主题：曲线求“生”豪宅寻求突围之道

2012年，尽管经历了近年来最冷清的“金九银十”，但上半年成交行情的一路飘红，让不少房企已完成了全年的销售目标。而在11月，楼市成交量逐渐回升，全年房地产市场或将在“暖冬”中画上句号。而这一年走过来，三年半来首次降息、住宅公积金政策调整、大苏州格局、轨道交通等大事件深深影响楼市。对于苏州楼市来说，涌现出众多风云项目，中海、万科等大牌房企旗下楼盘纷纷上演由纯新盘变身尾盘的华丽转身。而作为市场的别墅产品，在2012年度，并无太多集中推广的迹象，市场总体表现企稳。据统计显示：苏州别墅市场2012年1月至11月共计成交1930套，同比2011年增加135套，增幅为7.52%。在住宅市场上刚需表现旺盛的形势下，改善型及物业需求也呈现出了一定的回升态势。

回顾2012年的年初，苏城刚需盘成交量连连报捷、成交量明显提升，但别墅豪宅需求却相对低迷。仅有中海独墅岛、雅戈尔璞墅等项目有零星几套的销量，处于尴尬的囧境之中。别墅豪宅等大户型产品走量十分缓慢。而在2月份之后，别墅产品成交走势“逆转”。

部分经济型别墅如阿卡迪亚、中海独墅岛、雅戈尔璞墅等通过“以价换量”策略以其较高的性价比吸引了不少改善型需求入市，并对销售起到了立竿见影的效果。从今年五六月份开始，不少开发商采取了灵活的定价策略，在和折扣优惠的促动下，苏州别墅成交有了明显的变化。其中，曾连续数月稳居销冠的中海独墅岛，给出了购房九五折的优惠力度，并在6月份创下了单月成交32套的惊人成绩。中海独墅岛相关负责人表示，“中海独墅岛之所以取得如此成绩，最主要是拥有数量庞大的新客户，而这其中40%以上是由老业主介绍，所以说真正的口碑营销源于此。”千万豪宅绿城苏州御园在价格上也下了足“功夫”，除了在总价上做了调整外，开发商还给出了全款50万的大幅优惠。此外，湖滨四季、华润置地平门府、九龙仓国宾1号等“千万级”别墅项目也都拿出了一定的折扣优惠来回馈客户。

别墅成交走势企稳4000余套供应量“闯关”2013

据统计，截止到11月底别墅去化量已经达到了1930套左右，按照目前的签约力度，预计年度别墅签约量同期涨幅接近两成。在良好的成交成绩面前，开发商处于对后市预期良好，计划将推出新房源以求在2013年的市场上分得一杯羹。据数据显示，2013年苏州将有32家楼盘推出别墅产品，约4000余套新房源入市“参战”，纯新别墅项目高达11家。其中青剑湖板块的东方维罗纳、雍景湾、青剑湖公馆等将陆续推出经济型别墅产品入市抢食。而绿城苏州御园、拙政别墅、藏苏九府等千万级豪宅也均有房源将推出。

新房源的入市必将让2013年的苏州楼市竞争更为激烈，而市场又能否消化如此大的供应量呢？楼市虽然成交上涨，但是去化速度最快的仍然是80-90平的刚需房源，改善型住房成交并不明显。业内人士指出，目前市场环境下，开发 商以“走量”的刚需盘影响为主线，并没有将营销重点放在别墅等大户型上。同时营销力度不够，绝大多数项目把重点销售期推迟。另外，行业也表示，别墅作为稀缺资源，是独栋别墅，空间相对很小，改善型客户们可择机入市。