主题：【大话地产】大鳄聚首，探寻湖东楼市“最价值”

主持人：感谢大家在百忙当中参加此次活动，还有不少嘉宾在赶来的路上，现在我们的活动正式开始。进来，最热的莫过于土地拍卖了，年末大型土拍昨日落槌，苏州单日卖地87.77亿，最大溢价239%。在圈地企业中，也来了不少新面孔，比如中铁、龙记、津西博远等都是首进苏州；大牌房企的身影也是之多，中海、绿地、金科、世茂、朗诗、旭辉、尼盛有地入囊。
  我们再来追忆下12月10日的园区土拍，3宗稀缺地块，7家大牌房企角逐拼杀，最终苏南万科、中海地产、天地源各收1地入囊，最高溢价率达31.2%。正因土地的出让，让板块新生力量无穷。今天的主题就是走到湖东板块，来探讨一下湖东楼市的下一站。
主持人：欢迎大家参加探寻湖东楼市最价值的现场，同时感谢九龙仓对本次活动的大力支持，今天是轻松的聚会，首先请允许我介绍一下今天活动的各位嘉宾：
杨安君 晋合置业（苏州）有限公司 案场副经理
王 淋 绿地·华尔道名邸案场经理
吉少华 九龙仓·时代上城项目营销总监
夏 叶 九龙仓·时代上城销售总监
宋鹏伟 天地源水墨三十度案场经理
周明华 天地源水墨三十度销售主管
严明聪 苏州电视台第一房产
候京都 《楼市商情》
楼圣海 地产媒体人士
感谢大家在百忙当中参加此次活动，还有不少嘉宾在赶来的路上，现在我们的活动正式开始。在昨天的土拍中我们看到最大溢价率达到239%，在圈地的这些大颚中看到不少新的面孔，说到土地应该说园区这块追忆到12月10号的土拍现在还历历在目的，最终中南万科、天地源都圈到一块地，说到这个土地，应该说土地的出让主要是让这个板块有更多的新生力量，所以今天的主题就是走到湖东板块，来探讨一下湖东的下一代。

主持人：我先给大家看几组数据，也就是湖东楼市调研报告。2012年1-11月苏州房地产企业销售排行榜，中海地产、万科、九龙仓、雅戈尔置业都是在湖东。截止到上周住宅成交套数排行榜，中海和九龙仓、路劲遥遥领先。这是湖东各大楼盘2013年推盘量，目前来看九龙仓时代上城将近1000套，路劲大概有1000套，绿地华尔道也将推出第三期，景城有300多套，目前来看这个量还是比较充足的。

  刚刚看了一些数据，其实这么多数据还是表现优秀的，请吉总给我们介绍一下，您从这些数据背后能看到板块的未来吗？

吉少华：经常会有人让我们预测未来，实际上我们有太多的因素去决定着或者左右着未来的发展方向，我们很难很准确的预测，但是从一些历史的数据确实能够看到，实际上湖东板块离真正意义上苏州老来说直线距离是不短的，甚至比吴中、相城是翻倍的概念，但我们也明显看到苏州前几的单项套数冠亚军都是湖东板块，为什么会出现这种现象呢？我觉得消费者在哪些选择，我也遇到一些同行会感叹说，没想到时代上城在这么偏的地方，一年还能卖到20几个亿，他们觉得不可思议，但是实际上我们的客户已经意识到了这个板块未来的规划和能够带给他们居住便利方面的利好。在这张图上很清楚的可以看到，无论是自住还是，最终的需求还是落地在居住的便利和能够满足生活各个方面。从这张图可以看得出来，在湖东这样一个板块，衣食住行各个角度都是走在苏州前列的，而且配套的级别也相当高。

比如说五月份开的苏州第一条线，而且我们在钟南街站这样一个位置。我们看上海、北京的发展归路就可以看得出来，之前开发线路的终点站后面往往都会转化为叫做中转站，因为随着城市的扩容，线路的延伸是正常的现象，所以它的发展是巨大的。另外我们看旁边的生活配套，现在来说，由于园区本身新加坡模式的配套模式，以点状邻里为模式，旁边的东沙湖邻里前段时间刚刚开业，在这里我也邀请各位朋友，有时间的话可以看一下，现在园区对新造出来的邻里的级别给予力度比较大。东沙湖邻里给我们的感觉就像一个微缩版的印象城。而未来在钟园路北和钟南街东会有一个梦乐城，这个日本的永旺百货拿到这块土地，而且它的规划方式已经完毕了。这个将会成为超级购物，当初有人说过叫西有印象城，东有梦乐城，实际上是不太恰当的比喻，因为这个梦乐城比印象城的面积高很多，里面大概有300个商铺。在苏胜路有一个体育，这个体育将来容纳8万人。

讲了这么多，是为了说明将来这个地方，它的配套规格是的高，那么说到开发商对于这块土地的认识，其实可能会在更高的层面，比如说苏州一直在追求国际大都市的规划，但实际上我们现在放眼整个苏州，不太谦虚的说，湖东是最具备能够把这块土地建造成或者打造成国际大都市的土壤。

无论是叫CBD还是叫CLD在湖东都是具备这样一个条件的。

主持人：感谢吉总，应该说整个板块具有不可复制的资源，具备国际大都市的土壤。应该说12月10号土拍天地源获得13号地块，该地块也是竞争激烈的，应该说天地源这个板块也是格外的看好，我们请宋经理谈一下您的看法。

宋鹏伟：天地源从之前的橄榄湾，到水墨三十度，天地源对园区是有感情的，随着水墨项目的结束，开发商对园区的这块地关注紧，这次土拍之后，信息一出来，我们公司对这块就重视，不能说志在必得，也是尽了全力。刚才吉总说到园区的发展规划，开发商对这块是有信心的。我们对园区的发展前景是有信心，所以土拍才坚持一定要拿下这块地，但在园区这块竞争还是很激烈的，像万科、中海等等，我们就各自做好各自的产品，给在湖东购房的客户提供不同的服务。今年水墨属于三期，资源也不是多，所以感触也是比较深的。像九龙仓、华尔道都是短期内形成，这说明大家对湖东这个地块比较认可，我相信我们公司，包括天地源对湖东这块地有信心，如果快的话，明年下半年可以和九龙仓和其他业内同仁再一较高下。

主持人：能透露一下是什么产品？

宋鹏伟：目前还在研发当中，还没有确定。

主持人：刚才说到绿地短平快，其实我觉得短平快是需要很大内功的，刚才在来活动的路上听到一个广播，说绿地今年有可能加入天邑俱乐部，请王经理谈一下，你觉得这么多大牌开发商聚集在这个区域，给湖东楼市会带来什么新的变化？

王淋：我想谈一下对湖东的理解，首先这个市场是巨大，从区位来讲，我们占领了好的区域。第二，我们所在这个区域的主导者园区管委会，它的发展模式，不管从已经发展的湖西，还是到现在的湖东，这就决定了区域从主体上来讲是发展巨大的。每个开发商做到了共赢，这个在有些区域是很难看得到的。你去看好了，南方区域完完全全是通过价格作为主导因素，而在这边，开发商的价格都相对达到了自己的要求，取得了每个人都觉得完美的结果，并且获得了客户的认同。
像在园区，我觉得开发商的看法和客户的看法应该是一致的，因为要达到最后的平衡，这个一定是一致的。对开发商来讲，他看到了区域的发展。所以从2004年开始，湖东聚集了很多大牌开发商，一些地块开始进行储备，反过来讲，也是因为开发商对这块的认可。
湖东到现在地块已经少了，在这种程度下，我想明年湖东楼市，从总体上来讲还是客户、政府和开发商共赢的局面，谢谢。

主持人：晋合也来到了我们的现场，刚才我们谈到一些刚需和改善型的产品，应该说晋合公寓是一个豪宅，谈谈您对这个板块的理解？

杨安君：我是抱着一种学习的态度，过来向九龙仓和其他同仁探讨一下，学习一下。关于晋合这个品牌，可能很多客户或者很多同行对它有点陌生，有点神秘，它把一个200平米的房子或者300平米的房子卖的价格跟独栋别墅的价格差不多，这也是我们同事和朋友经常探讨的。我想主要还是产品定位的问题，晋合的目标客户主要是金字塔最的客户，相对来说开发商的选址就的斟酌，比如说我们现在的布局在金鸡湖边上布局最好的品牌开发商，湖东的晋合广场，凯越酒店，还有5A级甲级写字楼，再往东一天就是金湖湾，所以整个公司对湖东的发展还是看好的，最近我们要推出一个新的商业项目，大概1.5万方体量，说的通俗一点属于迷你版的印象城。为什么在这边做这样一个项目呢？我们发现在湖东规划起点高，湖西这个区域根本就分不清，但是湖东，就算一个陌生人都认得清楚。

我们当时的商业定位就是，现在湖东餐饮也有，比如月光码头，圆融时代广场，一般的消费区域也有，比如说邻里，湖东新街口，但缺少中端的，小资情调的人群。我们也是正好打造这样一个产品，希望大家能对我们的商业项目和酒店式公寓项目保持关注，也希望大家能成为我们的业主，谢谢。

主持人：刚才杨经理说到九龙仓和绿地踩点踩的比较准，比较正，你们分享一下嘛。

夏叶：我先延续一下刚才的问题，大家来到这里，我们都是苏州市政府规划的受益者，我们更应该去感谢一下苏州市政府。像我们这些规划，这些档次的规划，应该是在其他区域都是看不到的。
土拍过后，我也感觉到规划对土地价值的重要性，所以我们也一直在说，我们之前一直在埋头做自己的项目，没有过多的去观察周边细微发展，我觉得土地的价值随着规划一步一步发展，应该说湖东这个板块，在整个苏州市能排在前列。
刚才你说到踩点的问题，我觉得在2012年销售情况主要还是基于对产品的规划，还有在六七月份，我们每一次开盘，两次大型开盘，两次正好降息，我们觉得算是一个运气。基于这么几个原因，2012年的结果还是令人满意的。在座各位嘉宾2012年的收成都相当不错的，所以还是那句话，我们都是湖东板块的受益者。我们也感觉到供不应求，这三块地也是2007年土拍过后，低迷了五年，才好不容易，政府拿出了三块小地拿出来拍，我想今后大家会达成共鸣。

金磊：今天保利说到刚刚拍下的地，还是会走刚需产品路线，在整个板块当中我有一点关注的就是同质化产品竞争的情况，因为大家可能都会以刚需产品作为主打，那么怎么做出自己的特色这是比较大的问题。
今天听众提出来，现在很多老百姓从产品追溯到土地这块，他们会问到说万科拍到这块地会什么时候做，我说这个我也不知道。其实加上品牌加上湖东板块的，应该来说，这个板块还是有很大的可挖的，今天我也正好借这个机会来看看大家的消息，来挖掘一些小道消息，谢谢。

主持人：感谢说到我们是这个板块的受益者，我想更多的还是耕耘者。刚才还说到一个问题，主要靠运气，所以踩点踩的准。我想这个运气还是来自于底气，我们请绿地的王经理给我们谈一谈，你们怎么踩得这么准？

王淋：首先还是区域的属性决定了很多东西。从今年湖东第一次推盘是海尚壹品，他走的是第一步。每年年初，肯定大家都是在做计划。因为我们比九龙仓时代上城来讲，相对而言量是比较小的。可能对九龙仓需要三次机会，但对我们来讲可能只需要一次机会。今年三四月份应该不是很明朗，给人感觉谁先出去，活了就过了，如果碰得不好，基本上就倒来了。可是在那个时候我们也去看，海尚壹品第一个推出去的，我们也去看，我们不太敢相信大家会连夜排队，那一瞬间我们感觉到春天来了，那个时候我们觉得应该在四月份推出来是比较合适的。而且那时候的推盘时间，像我们这个公司每到月末压力是比较大的，那次开盘是四月二十几号，我记得是四月十二号预约，四月十八号开盘，在这个过程当中，我们也感觉到了一些东西，在那一刻我们也是志在必行，只不过在这个过程当中考虑用什么方法而已。

主持人：感谢。然后天地源的销售主管周明华谈一谈你的感想。

周明华：大家好，我是苏州土生土长的苏州人。现在政府在规划居住为主，工业都移到偏远的地区，我们觉得以新加坡模式规划的城市将来会好，我很看好这一点。另外在天地源板块，我们的楼盘销售我们的竞争力，跟九龙仓、景城相对来说没有那么大的实力。

主持人：那你们拿的那块地也很大。

周明华：这块地，我个人认为基本上是响应国家的节能住宅，不会造很大的面积，好，谢谢大家。

主持人：感谢楼圣海，刚才大家都说到湖东基本上是没有地了，房源也不多了。候京都你觉得这个房价会一涨再涨吗？

候京都：我觉得是这样，我是2001年开始做苏州房地产，那时候基本上以湖西为主，到了2002年左右，湖东开的第一个楼盘是东湖大郡，因为湖东是一个新开的区域，大家的期望值也看不到后面，我记得像当时东湖大郡价格也就三千多，当时开发商也承受了相当大的压力，而且当时市场大环境也不太好，后来随着栖霞这些大颚进入，湖东逐渐兴起。园区是区域里成交量一直靠前的，比如中海、九龙仓和绿地的项目。

今天我带了几个问题过来。第一个问题，现在有很多媒体或者其他专业机构开始做团购或者电商，这种新型的营销方式对传统营销方式有没有什么冲击？或者产生了什么样的影响？

第二个问题，因为最近几次土拍很热闹，大家也看到了，就觉得土地跟钱的关系，因为不排除有些开发商高价拿了地之后，有段时间市场不好，开发商以裸奔价或者跳楼价，导致交房的时候，产品质量有问题，我就想问一下高价买房对房子没有质量，这样一个现象，怎么看。

第三个问题，现在有这样一个现象，有一些实业进入房地产这个行业来做，他们觉得房地产这个行业利润还是比较高的，您是怎么看待房地产利润这个问题。

吉少华：第一个问题是关于电商，实际上我觉得这不是一个问题，无论它收取客户钱还是有开发商的反应，实质是相同的，因为对于消费者来说，他永远只会计算他的购房成本是一定的。所以这个和传统的营销模式并不相悖，我们也在做相关的努力导入客户，只是形式不同。
第二个问题是关于高价拿地，交房出现质量问题。高价拿地之后带来的品质问题，我觉得背后是在于开发商对于自己品牌的重视度，对于打算做长期地产的品牌来说是要维护自己品牌的。

对于在座这些已经有了一定品牌沉淀的公司来说，对于品牌，永远是我们的招牌，说白了我们不能把招牌砸了。如果由于地拿的贵，就把质量做的那么差，这不是有品牌公司的做法。

第三个问题是关于房地产利润的问题，说好回答也好回答，说难回答也难回答，说简单点，这个行业大体的成本是多少，都知道的。基本上土地成本加上建设成本，再加上税费等等，现在大部分开发商利润，尤其近几年开发商的利润已经相当薄了，绝对不再存在前几年所谓的暴利行业，而且近些年据我所知人工成本和材料成本也一直在涨，谢谢。

主持人：今天我们探讨的是湖东楼市的最价值，刚才说到房价为购房者问一个问题。很多人觉得过年前买房？还是过年后买房？因为12月15号我们搞过一个千人看房团，在湖东这块看到房源没有那么多。在你们专业人士的角度来讲，是年前买？还是开春之后买？

吉少华：这个问题没有办法回答，买房第一要有的选，第二要有资金实力，年前刚需客户可能手头的资金有年终奖。第二，现在的产品处在过渡期，量不是很大，如果合适的话，可以出手，但最终还要看是不是匹配。

主持人：很多人怕明年一开春就涨，所以想在过年前把房子解决了。购房者有这样一个疑问，你怎么解决这个问题呢？

王淋：开个玩笑说一句，如果要年底买房要看开发商有没有完成指标，如果没有完成指标的开发商，可以去好好谈谈。合适就买，没有绝对的。

主持人：最后希望每位嘉宾给2013年的湖东楼市一个寄语，或者你觉得2013年会怎么样？

吉少华：我就用一下我前一段时间的QQ签名，2013年马上就要开始了，我觉得这个时候，我对它的寄语应该叫做回首过去展望未来“归零、感恩、共赢”。

王淋：2013年我觉得能够做到的，购房者、开发商能够实现共赢。

候京都：方法吉总讲到房价取决于供求，明年的量可能比今年的少，我就想湖东的房价不要涨的太狠，我的寄语就是让湖东成为大多数人居住的首选区域。

楼圣海：我一时想不出来对2013年的期待，我还沉浸在痛思没有购买房子的悔恨当中，我想我的寄语应该是缅怀那些年一起错过的好房。

嘉宾：政府、开发商、购房者合家欢乐。

夏叶：展望未来，在湖东买房，这些购房者应该是幸福的。

周明华：我觉得政府应该制定进进一步改革开放，出台一个最最合理的政策。

主持人：感谢大家，应该说今天我们讨论的是湖东楼市的最价值，我们一起期待湖东的再次腾飞，谢谢大家。

此次大话地产就到此告一段落了，但大家的讨论不会结束，湖东的发展更没有结束，欢迎大家继续讨论交流，回顾2012，展望2013 ·····

期待啊

坐等

图片呢

湖东板块还是很有前景的，永旺梦乐城的辐射绝对不仅仅局限在湖东

坐等