政府政策趋紧及炒家对自己风险认识的加深，其将在今年10月掀起出货狂潮。理由如下：
1、政府各部委近阶段密集的政策从根本上打击了炒家的心态，炒家将选择政府大力降房价政策出台前出货。近阶段，政府各部委及各地方政府陆续出台了诸多旨在降房价的政策：研究出台物业税表明政府已明确发出降房价的信号；调整资本金比例表明政府希望通过增加供应达到降房价的目的；国家统计局对各地房价成本进行调查利于打击开发商暴利心态；严格执行二套房贷政策，抑制房产投机；上海、北京等地集中推地，遏制房价快速上涨；查处“捂盘惜售”，规范市场行为；银监会逐步加强贷款管理，表明开发商获取贷款的难度将大幅增加；国家发展改革委将抓紧房地产价格和收费监管，开发商随意定价哄抬房价的行为将受到很大抑制；北京、上海等地大力推进经济适用房建设速度表明政府希望通过增加供应来平抑房价。国土资源部近期接连下发两道通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，将在很大程度上打击房产商囤地行为，从而加快房屋供应速度。
上述政策从根本上打击了炒家的心态，势必令其选择在政府大力降房价政策出台之前大量出货，而这一时间段就应在九、十月份。相较而言，在这两月份中，十月份当为炒家最后出货良机。
2、市场已现疲态，观望气氛将延长房屋成交周期，炒家将在九月份试探性出货。经历7月的调整后，8月北京、上海等地的楼市成交降幅呈现扩大趋势。来自中国指数研究院的监测也显示，上周全国32个大中小城市中，楼市成交面积跌多涨少，环比下跌的达18个城市。8月北京二手住宅成交2.3万套，比7月下降了1.7%左右。8月上半月北京二手住宅成交量却下滑了6%，也创了今年楼市反弹后的成交量低点；8月上海商品住宅成交面积166万平方米，环比7月下降14.43%；8月上海二手房成交套数环比下降12.9%，降幅比7月又扩大6.5%。
市场成交的大幅降低势必加重观望情绪，这样将大幅延长房屋（尤其是二手房）成交周期。由于炒家对市场的判断不尽相同，故九月份将有部分炒家试探性出货，这些炒家以老牌炒房劲旅（温州炒房团、山西煤老板）为主。及至十月，将现出货狂潮。
3、九月份新盘供应量出现大幅增加，将导致二手房成交受阻，炒家将选择10月份集中出货。九月份，大量新盘集中上市，将直接导致二手房成交受阻，故在此时期，炒家不会集中出货以避开与新盘的激烈竞争，而十月份将是炒家的主战场。今年的十月份，中国楼市将上演炒家疯狂出逃大戏，一线城市房价将出现大幅下跌。
综合上述观点，笔者认为，国庆过后，商品住宅市场将出现降价狂潮。对于欲在国庆后投身购房大军行列的人，笔者有两点建议：尽量多观望、买时多议价
国庆后商品住宅市场将掀起降价狂潮
受到房价持续攀升、政策转向影响购房者心理等共同因素影响，8月份北京、上海、深圳三地二手房成交量齐跌，分别环比下降10.4%、12.9%和21%。
九月第一周，北京市场呈现出“价跌量涨”的现象，9月第一周新推房屋均价环比下降30%，相对应房屋成交量开始出现增长。9月1日-7日，商品住宅成交套数环比增长10%,二手房成交量更是环比上涨近30%。
上一周，上海商品房和商品住宅的成交均价都有所下降。商品房成交均价12659元/平方米，环比下跌了480元/平方米，跌幅3.65%；商品住宅成交均价15590元/平方米，环比下跌了1738元/平方米，跌幅10.03%。
在这样的市场态势下，价格坚挺上涨的各楼盘开始挺不住了。时隔半年多，“打折风”再次悄然兴起。最近一周，各大网站首页的楼盘打折信息又开始多了起来，不少楼盘悄然打到了9.3折、9.4折。而即将于本月下旬开盘的朝阳区“屯三里”项目竟亮出了一次性付款8.5折的优惠，成为半年多以来京城楼市的最低折扣。与此同时，上海、深圳、广州等地市场都出现了降价促销的现象。
市场出现这样的局面是在笔者意料之中的，而且，在笔者看来，目前市场表现仅是拉开房企降价序幕，国庆过后，中国商品住宅市场将掀起降价狂潮。
一、国庆后，开发商将在加大供应的同时降价促销以图从市场拿钱。
1、下半年及未来很长一段时间，供大于求局面将长期存在。一份对全国22家知名房企的项目调研显示，9、10两月仅这些企业的项目新增供应面积就将达到700万平方米左右，单月的供应量可比8月上涨近1倍。
在即将到来的9月，北京的开发商一改此前的遮遮掩掩，先后有50余个项目计划入市销售，尽管在数量上与8月持平，但在新盘输出上却远远超过8月。
从主城区商品房市场的供应来看，重庆上周可以说是供应量爆发，新批准预售面积大幅增加，共有15个项目取得新批准预售证，新批准预售面积比前一周增长了一半的量，创下了自5月份以来周供应量的新高，其中，商品住宅新批准预售量所占比重超过八成。
据不完全统计显示，上海9月入市新盘将有19个之多，另外会在9月推新房源的在售楼盘也可达20个，这批新房的总供应量则可达150万平方米。由此9月有望成为今年以来上海楼市供应量最大的一个月。
除了商品房的供应大幅放量外，各地保障性住房也加快了推进速度。最近一周来，上海出现新一轮的推地热潮。市规划和国土资源管理局接连发布的61、62、63号公告共推地11块，总面积达45.83公顷。其中居住用地占了相当比例。同时，今年第九号土地出让预公告，拟出让闵行大型居住社区浦江基地鲁汇A、B块两个地块，共出让土地17.13公顷。这两个地块同属于今年确定的大型居住社区项目。在大手笔推地的同时,上海市15个大型居住区建设取得突破性进展。继6月下旬江桥基地启动以来,首批六个基地中的浦江、周康航和曹路三大基地从昨日起三天内先后开工。规划显示，六大基地建设用地面积约19.33平方公里，其中居住用地面积约10.77平方公里,规划居住人口约52万人。
故此，供大于求局面将在下半年及未来很长一段时间得以延续，开发商降价促销是必然。
2、中国经济基本面尚无明显向好迹象，控制制造业资金流向楼市是必然选择。尽管目前中国经济形势比预期的要好很多，可从市场态势看却没有明显的向好迹象。其中表现最为明显的是制造业：今年上半年，电子制造业增加值同比下降0.6%，电子行业出口交货值下降11.4%；今年上半年我国累计出口服装及衣着附件和纺织纱线织物及制品727.8亿美元，比去年同期(下下降10.8%；海关总署8月19日公布上半年我国出口玩具数据显示，2009年1-6月我国共出口玩具28.5亿美元，比2008年同期（下同）下降14.3%。
制造业的不景气所带来的最直接影响是就业形势严峻、税收锐减及投资大幅下降。与此同时，制造业的不景气也导致大量制造业资金甚至是信贷资金流入楼市，这也是导致今年上半年房价暴涨的重要原因。对于这一点，政府是看在眼里痛在心上，痛定思痛之余严控制造业资金流向楼市将是必然选择。近日银监会相继出台《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》、《流动资金贷款管理暂行办法》(征求意见稿)等监管新规即为明证。
这样，制造业的资金一旦撤出楼市，则房价必将下跌，开发商必将采取降价促销的策略以期从市场拿钱。
3、超量货币信贷供应现象将在下半年出现根本性逆转。今年1-7月，中国新增信贷高达7.37万亿元，一季度月均增量超过1.5万亿元，增幅惊人。但这种情况在7月份开始发生逆转。7月末人民币各项贷款仅新增3559亿元，较6月份出现巨幅回落，降幅高达77%。有消息称，四大行8月份前25天新增贷款约为1100亿元，多家全国性股份制银行也鉴于资本约束，开始进行规模控制。这使得市场估计，8月份新增贷款可能与7月份相仿甚至更低一些。
摩根士丹利分析师则预计，在今后的几个月里，贷款发放将逐月正常化，但这不应视为政策的收紧。在这一背景下，今年全年新增贷款将可能达9万亿。照此推算，下半年信贷增长将只相当于一季度一个月的量。
由此，我们可以看出超量货币信贷供应现象绝难在下半年及未来很长一段时间出现，信贷供应将出现根本性逆转，这样，势必大幅压缩房产投资，房价下跌将是必然。
4、银行对房地产贷款日益谨慎，房企融资将面临困境，降价促销从市场拿钱是必然选择，住宅新盘将出现降价潮。中国银行业协会与普华永道8日联合发布的《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款采取谨慎态度，78%的调查对象认为将“适当选择项目稳健投放”，仅有8%的调查对象表示“仍是优质资产，将大力投放”。
此项调查显示，在目前及未来相当长的一段时间内，银行将对房地产贷款采取谨慎态度。这样，房企融资将面临困境，降价促销以图从市场拿钱是必然选择，住宅新盘将出现降价潮。
二、炒房者将在国庆后上演出逃大戏，这样，二手房市场将出现降价狂潮。
楼市炒家在炒高中国房价的同时，也将自己的风险炒到了一定的高度，笔者以为，随着政府政策趋紧及炒家对自己风险认识的加深，其将在今年10月掀起出货狂潮。理由如下：
1、政府各部委近阶段密集的政策从根本上打击了炒家的心态，炒家将选择政府大力降房价政策出台前出货。近阶段，政府各部委及各地方政府陆续出台了诸多旨在降房价的政策：研究出台物业税表明政府已明确发出降房价的信号；调整资本金比例表明政府希望通过增加供应达到降房价的目的；国家统计局对各地房价成本进行调查利于打击开发商暴利心态；严格执行二套房贷政策，抑制房产投机；上海、北京等地集中推地，遏制房价快速上涨；查处“捂盘惜售”，规范市场行为；银监会逐步加强贷款管理，表明开发商获取贷款的难度将大幅增加；国家发展改革委将抓紧房地产价格和收费监管，开发商随意定价哄抬房价的行为将受到很大抑制；北京、上海等地大力推进经济适用房建设速度表明政府希望通过增加供应来平抑房价。国土资源部近期接连下发两道通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，将在很大程度上打击房产商囤地行为，从而加快房屋供应速度。
上述政策从根本上打击了炒家的心态，势必令其选择在政府大力降房价政策出台之前大量出货，而这一时间段就应在九、十月份。相较而言，在这两月份中，十月份当为炒家最后出货良机。
2、市场已现疲态，观望气氛将延长房屋成交周期，炒家将在九月份试探性出货。经历7月的调整后，8月北京、上海等地的楼市成交降幅呈现扩大趋势。来自中国指数研究院的监测也显示，上周全国32个大中小城市中，楼市成交面积跌多涨少，环比下跌的达18个城市。8月北京二手住宅成交2.3万套，比7月下降了1.7%左右。8月上半月北京二手住宅成交量却下滑了6%，也创了今年楼市反弹后的成交量低点；8月上海商品住宅成交面积166万平方米，环比7月下降14.43%；8月上海二手房成交套数环比下降12.9%，降幅比7月又扩大6.5%。
市场成交的大幅降低势必加重观望情绪，这样将大幅延长房屋（尤其是二手房）成交周期。由于炒家对市场的判断不尽相同，故九月份将有部分炒家试探性出货，这些炒家以老牌炒房劲旅（温州炒房团、山西煤老板）为主。及至十月，将现出货狂潮。
3、九月份新盘供应量出现大幅增加，将导致二手房成交受阻，炒家将选择10月份集中出货。九月份，大量新盘集中上市，将直接导致二手房成交受阻，故在此时期，炒家不会集中出货以避开与新盘的激烈竞争，而十月份将是炒家的主战场。今年的十月份，中国楼市将上演炒家疯狂出逃大戏，一线城市房价将出现大幅下跌。
综合上述观点，笔者认为，国庆过后，商品住宅市场将出现降价狂潮。对于欲在国庆后投身购房大军行列的人，笔者有两点建议：尽量多观望、买时多议价