主题：5月1日起正式实施《江苏省物业管理条例》，解读部分新规

[摘要]4月15日，记者从江苏省物业管理条例培训会上获悉，去年苏州全大市范围内受理各类物业纠纷3200余起，绝大部分是物业服务不到位引起。5月1日起正式实施的《江苏省物业管理条例》，将解决目前物业管理方面的诸多难题。

汽车停放需保管要另行签合同

小区停车问题也是让不少业主头疼的事，一些开发商停车位“只售不租”，导致不少小区出现地下车位大量闲置、地上车辆乱停乱放的怪象。对此，新物业管理条例规定，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，想租车位的业主由此将有法律来撑腰。条例同时规定，人防工程的停车位不得出售，只能出租，并且出租期限不得超过3年。

此外，条例明确规定，在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。业主对汽车停放有保管要求的，应当另行签订保管服务合同。

人防租期不超过3年？那我们签订的70年怎么算，合同无效还是变化下形式，以后每三年续签一次合同？续签的话，KFS要涨价如何办？

明确职能部门对物业区域管理责任

私搭违建、小区门口堵车，以前遇到这样的事情，小区物业因为没有执法权，只能劝导，效果可想而知。

此次，《条例》对政府相关部门在物业管理中职能进一步明确，规定城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

其他，条例还规定拒不办理登记、批准手续的，物业企业可以禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域，物业服务收费应当明码标价等等。

小区门口堵车，看来以后执法部门有法可依了。

补充部分：

新条规关键词解读

关键词 物业费

新规一：不缴物业费可能被公示

"收费难、难收费"问题，一直是物业管理工作中的难点。由于物业公共服务的特性，少数业主不缴纳物业服务费，甚至连公共耗费也不肯缴纳。据了解，苏州近2000个带物业管理的社区，能正常收缴物业费的社区仅占一半，老新村的物业费收缴问题尤为突出，欠费直接影响物管企业的服务质量，也侵害了诚信的交费业主的利益。为此，新规条例规定了，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定缴纳物业费的，业主委员会、物管企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物管企业可以向法院起诉。

新规二：物业收费应当明码标价

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示，并按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。物业服务企业可以预收物业服务费用，但期限最长不得超过一年。

新规三：转让物业时需结清物业费

二手房买卖中，经常能遇到这样的情况：所有手续办好，房子到手，买房人发现前任业主欠了几年的物业费没缴。对此，新条例明确规定了，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

关键词 小区停车

新规一：小区车位不能只售不租

一面是地下车库空空荡荡，大量车位闲置，一面是地上车辆乱停，影响居民出行和小区形象。由于开发商坚持车位"只售不租"，导致不少小区都出现停车难的怪现象。《江苏省物业管理条例》启用后，想租车位的业主将有法律来撑腰。新条例规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要，出售或者附赠的车位、车库，应当在显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

新规二：人防车位租期不超过三年

新条约规定，人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。收取的汽车停放费、租金，应当用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的再按照规定使用。