主题：苏州高新PK苏州工业园区最牛开发模式对比！高铁新城复制的是谁？

这篇来自国务院发展研究中心的论文报告绝对可谓干货十足。文章对苏州工业园和苏州高新的模式研究得很透彻，对比也很全面到位，实在是研究两个园区不可多得的珍贵资料。优园区也特意把这篇佳文呈现出来与关注产业地产的朋友们共享，希望大家从中有所收获！更重要的是看过这篇文章，你会对高铁新城的开发模式有一个非常清晰的认识！！

无论对于买了高铁新城还是想买高铁新城楼盘的人都是一个绝对的参考值，话不多说，我们先来看看这篇文章，再来研究研究高铁新城究竟复制了谁？！

——————————————————

近几年来，苏州高新区和苏州工业园的发展都很快，是苏州经济的重要组成部分。本文对两个园区的开发模式、管理架构、享受的优惠政策、体制建设、产业结构、收入来源、区位布局和政府服务等方面进行开发运营模式的分析比较，得到7个方面的经验和启示。其中，良好的政府服务是苏州高新区和苏州工业园成功的共同秘诀。

苏州高新区和苏州工业园的基本情况比较

苏州高新区和苏州工业园建立时间相差不大，面积、户籍人口基本相当，产业结构都以高新技术产业为主，很多指标相近，在一定程度上具有很强的可比性。两者基本都以外向型经济为主，而且从数据上来看，两者的发展都非常好。只是在某些指标上，苏州工业园区要比苏州高新区高。例如“投资额上亿美元项目数量”，苏州工业园为60个，苏州高新区是16个；“项目平均投资额”，苏州工业园超过3000万美元，苏州高新区为1400万美元，等等。但这并不说明苏州高新区发展得不好，而是苏州工业园作为中新两国政府间最大的合作项目，拥有的资源实在太多，发展得太好，从而在一些指标上略高一些。

对于两个开发区的基本情况，可以从表1中看出。

对这两个开发区的比较分析，单纯从数据指标上来比较没有太大的实际意义，实际上也没有任何两个开发区的各项指标都基本相同。因此，本文主要从两者的开发模式、管理架构、享受的优惠政策、体制建设、产业结构、收入来源、区位布局和政府服务等方面进行比较分析，希望总结出一些经验和启示。

苏州高新区和苏州工业园的相同之处

苏州高新区和苏州工业园也有很多共同点，例如产业结构都以高新技术产业为主，都比较注重科技兴区；收入来源都注重多元化；政府服务都贯彻了“亲商”理念，是较好的服务型政府；区划布局都靠近苏州古城区，有利于发展建设等等。

1．两区产业结构都以高新技术产业为主

苏州高新区和苏州工业园的产业结构分布图如图1、图2所示，均以高新技术产业为主。

目前，这两个开发区正通过各种措施大力促进自主创新，实行科技兴区。

2，两区收入来源都较多元化

苏州高新区和苏州工业园都有管委会和开发公司，两者的收入都可看作是开发区的收入来源。管委会的收入主要是税收和土地出让金以及很少量的规费；而开发公司的收入已多元化。

首先来看苏州高新区。苏州高新集团是苏州高新区的全资国有企业，是高新区的开发主体，在1999年以前一直与高新区管委会合为一体，“两块牌子，一套人马”。截至到2005年，苏州高新集团2005年营业收入26亿元，利润总额2.6亿元，下属企业30多家。苏州高新集团的产业定位为房地产业、基础设施及经营业、物流、环保、旅游及高新技术。而苏州新区高新技术产业股份有限公司（为上市公司，即苏州高新，600736）作为苏州高新集团的核心公司，目前的主业为房地产及旅游，未来支柱产业为基础设施经营，未来培养产业为高科技投资及其他。

而苏州工业园中的CSSD是中新双方合资的开发主体。CSSD的业务范围是进行土地成片开发与经营、物业管理、项目管理、咨询服务、产业与基础设施开发；在园区内投资举办企业和允许进行的其他业务活动。CSSD目前的主营业务为：土地开发（以中新科技城为代表的综合开发）；房产开发（各类住宅、商业房产、工业厂房）；公用事业（以市政集团为代表）；专业服务（招商、工程、国际教育）。CSSD自2001年起连续5年获得盈利，2005年实现盈利2256万美元，2006年上半年盈利1338万美元。在2005年的赢利来源中，房地产收入最多，约1000万美元；其次是市政设施收入和代建收入，各有约500万美元；再次是专业服务、招商的佣金，收入约几百万美元；最后是一些资产使用权让渡费。

从苏州高新集团和苏州工业园CSSD的收入来源看，房地产收入都占了较大份额，其次是基础设施经营收入、代建、专业服务、旅游、高科技投资等等。在调研中我们了解到，自2001年以来，伴随着我国房地产市场的启动升温，商业地产和住宅价格上涨迅猛，在苏州高新区和苏州工业园，住宅价格大致从2001年的1000元/平米上涨到目前的6000-7000元/平米，使得苏州高新区和苏州工业园相当大的收益来自于商业房地产和居住地产收益，而不是工业地产收益，从而一定程度上走出了传统的“土地开发资金大循环模式”，用规划范围内的商业和居住地产开发来弥补了工业地产低价出让的亏损，减轻了资金平衡压力，较有利于开发区的建设发展。

3．两区在区划布局上都靠近苏州古城区

从区划布局来看，按照开发区离原有市区（或称为母城区）的距离远近，可将开发区分为三种基本模式。第一种是在远离母城区（一般距离二三十千米甚至更远）、人烟稀少的地方开辟一个新开发区。第二种是在母城区的边上划出一块区域设立开发区，例如上海的浦东新区、位于苏州古城区两侧的苏州高新区和苏州工业园等。第三种就是在母城区内设立无边界的开发区，开发区是母城区的一部分，例如北京的中关村海淀试验园区、杭州高新技术开发区的主区块等。

从利用母城区现有的基础设施、生活配套、人力资源等角度来看，第一种“孤岛型”开发区在开发成本上非常高，因为什么都需要重新建设，且由于离母城区较远，通勤时间、运输成本都较高。而第二、第三种区划布局，则较充分地利用了母城区的资源，有利于开发区的建设发展。

此外，如果从“用规划范围内的商业和居住地产开发来弥补工业地产低价出让的亏损，减轻资金平衡压力”角度看，第一种“孤岛型”的开发区的劣势更加明显。因为人气是否集聚直接影响到商业和居住地产的升值。在第二种和第三种开发区中，开发区离母城区很近，甚至直接是母城区的一部分，人们即便不在开发区工作，也可以在开发区生活，只要开发区居住生活环境足够良好。而第一种开发区离母城区较远，不仅难以吸引开发区外的人员到开发区内居住生活，而且往往也难以留住在开发区工作的人在开发区生活，下班后容易形成“空城”，更难以集聚人气。

因此，从区划布局来看，像苏州高新区和苏州工业园这样靠近母城区或是母城区一部分的开发区，能够充分利用母城区的各种资源促进发展，同时，也有可能促进商业和居住房地产升值，减轻资金平衡压力。

此外，从苏州的实践来看，工业“退城进区”，古城区“退二进三”，即工业从古城区退出，搬到开发区；古城区主要发展第三产业。这样的功能分工，能够使古城区和开发区相辅相成，协调发展，值得学习和借鉴。

4．两区的政府服务都很好

苏州高新区和苏州工业园都实践着“亲商”理念。政府奉行“亲商”原则，变管理为服务，为企业提供“全过程”服务，覆盖了产前、产中、产后的各个环节。两区都实行了“一站式办公”、“一门式服务”外，还建立定期走访制度、专人负责制度等。良好的政府服务是苏州高新区和苏州工业园成功的重要秘诀。

我认认真真看到，虽然这是2005年的数据，但是对于新城来说，虽然它的数字过时了， 但是开发模式一点也不过时，所以对于高铁新城的开发有非常重要的借鉴意义，找个时间好好来八一八~~

我觉得目前的各大新城大部分应该复制的都是新区模式吧？毕竟园区模式太特殊了，话说终于知道管委会是什么性质了。。。原来都是公务员啊

涨姿势了

高铁新城应该是政企合一吧？貌似应该都是由管委会来操控的吧

下次谁写个高铁新城和太湖新城之类的开发模式呗，看看谁更有潜力~一定很受欢迎

数据有点老啊。。。