主题：房地产行业感想

2006年我来到这个城市，当时行业协会统计开发企业有23家，到2011年（今年我没有太注意），据统计全市大概有72个在售楼盘，而这72个楼盘的开发企业名录里，当年23家只剩下寥寥3、4家。刚才叫最后的倔强的朋友问预售制度的事儿，我想把话题从这里开始讲。

2006年的地产企业多是暂定资质和三级资质的，注册资金不会高于500万元，今天这个城市的地产企业三级的都很少见，多半是二级资质，市场也在做自身的淘汰和选择，首先土地价格已经不能同日而语，06年这个城市东区80万一块大概60亩土地被喊成了地王，而今天同样的片区130万一亩上百亩很普通。那么以前只能玩转几千万资金流量的开发企业自然也就玩不下去了。

说实话房地产企业从小到大就是在跟时间、行情赛跑，赛跑的项目就是资金吞吐量增加的速度，这样说或者有点让人费解，简单点就是06年你能调动5000万元的资金进出，07年你就必须能调动大概8000万元，每年按照30%的增长，你才不会被淘汰出局。这个说法我不跟兄弟们磨牙，有兴趣可以对照自己城市的土地增长价格和地块面积大小考量一下是不是有理。其次是银行，目前银行是不太给暂定资质办理贷款的，每个资质级别都有其贷款标准，这个跑不掉，属于硬性规定。小开发企业资金吞吐增幅没跟上行情发展，银行再不待见，就成了两头堵，最后只能黯然退出市场，或游离在主流市场以外，看看有没有什么小规模的保障房、经适房、小地块，跑跑关系送送礼弄一个干干。

房地产作为一个资金周转速度至上，吞吐量增幅至上的行业，具有鲜明的资本运作特征，实际上只有一个“源”字和一个“流”字，“源”讲究的是数量和杠杆，“流”讲究的是速度和环节，像刚才我说的这个城市原本的小开发企业销声匿迹多半就是在过去几年里“源”出了问题，当然也有“流”的问题，但是“源”是主要因素。

任何房地产调控你要分清他是下硬手还是温柔一刀，只要看他有没有对“源”与“流”做出针对性调控，像要求银行对资质进行分级实行不同开发贷款对待，就是“源”的问题，如果要求开发企业对所开发楼盘要有相当的不动产或资金保证，直至预售才可以解冻保证金，也算对“源”下手。刚才最后的倔强朋友说的预售制度就是“流”的问题，如果要求现房销售，很显然只能到现房、工程验收结算完了才能回笼按揭资金，那么期间对建设资金等的融资需求就会大大增加，高息借贷的风险也会增大成本也会增高。

离开源和流，去搞什么房产税之类的增加交易费用和购房成本的，都不是从根源解决的政策。而且还有个不说不破的理。一国经济从农耕走向商业文明是滚滚大潮，谁也挡不住，而商业文明就是要破处一切交易的障碍，降低交易成本。所以增设什么审批环节，增加什么交易成本，这都是有悖于商业文明发展大趋势的，羊毛出在羊身上，总没人会因为宝马车的座套涨价了而不买宝马车，很简单的理。

然而，一个行业不会因为调控而陷入绝境，从目前来看，任何的调控最后都只给这个市场带来一个结果，就是小发展商被淘汰掉，大发展商留了下来，我相信对预售开刀是早晚的事儿，一切世间因果，哪里开始哪里结束，总要回到问题的根源解决问题，这是跑不掉的，只是不知道到那时，剩下的会不会是万科、中海、碧桂园这类巨头。

干开发的容易给人两个印象，一种是肥头大耳叼着雪茄往红酒里兑雪碧的暴发户，一种是肥头大耳满嘴黄牙的奸商，反正就联系不到好的形象上。但是人们潜意识里会认为有这么一群人，在房地产市场里牟取暴利，翻手为云覆手为雨，关系广阔无孔不入。

其实现今这一代的开发商，多半是刚洗干净泥腿子就腰里别块板砖上阵的，他们从最早的摸黑走路摸爬滚打的混出来，累积了非常深刻的开发经验，只是有些东西他们不能理论的去讲清楚，我打过交道的开发商里，给我印象最深的就是他们的嗅觉和直觉，其对商机的灵敏度不亚于鲨鱼对鲜血的敏感。但是也因为他们多半是泥腿子上岸，没有形成系统的经验和理论，仅靠嗅觉、直觉、行动迅速，很容易折腾折腾就把自己折腾出局了，在该果断的时候纠结，在该谨慎的时候往前猛冲。