全国楼市整体冰冷、局部火花
尽管北、上、广、深，以及70个大中城市的房价大部分有所回升，但中国有330多个地级市和2800多个县，一线以及部分重点城市的楼市表现不能代表中国房地产的整体，我们还是需要从库存、销售，投资和土地等多方面来看目前中国整体的房地产状况。
从全国库存情况来看，截至2016年8月，中国楼市的去库存并不是特别理想，待售面积仍然有7亿平米，待售面积的减少只有几百万平米。由此我们可以推算，将在建商品房以及待售面积，加上商品房在建面积，扣除在建中已预售的部分，估计商品房库存仍会超过40亿平米。当然，当下也有许多乐观判断认为，中国楼市的去库存已完成大半，这种判断在我们看来十分可疑，因为2015－16年两年的商品住宅销售确实有所改善，但两年累加最多额外多销售了不超过5个月的库存，加之非住宅和保障房的沉重压力，库存大致应当仍在高位。“三去、一降、一补”中去库存的任务依然艰巨，需要多年的努力才成达成。在一些供求失衡严重的区域，楼市去库存已遥遥无期。
土地市场和房地产投资的情况也并不太乐观。在一些局部区域天价地王频出的同时，全国土地市场依旧冰凉。和2015年同期相比，今年1-8月全国土地出让收益还是呈现负增长，大约是-8%。一线城市小宗地出让形成的零散地王并不能掩盖全国土地出让市场不温不火、甚至有所萎缩的现状。一些媒体披露中国2016年土地出让收益金可能比去年同比上升20%，将接近5万亿元。从统计局披露的数据来看，似乎反差过大。
从房地产投资状况来看，2014年2月以来，我国房地产投资从过去超过20%的年均增速迅速下降至目前的5-6%，呈现低水平徘徊状态。且今年以来，房地产投资没有明显改观。不仅如此，房地产开发企业的工商注册家数在持续下降，甚至北京在过去3年都已注销了接近900家。
从125家上市房企的财务报表情况来看，上市房企既没有获得投资者的热烈追捧使得股价有明显上升，其在2016年披露的财务报表也不亮丽，财务业绩平均增长约7%。这125家上市房企基本涵盖全国大中城市的房地产开发公司，不是中小开发商所能比的，但他们的财务状况尚且如此。所以，不要让一些重点城市的火爆情况掩盖了全国的整体情况。
从今年1-8月房地产销售面积和销售金额的情况来看，相信今年商品房全年销售面积大约也就在13-14亿平米之间，相比去年增幅不会超过10%。另外，由于价格的上升，销售金额的增长会稍微多一些，但也是不温不火。
总体来说，全国房地产市场普遍可以用冰冷来形容，只是局部有一些火花。至少从数据上来看，可以得出这样的结论，否则我们很难理解为什么土地出让是-8%，房地产投资大约只有不到6%等一系列数据。
从京沪深新房豪宅化的趋势看，绝大多数新住宅起价几乎都在千万元/套以上。对比胡润中国高净值人群的研究，目前中国个人财富超亿元者大约为13万人，超千万者大约为184万人。可见如果没有财富从小城市向大都市的汇聚，那么即便是一线城市中大约1亿多的常住人口，能够承受千万元起步住宅的群体，也是少之又少，这种豪宅化像水泵一样，快速抽干中小城市的财富。
经由20多个城市的楼市调控措施之后，人们应当清醒地意识到，去库存仍然是中国楼市的大问题。和西方主要大城市房价普涨、中小城市房价冰凉相类似，中国楼市过去3个季度的热潮也会明显退潮。除了京沪等极少城市之外，成都、长沙等这轮房价上涨中也有所表现的二线城市，很快将暴露其楼市供过于求，去化迟缓的本质。中国楼市不太具备全国普涨的可能性。
中国楼市的思维定势：奇特说法未必理性
进入2016年以来中国房地产市场的局部火爆，引发了民众的广泛关注和一系列奇特说法，这些说法从逻辑上是难以成立的，但却在国内媒体和民众中间得到了广泛传播，需要引起我们的警惕和认真对待。繁华大都市的高房价，呈现出巨大的向心力，将财富，资源和梦想不断吞噬进来；同时也呈现出巨大的离心力，将中低收入群体不断从房价漩涡中抛离出去。房价在很大程度上，并不纯粹是一个金融或经济问题，而是大城市和中小县城，农村等区域割裂；高收入人群和普罗大众阶层割裂的社会问题。
关于中国楼市的三个奇特说法
说法一：中国六个城市加起来房地产市值已经超过美国，北、上、广、深的房价已经比纽约还高。
撇开收入从绝对房价看，这一说法目前还不是事实，纽约曼哈顿区的新公寓售价接近每平米10万美元。暂时还不能说京沪的绝对房价是全球最高的，但如果继续快速膨胀，那么赶上甚至超越纽约、旧金山的房价似乎也只是迟早问题。考虑到中美大城市居民的收入差异，从相对房价看，京沪深从收入房价比看，很可能已经排在全球大城市中相对房价最贵城市的前列。
如何看待这种惊人的变化？也许有两个视角，一个视角是中国的现状是，在大都市化、城市群和新型城镇化三条路径中，仍继续走在大都市化的路径中，推动了人才，财富，创新续向京沪深持续集中。另一个视角是京沪城市在自身城市布局中的严重失衡，核心区建设和行政区划反差过于极大。这两个视角有助于我们理解极其繁华的大都市核心区。
由于大都市化，教育医疗资讯资金等资源，官学商精英群体，央企和金融机构总部的集聚及其带来的就业资源等，几乎都集中释放在京沪深。将如此之多的财富和如此之多的人口集聚在如此狭窄的空间，此类地区的房价居高不下并不令人惊讶。更糟糕的是，大都市自身的空间发布局也是失衡的，在深圳表现为关内关外，在京沪为不同的环线。以北京为例，其行政区划面积为1.6万平方公里，而四环以内面积大约仅仅只有350平方公里，五环以内面积也只有700平方公里，这是一个非常狭窄的区域，只占北京行政区划的4%。城市功能高度密集导致北京五环内的房价非常昂贵。
大都市化在中国大陆有可能是吸纳举国资源来支撑的，这使大都市仍然处于精力弥漫的扩张期，而不是已垂垂老去。看起来深圳、上海、北京这些城市，是一个青壮年的城市还是一个逐渐老迈的城市呢？如果是一个青壮年的城市，那么它将有可能集聚更多的公共资源、财富、优秀人才以及创新潜力。从相对长远和动态的观点来看，京沪深这样的城市，在亚洲超越东京、新加坡、香港、台北、首尔是必然的，其在全球范围内的重要性大致应可与纽约，伦敦等相媲美。目前，中国这些重点城市已经表现出非常蓬勃的内在活力，在这些城市出现核心区房价和居住成本飙升是难以避免的。除非中国中央政府有决心治理京沪的大城市病，比较资源过度被大都市吞噬，否则高房价作为象征性符号的运行方向难有根本改观。
说法二：房地产中介散布虚假信息、制造谣言，然后垄断并推高房价。
尽管许多地方政府对地产中介有居高临下的批评，但这些批评经不起太多推敲的。
一是很少有中介机构介入新房销售，而是集中于二手存量房交易，将新房涨价归结于中介，有些难堪。
二是中介的盈利冲动主要源自推动交易，而非推高房价。因房地产中介服务于买方和卖方两个市场，并且几乎没有房地产中介能够在区域市场形成垄断，尤其是对房源的垄断，因此，房地产中介对二手房并没有价格上的决定权，他们是交易的参与和推动者，无法偏向于买方或卖方中的任何一方。其对促成交易收取佣金的兴趣，远远大过了高价售房。
三是所谓中介机构的加杠杆行为。其中比较典型的就是房地产中介推出一些如加成贷、过桥贷、赎楼贷等金融工具，帮助推高了房价,同时增加二手房购房者的金融杠杆等等。但是上述做法经过央行和银监会的整顿后，在今年7月末8月初，中介机构的二手房金融服务基本被叫停。在重点城市，二手房上半年交易量比新房交易量和交易金额要更大，是万亿规模级的，其中二手房中介（包括一些中型商业银行）所提供的二手房加杠杆融资规模都很小，除了“平安好房”可能接近千亿之外，其他中介机构为二手房交易者提供加杠杆资金的能力有限，大概只有几百亿，不足以对市场造成显著影响。
因此，从市场地位，利益驱动和加杠杆能力来看，全国新房及二手房房价在重点城市、重点区域的上涨和中介机构并没有明显关系，部分中介所散步的一些舆论信息倒是有可能对市场带来了一些扰动，但也无关大局。
说法三：房价上涨损害了实体经济的竞争能力。
这一说法由于华为的生产基地迁出深圳而得到了广泛传播。但一线城市房价上涨和实体经济，尤其是传统制造业的竞争能力之间很可能并没有密切关系。我们可以从三个视角来观察高房价大都市和实体经济之间的关联性：
一是房地产是否吸纳了较多流动性，导致实体经济融资困难？
二是房地产是否驱使实体经济无心主业，转而进入房地产？
三是房地产是否推高了工业用地成本，从而增加了实体经济的负担？
从房地产和实体经济的资金分流情况看，我们大致的判断是，尽管引导资金脱虚入实的效果并不理想，但流入房地产资金的增加，目前并没有导致实体经济融资难融资贵的困局。央行的统计显示，2016年前三个季度，企业的银行存款增5.1万亿，贷款增5.3万亿，尽管实体经济财务状况持续改善，PPI逐渐转正，但总体上企业存款增加较多而贷款意愿不强。房地产升温和实体融资需求不旺并存，尚未出现此消彼长的局面。
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全国楼市整体冰冷、局部火花
尽管北、上、广、深，以及70个大中城市的房价大部分有所回升，但中国有330多个地级市和2800多个县，一线以及部分重点城市的楼市表现不能代表中国房地产的整体，我们还是需要从库存、销售，投资和土地等多方面来看目前中国整体的房地产状况。
从全国库存情况来看，截至2016年8月，中国楼市的去库存并不是特别理想，待售面积仍然有7亿平米，待售面积的减少只有几百万平米。由此我们可以推算，将在建商品房以及待售面积，加上商品房在建面积，扣除在建中已预售的部分，估计商品房库存仍会超过40亿平米。当然，当下也有许多乐观判断认为，中国楼市的去库存已完成大半，这种判断在我们看来十分可疑，因为2015－16年两年的商品住宅销售确实有所改善，但两年累加最多额外多销售了不超过5个月的库存，加之非住宅和保障房的沉重压力，库存大致应当仍在高位。“三去、一降、一补”中去库存的任务依然艰巨，需要多年的努力才成达成。在一些供求失衡严重的区域，楼市去库存已遥遥无期。
土地市场和房地产投资的情况也并不太乐观。在一些局部区域天价地王频出的同时，全国土地市场依旧冰凉。和2015年同期相比，今年1-8月全国土地出让收益还是呈现负增长，大约是-8%。一线城市小宗地出让形成的零散地王并不能掩盖全国土地出让市场不温不火、甚至有所萎缩的现状。一些媒体披露中国2016年土地出让收益金可能比去年同比上升20%，将接近5万亿元。从统计局披露的数据来看，似乎反差过大。
从房地产投资状况来看，2014年2月以来，我国房地产投资从过去超过20%的年均增速迅速下降至目前的5-6%，呈现低水平徘徊状态。且今年以来，房地产投资没有明显改观。不仅如此，房地产开发企业的工商注册家数在持续下降，甚至北京在过去3年都已注销了接近900家。
从125家上市房企的财务报表情况来看，上市房企既没有获得投资者的热烈追捧使得股价有明显上升，其在2016年披露的财务报表也不亮丽，财务业绩平均增长约7%。这125家上市房企基本涵盖全国大中城市的房地产开发公司，不是中小开发商所能比的，但他们的财务状况尚且如此。所以，不要让一些重点城市的火爆情况掩盖了全国的整体情况。
从今年1-8月房地产销售面积和销售金额的情况来看，相信今年商品房全年销售面积大约也就在13-14亿平米之间，相比去年增幅不会超过10%。另外，由于价格的上升，销售金额的增长会稍微多一些，但也是不温不火。
总体来说，全国房地产市场普遍可以用冰冷来形容，只是局部有一些火花。至少从数据上来看，可以得出这样的结论，否则我们很难理解为什么土地出让是-8%，房地产投资大约只有不到6%等一系列数据。
从京沪深新房豪宅化的趋势看，绝大多数新住宅起价几乎都在千万元/套以上。对比胡润中国高净值人群的研究，目前中国个人财富超亿元者大约为13万人，超千万者大约为184万人。可见如果没有财富从小城市向大都市的汇聚，那么即便是一线城市中大约1亿多的常住人口，能够承受千万元起步住宅的群体，也是少之又少，这种豪宅化像水泵一样，快速抽干中小城市的财富。
经由20多个城市的楼市调控措施之后，人们应当清醒地意识到，去库存仍然是中国楼市的大问题。和西方主要大城市房价普涨、中小城市房价冰凉相类似，中国楼市过去3个季度的热潮也会明显退潮。除了京沪等极少城市之外，成都、长沙等这轮房价上涨中也有所表现的二线城市，很快将暴露其楼市供过于求，去化迟缓的本质。中国楼市不太具备全国普涨的可能性。
中国楼市的思维定势：奇特说法未必理性
进入2016年以来中国房地产市场的局部火爆，引发了民众的广泛关注和一系列奇特说法，这些说法从逻辑上是难以成立的，但却在国内媒体和民众中间得到了广泛传播，需要引起我们的警惕和认真对待。繁华大都市的高房价，呈现出巨大的向心力，将财富，资源和梦想不断吞噬进来；同时也呈现出巨大的离心力，将中低收入群体不断从房价漩涡中抛离出去。房价在很大程度上，并不纯粹是一个金融或经济问题，而是大城市和中小县城，农村等区域割裂；高收入人群和普罗大众阶层割裂的社会问题。
关于中国楼市的三个奇特说法
说法一：中国六个城市加起来房地产市值已经超过美国，北、上、广、深的房价已经比纽约还高。
撇开收入从绝对房价看，这一说法目前还不是事实，纽约曼哈顿区的新公寓售价接近每平米10万美元。暂时还不能说京沪的绝对房价是全球最高的，但如果继续快速膨胀，那么赶上甚至超越纽约、旧金山的房价似乎也只是迟早问题。考虑到中美大城市居民的收入差异，从相对房价看，京沪深从收入房价比看，很可能已经排在全球大城市中相对房价最贵城市的前列。
如何看待这种惊人的变化？也许有两个视角，一个视角是中国的现状是，在大都市化、城市群和新型城镇化三条路径中，仍继续走在大都市化的路径中，推动了人才，财富，创新续向京沪深持续集中。另一个视角是京沪城市在自身城市布局中的严重失衡，核心区建设和行政区划反差过于极大。这两个视角有助于我们理解极其繁华的大都市核心区。
由于大都市化，教育医疗资讯资金等资源，官学商精英群体，央企和金融机构总部的集聚及其带来的就业资源等，几乎都集中释放在京沪深。将如此之多的财富和如此之多的人口集聚在如此狭窄的空间，此类地区的房价居高不下并不令人惊讶。更糟糕的是，大都市自身的空间发布局也是失衡的，在深圳表现为关内关外，在京沪为不同的环线。以北京为例，其行政区划面积为1.6万平方公里，而四环以内面积大约仅仅只有350平方公里，五环以内面积也只有700平方公里，这是一个非常狭窄的区域，只占北京行政区划的4%。城市功能高度密集导致北京五环内的房价非常昂贵。
大都市化在中国大陆有可能是吸纳举国资源来支撑的，这使大都市仍然处于精力弥漫的扩张期，而不是已垂垂老去。看起来深圳、上海、北京这些城市，是一个青壮年的城市还是一个逐渐老迈的城市呢？如果是一个青壮年的城市，那么它将有可能集聚更多的公共资源、财富、优秀人才以及创新潜力。从相对长远和动态的观点来看，京沪深这样的城市，在亚洲超越东京、新加坡、香港、台北、首尔是必然的，其在全球范围内的重要性大致应可与纽约，伦敦等相媲美。目前，中国这些重点城市已经表现出非常蓬勃的内在活力，在这些城市出现核心区房价和居住成本飙升是难以避免的。除非中国中央政府有决心治理京沪的大城市病，比较资源过度被大都市吞噬，否则高房价作为象征性符号的运行方向难有根本改观。
说法二：房地产中介散布虚假信息、制造谣言，然后垄断并推高房价。
尽管许多地方政府对地产中介有居高临下的批评，但这些批评经不起太多推敲的。
一是很少有中介机构介入新房销售，而是集中于二手存量房交易，将新房涨价归结于中介，有些难堪。
二是中介的盈利冲动主要源自推动交易，而非推高房价。因房地产中介服务于买方和卖方两个市场，并且几乎没有房地产中介能够在区域市场形成垄断，尤其是对房源的垄断，因此，房地产中介对二手房并没有价格上的决定权，他们是交易的参与和推动者，无法偏向于买方或卖方中的任何一方。其对促成交易收取佣金的兴趣，远远大过了高价售房。
三是所谓中介机构的加杠杆行为。其中比较典型的就是房地产中介推出一些如加成贷、过桥贷、赎楼贷等金融工具，帮助推高了房价,同时增加二手房购房者的金融杠杆等等。但是上述做法经过央行和银监会的整顿后，在今年7月末8月初，中介机构的二手房金融服务基本被叫停。在重点城市，二手房上半年交易量比新房交易量和交易金额要更大，是万亿规模级的，其中二手房中介（包括一些中型商业银行）所提供的二手房加杠杆融资规模都很小，除了“平安好房”可能接近千亿之外，其他中介机构为二手房交易者提供加杠杆资金的能力有限，大概只有几百亿，不足以对市场造成显著影响。
因此，从市场地位，利益驱动和加杠杆能力来看，全国新房及二手房房价在重点城市、重点区域的上涨和中介机构并没有明显关系，部分中介所散步的一些舆论信息倒是有可能对市场带来了一些扰动，但也无关大局。
说法三：房价上涨损害了实体经济的竞争能力。
这一说法由于华为的生产基地迁出深圳而得到了广泛传播。但一线城市房价上涨和实体经济，尤其是传统制造业的竞争能力之间很可能并没有密切关系。我们可以从三个视角来观察高房价大都市和实体经济之间的关联性：
一是房地产是否吸纳了较多流动性，导致实体经济融资困难？
二是房地产是否驱使实体经济无心主业，转而进入房地产？
三是房地产是否推高了工业用地成本，从而增加了实体经济的负担？
从房地产和实体经济的资金分流情况看，我们大致的判断是，尽管引导资金脱虚入实的效果并不理想，但流入房地产资金的增加，目前并没有导致实体经济融资难融资贵的困局。央行的统计显示，2016年前三个季度，企业的银行存款增5.1万亿，贷款增5.3万亿，尽管实体经济财务状况持续改善，PPI逐渐转正，但总体上企业存款增加较多而贷款意愿不强。房地产升温和实体融资需求不旺并存，尚未出现此消彼长的局面。
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