主题：号外“苏州出台物业服务收费管理实施细则 7月起施行”

物业费按什么标准收，才算合理?业主们交了钱，却不知用哪去了，这说得过去吗?停车位该怎么收，有人交，有人不交，是不是有失公允?……居民小区越建越多，与其密切相关的物业服务成为关注焦点。相关规定已跟不上趟，投诉纠纷层出不穷。为了规范物业服务收费行为，维护业主，同时也维护物业服务企业的合法权益，在广泛征求市民意见的基础上，市物价局、市住建局制定的《苏州市物业服务收费管理实施细则》昨天出台，7月1日起正式实施。

"细则中最大的变化是普通住宅前期公共服务收费从完全由市场定价变为实行政府指导价，业主大会成立后，可参考此价双方协商定价。"物价部门的有关负责人解释说，这个政府指导价将经过调研测算后，在两个月后逐项向市民公布征求意见。记者注意到，这个细则主要针对新建住宅，对那些已经通过协议、合同等形式约定好了的，继续按原约定执行，但也可由业主大会讨论根据新《细则》修改调整。

□商报记者 冯佳

现状：

住宅物业覆盖面达八成

四大问题带来诸多矛盾

据了解，苏州的住宅物业管理起步于上世纪90年代，经过二十多年的发展，目前全市共有物业服务企业1296家，其中住宅项目2048个，面积约1.71亿平方米，住宅的物业管理覆盖面已达80%。随着物业服务行业 的快速发展，人们对物业管理水平的要求不断提升，许多矛盾也变得突出了起来，收费难相当普遍。

苏州市物价、住建等部门在前期调研中发现，存在四个方面的根本性原因。

首先，缺乏有效的价格形成机制。目前苏州市区的住宅小区物业服务费，前期实行招投标，业主大会成立后由双方协商确定。由于缺乏一个具有公信力的收费衡量标准，业主与物业企业很难就价格达成共识。但物业服务本就是劳动密集型产业，劳动力等成本每年上涨，为了控制成本，物业只好减少人员配备、降低服务标准;服务质量降低了，业主不满意，不缴费，物业再减人降成本，由此恶性循环。

其次，收费透明度不高。从现实情况看，苏城不少小区都有服务标准不明晰、经费收支不透明等问题。也就是说，交了物业费，居民不知钱用哪去了。一些本和物业没关系的，比如开发商应承担的房屋质量等问题，市民们倒误认为是物业该管的事，引发了诸多矛盾。

第三，物业服务不规范，物业费用收缴困难。现在，有很多物业企业不履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护的义务，有的业主就借故不交物业费。

第四，小区停车位两方面的价格矛盾已白热化：一是地面与地下停车收费比较关系并不合理。按照现行规定，住宅小区地面车位收费每月不超过120元，地下车位收费每月不超过400元，地下远高于地面，很多车主不愿停地下，造成地面挤乱不堪。二是临时停车收费问题。目前缺乏明确临时停车收费政策和收费标准，一些车主不愿购买或租用车位，就免费挤占小区道路等公共资源，乱停乱放。

以上乱象让《细则》出台变得必要和迫切。今年4月9日，物价和住建部门将细则定稿后公开征求意见，到4月19日，共收到各种意见82条。再综合各方意见，形成了昨天出台的《细则》。

解读：

透明、对等、协商、指导

点击《细则》关键点

《细则》共分7章45条，对物业服务收费管理的法律依据、概念界定、责任分工、定价形式、成本构成、计费方式以及停车收费管理、其他收费管理、行为规范、监督管理、罚则等内容做出了明确规定：

关键点一：定价

政府指导价稍后会制定

根据情况每三年内评估调整

《细则》 规定，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，业主大会成立后，由双方协商确定，别墅、高级公寓等非普通住宅和非住宅物业公共服务费实行市场调节价。稍后，价格主管部门将会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费价格指数变动情况，依据物业公共服务等级标准或分类分项分级标准，制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。每三年内，对这个基准价和浮动幅度还将进行评估，根据结果适时调整。

物价部门表示，这个政府指导价一方面为前期物业招投标确定价格提供了依据，另一方面也为业主大会成立后与物业企业协商确定价格提供参考。

关键点二：双方义务

物业提供质价相符服务

业主履行缴纳物业费义务

《细则》明确，物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行服务合同，为业主提供质价相符的服务，并接受业主监督。业主对服务提出质询时，物业要及时答复。物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

同时，针对无故欠交物业费的问题，《细则》规定，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。

关键点三：用途公开

收费信息必须全透明

物业费怎么用得公示

《细则》对明码标价及财务公开作出明确规定，即：物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据等内容，接受业主监督;还要将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域的显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处(乡镇人民政府)的查询和监督，每次公示时间不少于15天。物业企业的财务收支状况也应当按照合同约定进行公布，接受业主监督。

关键点四：停车位收费

地上、地下缩小收费差

访客临时停车免费2小时

针对小区停车管理的热点问题，《细则》规定：

1、地下与地面的汽车停放收费标准应当保持合理比价。《细则》出台后，价格部门将会同住建部门对现行的住宅小区收费标准适当调整，缩小地下与地面收费差距，让车主主动往地下停放。

2、为提高车位使用效率，鼓励业主的车辆用不固定车位、先到先停等其他有效的管理方式。用这种方式的住宅小区，汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应当符合政府指导价的规定。

3、在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应提供不少于2小时的免费停车，业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业协商确定。临时停车收费由物业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

而对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，不收费。

关键点五：其他费用

前两年空置的收70%物业费

物业不能收装修押金

《细则》对空置优惠、代收代交费用、装修押金、新增公用设施设备的费用处理等相关事项也做出了明确规定：

1、新建普通住宅，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业的，在不超过24个月内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。

2、物业管理区域内由全体或部分业主承担，且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等产生的费用，叫代收代交费用。这些费用由物业单独列账。已经计入物业服务费成本的，不能重复计收。

3、物业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以这两种形式变相收费。而曾经很普遍的装修押金或保证金，物业不得向业主、物业使用人收取。

4、新建房屋交付使用时，配套的共用设施设备一般不得在房价外加收价款，必不可少的附随商品也不得零星收费。物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，应当为每户业主免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)。有停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证(卡)。对临时来访人员实行持证管理的，物业可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金。

关键点六：罚则

明令禁止八种乱收费

按《细则》，做不到或变味的，将会受罚。

《细则》规定，物业只要有下列行为，价格主管部门将依法处罚，小区业主请共同来监督：1、超出政府指导价浮动幅度制定标准的;2、不按照规定提供服务而收取费用的;3、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;4、强制或变相强制服务并收费的;5、接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;6、不按规定明码标价的;7、未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收支、代收代交费用分摊等情况的;8、其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

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