主题：计算各地商品住宅2011房价收入比，看看泡沫增多还是减少……
- 发表于2012-01-30
一、基础知识
一直以来，楼市泡沫究竟有多大都是一个未解之谜。有专家说“在泡沫未曾彻底挤爆之前，就不是最佳的进场时机”。而衡量三大指标（另两项为租售比、房地产投资占GDP比重）其中之一的商品住宅房价收入比相信可以给你一些思考。
何为房价收入比？
房价收入比=（新建商品住宅平均成交单价*成交套均面积）÷（人均可支配收入*户平均规模）
在衡量楼市泡沫的指标中，房价收入比是最为重要的一个，同时这也是社会和学术界广泛关注的衡量住宅市场价格和居民住房消费承受能力的重要指标，也是政府制订住房政策的重要依据。
一直以来，楼市泡沫究竟有多大都是一个未解之谜。有专家说“在泡沫未曾彻底挤爆之前，就不是最佳的进场时机”。而衡量三大指标（另两项为租售比、房地产投资占GDP比重）其中之一的商品住宅房价收入比相信可以给你一些思考。
何为房价收入比？
房价收入比=（新建商品住宅平均成交单价*成交套均面积）÷（人均可支配收入*户平均规模）
在衡量楼市泡沫的指标中，房价收入比是最为重要的一个，同时这也是社会和学术界广泛关注的衡量住宅市场价格和居民住房消费承受能力的重要指标，也是政府制订住房政策的重要依据。
- 发表于2012-01-30
根据联合国人类与住区中心发布的《城市指标指南》，联合国定义的房价收入比计算方法是：房价收入比=市场住宅单元价格的中位值÷家庭总收入的中位值。但由于我国房地产的市场化尚处于起步阶段，新建商品房、存量二手房和经济适用房构成了我国城镇家庭的基本市场选择，我国住房价格的中位值难以统计，且受统计资料不完全的限制，不少学者将房价收入比的计算方法公式设定为：房价收入比=新建房平均房价÷户均家庭可支配收入。其中，家庭可支配收入=人均可支配收入×户平均规模，新建房平均房价=新建房单位面积平均价格*房屋面积。
2010年中国房价收入比为7.76，接近合理略偏高；而瑞银的报告中，全中国房价收入比为7.5倍。
2010年中国房价收入比为7.76，接近合理略偏高；而瑞银的报告中，全中国房价收入比为7.5倍。
- 发表于2012-01-30
二、各城市数据
1、2011年上海
上海（14223元/平方米*1308.90万平方米÷151009套）/（31838元*110%*2.5人）=14.08
人均可支配收入方面，2011年数据需要1月下旬才出，参考2010年数据（2010年上海市全年城市居民家庭人均可支配收入31838元，比2009年增长10.4%；剔除价格因素，实际增长7.1%），假设2011年也增长10%左右。而根据2011年11月1日，上海市统计局公布的有关“上海人口家庭户特征分析”的上海市第六次全国人口普查系列分析资料，“六普”资料显示，2010年上海家庭户平均人数为2.5人。
2001年-2007年，上海由6.7增加为11.25。2010年上海为15.4。
1、2011年上海
上海（14223元/平方米*1308.90万平方米÷151009套）/（31838元*110%*2.5人）=14.08
人均可支配收入方面，2011年数据需要1月下旬才出，参考2010年数据（2010年上海市全年城市居民家庭人均可支配收入31838元，比2009年增长10.4%；剔除价格因素，实际增长7.1%），假设2011年也增长10%左右。而根据2011年11月1日，上海市统计局公布的有关“上海人口家庭户特征分析”的上海市第六次全国人口普查系列分析资料，“六普”资料显示，2010年上海家庭户平均人数为2.5人。
2001年-2007年，上海由6.7增加为11.25。2010年上海为15.4。
- 发表于2012-01-30
2、2011年北京
北京（13173元/平方米*963.46万平方米÷91210套）/（32900元*2.45人）=17.26
2001年-2007年，北京由9.55增加为13.09。2010年北京为17.4.
北京（13173元/平方米*963.46万平方米÷91210套）/（32900元*2.45人）=17.26
2001年-2007年，北京由9.55增加为13.09。2010年北京为17.4.
- 发表于2012-01-30
3、2011年天津
天津（9345元/平方米*887.19万平方米÷85420套）/（24293元*2.95人）=13.54
结合到南京各项数据，记者计算出了自2008年至今年的房价收入比情况，2008年为11.27，2009年为13.11，2010年为15.56，2011年为13.54（2011全年房价收入比情况按前10个月平均水平测算），即在明显的上升趋势中，今年的房价收入比较去年有所回落，但仍高于2009年水平。
2001年-2007年，天津由4.41增加为9.34。
天津（9345元/平方米*887.19万平方米÷85420套）/（24293元*2.95人）=13.54
结合到南京各项数据，记者计算出了自2008年至今年的房价收入比情况，2008年为11.27，2009年为13.11，2010年为15.56，2011年为13.54（2011全年房价收入比情况按前10个月平均水平测算），即在明显的上升趋势中，今年的房价收入比较去年有所回落，但仍高于2009年水平。
2001年-2007年，天津由4.41增加为9.34。
- 发表于2012-01-30
4、2011年南京
南京（11200元/平方米*400.60万平方米÷38593套）/（25504元*110%*2.77人）=14.96
参考之前《现代快报》记者计算出的自2008年至10年的房价收入比情况，2008年为11.27，2009年为13.11，2010年为15.56，可以在之前的上升趋势中，2011年稍微下降。
南京（11200元/平方米*400.60万平方米÷38593套）/（25504元*110%*2.77人）=14.96
参考之前《现代快报》记者计算出的自2008年至10年的房价收入比情况，2008年为11.27，2009年为13.11，2010年为15.56，可以在之前的上升趋势中，2011年稍微下降。
- 发表于2012-01-30
5、2011广州
广州（11292元/平方米*822.79万平方米÷64350套）/（34300元*2.73人）=15.42
2001年-2007年，广州由6.49增加为12.09。
广州（11292元/平方米*822.79万平方米÷64350套）/（34300元*2.73人）=15.42
2001年-2007年，广州由6.49增加为12.09。
- 发表于2012-01-30
6、2011深圳
深圳（18990元/平方米*271.70万平方米÷31867套）/（36300元*2.11人）=21.14
2001年-2007年，深圳由5.85增加为13.15。2010年深圳为15.6。
深圳（18990元/平方米*271.70万平方米÷31867套）/（36300元*2.11人）=21.14
2001年-2007年，深圳由5.85增加为13.15。2010年深圳为15.6。
- 发表于2012-01-30
7、西安
西安相关成交数据没出，待补充……
8、哈尔滨
哈尔滨（？*552.35万平方米÷50028套）/（14688元*2.89人）=？
待补充……
西安相关成交数据没出，待补充……
8、哈尔滨
哈尔滨（？*552.35万平方米÷50028套）/（14688元*2.89人）=？
待补充……
前言：1月10日新闻
瑞银：中国房地产泡沫不严重 问题出在一线城市
1月10日，瑞银2012中国房地产行业前瞻研讨会在上海举行。瑞银中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖指出，与亚洲其他地区如香港、新加坡相比，内地的房价收入比依然偏低。事实上，内地房地产市场泡沫并没有想象中严重，主要问题出在一线城市。
瑞银在对2012年房地产行业前瞻的报告中指出，全中国房价收入比为7.5倍，这一数字仍然是比较健康的。
李智颖指出，在最不平衡的时候，香港的房价收入比曾达到17倍，目前内地市场整体水平在7.5倍左右，显然是比较正常的。
“主要问题出在一线城市。”李智颖表示，一线城市的14.1倍水平已经超过目前香港市场的12倍水平。“我们预计，政府在这一轮房价的下行周期中不会放松政策，最早的政策变化相信也将在6个月后。”她表示。