主题：【直播】蓝图变版图•烽火连八月 高新区楼市新格局高峰论坛

主持人：感谢邵总从自身的角度，从绿宝广场项目的角度为我们解读了这样一些变化，我们也看到了二期项目的新的发展和新的前景。 
刚才提到了最先入驻的这些企业看到的变化，不管在我的开场中，还是在王局长的分享中，我们都看到很多地产大颚这两年有一些新的品牌房企是看中了新区这块宝地抢先入驻。去年年底，绿地、金科进驻沉寂已久的中央生态城板块，今年3月，该板块内的苏地2013-G-14号住宅地块又被招商地产6.8亿竞得。4月，龙湖进驻新区，加上中铁华升地产、长成控股、中吴置业、艾维克等品牌房企，新区楼市一下子热闹起来。 
我们想问一下这些新入驻的去，进驻的理由是什么？作为新、老项目面临哪些挑战和机遇？我们先问一下中国中铁华升地产苏州公司总经理张松涛，我们当初为什么选择这块地方，进驻新区的理由是什么？

张松涛：感谢搜房提供这么一个机会，让我和大家一块交流。这次中央生态城在发展中非常低调，又扮演者非常重要的角色。这个板块承担了新区大约50%以上的交通运输，同时也孕育了一批新苏州人。

刚刚听了王局的介绍，对整个高新区的发展也充满了信心。随着大苏州的到来，城区规模肯定会不断扩大，同时住宅需求也会进一步扩大或者是需求旺盛。生态城在这个大环境下也呈现出了生态优势、环境优势、交通优势。中铁华升、艾维克等一些大的品牌的入驻，为下一步生态城的发展会更加的繁荣，同时竞争也会更加激烈，在竞争过程中，每个品牌都会借助自己的优势发展起来。 
生态科技城板块有真山真水真苏州，我看中的是生态环境优势，同时我们的产品都是以刚需为主，其中涵盖了一些刚改产品，从产品线方面来讲还是比较丰富。 
生态城在高新区政府的领导下，通过整体的规划和各大品牌房企的入驻，以后的发展会越来越好，同时我们也有信心为苏州的发展贡献自己的一份力量。 

主持人：确实我们看到了板块和区域的发展前景，那今天很高兴中吴置业的吴总来到活动现场，其实中吴置业这个项目自从开发以来，业界也非常关注，请邬总讲一下，当时中吴置业选择这块的初衷。

邬海韵：感谢王局作为专家级的人物给我们介绍了整个新区的发展，也感谢李总给我们介绍了整个新区的数据。 
因为我对面是旭辉的周总，浒墅关板块的老大哥，对于我们中吴来讲压力还是比较大的。

 
今天我们看整个会议的格局也很有意思，有政府的，有媒体人，还有开发企业，大家把功能界定完之后，事情做起来就非常简单了。 
虽然有这么多开发商入驻新区，虽然有很好的城市格局，但我们发现大量的新区客户外移。我们公司在木渎有项目，就发现很多新区客户的外移。在整个苏州把地图拿出来，整个新区的售价和销售量是最最差的，当然这个现象也是蓝海。我们刚刚看到那么多开发企业的入驻，政府逐渐的发力，这些动作只要落实到位，我相信新区未来一定很美好的。在这里希望政府能够尽快把这些东西落实到位，我觉得就可以了。

主持人：我们这个活动报道出去，苏州市民看到邬总这个话一定会非常开心。确实如果所有规划都落实到位，开发企业也提供出好的产品，相信市民在置业的时候，就像我刚才讲到的，肯定会把这个区域作为自己第一选择，也会把自己未来得工作和生活选在这里，是吧。我们再请新高置地的黄总给我们谈谈。 

黄伟：新高置地作为新区的国有房企，在座很多知名的房地产企业一直是我们学习和借鉴的对象。在今年3月份新区苏高新集团进行改革重组，原来集团旗下的新港、新创、永新都被划分到股份公司了，现有集团按照管委会的总体部署，主要是以整个新区的政府待建为主要任务，作为企业自身来说，从新区成立之初到现在，我们不光承担了政府的社会任务，同时作为企业也要实现企业的自身价值，出于这方面的考虑呢，新的苏高新集团在这种情况下成立了新高置地，所以新高置地既是一个新公司，也是一个老公司，在公众面前，可能之前一直没有听说过有我们这样一家企业，但是作为我们自己，深知依托老的集团，有领导的关心，作为新高置地非常有信心。

 谈到虹锦湾这个项目我想到一些问题，在接到这次论坛之前，我跟搜房的团队开玩笑，我说你这个论坛名字起的有点硝烟的味道。当然在过去苏高新集团是一个人唱独角戏，只要有人的地方就有我们苏高新集团。一方面为新区作出了贡献，另一方面确实也对进驻新区的人才起到了制约的作用。 
自从2010年以后，新区管委会为新区不断地引进标杆型的企业，可以说是群雄逐鹿吧。我们经常比喻管委会是我们的父亲一样，我们是他们的长子，什么事情只要我们张嘴，资源就是我们的了。那么现在领导经常开会跟我们说：你们积累了这么多年经验，人才储备都有了，是骡子是马拉出来溜溜。现在不光是我们新高置地，包括新港这都是在苏州市很知名的房企，现在我们普遍感觉到这样一个挑战。 
这个项目在科技城板块内，直接竞争对手就是绿地，我们和代理公司经常在一起开会分析产品，研究产品，他们经常给我们讲绿地在任何时候总会洞察市场先机。管委会领导跟我们开玩笑说：你们现在遇到对手了，应该是瑜亮之争。 
今天在会场听到很多房产前辈的经验之谈，回去要好好消化，谢谢大家。 

主持人：有这么多商业商贸的发展，我们看到了这样一个前景，但我们也想抛出一个议题，就是如此大体量的开发，会否出现消化不良的情况？我们来问一下苏州科技城商贸发展部主任、科新文化旅游发展有限公司总经理 王剑锋，政府在规划的时候，包括这么多项目在开工建设，有很好的区域发展，您觉得会不会有刚刚提到的不良的局面呢？ 

王剑锋：这个议题讲的比较大，因为商业项目在全国都有这样一个方向。国家调控以后，包括老牌的住宅开发企业也在转商业，商业这块其实也在做调整。一个是市场变化比较大，包括电商的冲击等等。从国内几家大的商业地产开发企业近几年大的动作可以看得到。 
比如说科技城，作为一个区域，刚刚领导也提到，我们这个区域里面希望良性发展、综合发展。那我们在招商过程中碰到最大问题是什么呢？品牌商家会问到你们这个区域有多少人口？讲到人口导入的时候，自然而然就想到这个配套怎么样？就会联想到商贸配套怎么样，商贸发展怎么样？那讲到这个根本性问题又会变成那人口有多少？那政府在推，城镇化在建设，这个工作必须要去推。
我们刚刚讲到规划要先行，项目要推进，那这个时候政府需要规划性、前瞻性，在推动过程当中，除了政府要做项目规划以外，其实要借助外力，最好的外力智囊在哪里？就在市场。所以这个板块在一定成熟度的时候，也希望邀请一些成熟的企业进来做。 
让政府去做这个东西是蛮奇怪的一件事情。我是作为一家下属的国有企业，回过来我们也在跟领导讲，我们是不是可以更市场化一点呢，在操作过程当中，政府承担的压力其实已经够大了。 
我们谈到这个城市怎么发展，商业之间怎么去平衡，我个人在想，这个项目是在逐步发展。比如说提前五年，我们邀请绿地过来，绿地也不会来。现在城市发展到一定程度了，市场化公司也看到潜力了。 
比如说科技城的价格在九千左右，实际上我认为九千并不高，说实话。从城市未来价值来说，这个价值确实是被低估的。从商业来讲，商业还是要良性发展、逐步发展。举个例子，科技城里面现有规划项目，包括建设的商业项目实际上是在逐步启动，逐步建设。 
举个例子，现有商业项目也仅限于社区型商业，比如说社区新空间，它类似于其他区域的邻里中心项目，是以民生需求为主的。 
喜达屋的元素酒店，它是进入中国的第一家。我们和这家公司谈了16个月，后来为什么能一拍即合，后来他们总裁过来一看，和我们整体规划不谋而合，再看这边的生态环境和未来发展趋势是看好的。从这个角度来看，第一我们有品牌影响力，第二我们有好的发展前景，第三商业发展也需要逐步渗透，逐步发展，如果一哄而上那肯定是有问题的。 

主持人：确实如王总所言，新区到了目前的发展阶段，所以有这么多成熟的品牌房企，包括这么多商业综合体项目在现阶段进入到这个区域发展。我们期待这种发展成果能够尽早的呈现出来，那提到商业就不得不问邵总，邵总刚刚说到了绿宝广场二期项目。 
未来这么多项目在总量猛增的情况下，还是希望您能够给这些商业项目的运作者自己的分享，在这么多竞争中怎么凸现自己的特色？

邵磊：有些项目从一开始出发的目的，设计的时候就考量是如何销售回款。那么成功销售回款，成功的销售对他战略来说已经算是赢了。这是没有标准的，像我们设计之初所有考量就是如何应对今后的运营，考虑今后如何升级。 
我是觉得商业项目是否成功有很多种。一种是能够长期运营，长期生存，并且在品牌更换，业态调整中生存下来。还有一种是开发商取得了不错的经济效益，能够快速的销售回款，所以这是没有一个标准的答案。 
只是作为政府来说，在考量社会效益，考量社会是否和谐的时候，那在土地出让的时候，就更多的要对土地性质进行特别的考量。
前面一直在说新区，新区。其实我就想谈一下园区，园区之前的商业之所以相对成功，你会发现园区之前成功的商业全部是没有销售的，全部是直营的，包括圆融、印象城。如果这个场子的房东或者这个场子的股份全是自己的，那更多是考量自身的效益了。 
如果今后商业项目出现烂尾或者出现大面积纠纷，那么政府的责任应该是最为重大的，因为这个土地在出让的时候，对条件进行限制的时候，其实有些东西就可以预见未来了。我想说商业项目成功的方式有很多种，作为我们这种长期运营商，在海内外持有几百万方的商业项目，我们的目标是这个项目如何生存，如何运营，业态调整下如何升级。 
大家知道，现在商业综合体业态的分布逐年向休闲、娱乐、餐饮企业性业态越来越大的调整。 
商业项目没有成功或者失败的标准，更多是怎样来界定这个标准。另外政府对商业的点位，以及对土地出让更加严谨的考量，才能使商业项目未来生存的很好。 

主持人：谢谢邵总如此专业的分享，谢谢。刚刚提到了进驻的理由，区域的发展，在刚刚李总发布的楼市白皮书当中看到，搜房网在此次策划中总结了几个关键词：科技城--最生态。中央生态城--最品牌。浒墅关--最刚需。狮山路--最成熟。马运路--最潜力。可能很多嘉宾对这个关键词的界定并不是很认同，所以在今天的分享中也是想听听各位的观点。 
刚刚邬总和张总分享中听到了，这些项目因为企业的加入，不光是有刚需房源，还有刚改和改善的房源。新区各种业态产品涌现，未来区域客群构成占比如何？如何避免同质化竞争？如何应对客群的截留？我们来问一下张总。

张松涛：刚刚提到科技城的占比，我们作为通安板块的一个刚需项目，通安从目前发展来看属于刚刚起步，我们这个项目也是借永新之后的第三个住宅项目，定位还是以刚需，有部分刚改和改善型的房源。从客源来讲还是以本地的客源为主，还兼顾了浒关板块、科技城板块的客源，同时还有外部导向的客户，还有长江路、马运路附近的客户，这块占比还是比较小的，大的部分还是在于浒关板块，随着浒关板块逐渐充实，目前浒关板块通过几年的发展应该说从各方面都在逐渐的完善。通安板块刚刚起步，从教育来讲有幼儿园、小学、中学，交通来讲有312国道、绕城高速，从资源来讲有大阳山公园，这是国家级的森林公园，环境相当好，这个板块经过三五年发展，随着各种配套设施的完善，板块价值会大幅度提升的，这是我个人的一点看法。 

主持人：我们接下来问一下邬总，您刚才提到了在浒墅关旭辉之前做了很多项目，开发的相对比较早，也比较不错。在您看来，未来区域客群的占比会存在怎样的景象？当然这跟产品的定位和项目容积率有很大关系。 

邬海韵：我会发现新区高端客户的外溢。其实健康度最好的板块就是浒墅关板块，可能最糟糕的板块估计就是尹山湖板块。从客户基数来讲不是很担心的，当然开发商要因地制宜的，针对这个板块该做什么产品这个很关键。 
因为我们的体量比较小，只有8万方，所以我们的高端产品不愁卖。如果我们这个产品变成20万方，30万方，那可能就有点担心了。 
总体而言，新区的客源不是太担心，因为产业工人比较多嘛，但现在大家应该要动脑筋怎样提升客源档次，不要把老苏州人都流失到木渎，不要流失到园区去，这可能是最需要解决的问题。