主题：经济学家解楼市“七问”判断买房时机三大标准

■一问：当前楼市温度到底有多高？

去年，房地产市场还是一片萧条，但冰冷僵局今年被迅速打破，房地产业似乎成为金融危机下最为生机勃勃的产业。假设现在有个中国房地产业发展状况的温度计，那么专家眼中的当前楼市温度到底有多少？

七八十度的市场有些烫手

来自长三角的两位经济学家王洪卫、高波分别做出了80度和70度的判断，举例，“前两天上海有家楼盘一天40亿进账，这说明现在温度有点偏高了。”专家们认为，这一轮房地产市场的调整速度较快，从沸点到冰点再至沸点的周期很短。高波说，“像这次的调整，一般需要三年左右的时间，而这次严格地说只花了一年半时间，很快就进入到了房价、投资上升较快的水平。今年一季度房价止跌企稳，二季度就出现上涨。”

在金融危机还在不断深化，房地产业为何能迅速复苏？高波认为，主要有五种因素。

首先政府新增4万亿元投资计划逐步实施，是房地产新一轮上升的火种。而政府的各项补贴和利率、税收政策的调整，让购房成本大幅度下降，大大刺激了住房消费需求。第三，适度宽松的货币政策为资产市场注入了充足的流动性，扩大了房地产市场的投资需求。第四，房地产市场供给缓慢，供求关系的短期失衡，加剧了购房者的恐慌心理。此外，股市由熊转牛也刺激了楼市的活跃。

■二问：排队购房再现，市民真的“不差钱”？

全国各地排队抢房的现象频频出现，深夜开盘此起彼伏，南京仁恒江湾城等楼盘也一开盘即宣告售罄。近期房子为何卖得特别快，难道中国人真的“不差钱”？

恋土情结，房子成“收藏品”

王洪卫指出，“如果光从居住的功能来看，我觉得北京、上海等几个大城市差不多已经供需平衡了，上海已经有700多万套房子，三个人居住一套，2千多万人口足够居住得下，但是为什么还要排队呢，就是投资，我们投资渠道不够多。老百姓的钱用不出去，肯定要回到这个市场上。”李稻葵更是创新地提出了房地产“收藏品”的属性，形象地说，这是中国人“恋土情结”的反映。“中国老百姓骨子里都有一种恋土情结，没有对土地、房子的所有权，心里就不踏实，所以一定要有自己的房子。我在香港讲学时，单位给我们提供了很好的房子，但是有一个同事还是说，我可怜啊，我没有房子。所以中国的房子不仅是消费品，还是投资品，甚至是一种收藏品，老百姓买了房子就高兴，并且会一买再买。”正因为投资、收藏的目的，市场的需求也被放大。

贷款成本较低和市场信息的不透明导致买房人增多。“当利率很低时，当首付款很小的时候，我也会去买，因为将来房价上涨的时候赚的钱是我的；如果房价下跌，我就不要了，损失的资金也有限。”此外，当市场资料不确定时，保守的人会进入市场，怕以后买不起房子，价格波动越大，保守的人越多，也就会有越多的人入市购房。

供应不足市场有缺口

需求放量的同时，供应却不见增加。高波表示，去年下半年由于市场不景气，相当一部分开发商没有新开工项目，今年初有预测，存量房源消化周期需要两三年，但实际上两三个月就卖完了，在一定程度上造成了房荒，供求出现失衡。

■三问：地王重出江湖冲击有多大?

房地产市场的进一步升温，土地拍卖会也变得越来越热闹起来，一度销声匿迹的地王现象重出江湖，而地王又将给房地产业造成什么样的冲击？

拍地王是为抬高当前房价

地王有时并不是开发商基于市场向好的发展趋势去抢拍土地抢占资源，也可能是开发商为了抬高当前房价而采取的伎俩。王诃举例说，“我在香港待了六年，关注过不少土地拍卖，有时企业拍的价格很高，怎么看都不合理，我就把公司资料全部调出来看，结果发现一些拍地价格很离谱的企业，最近都有新项目开盘，他是想借机把房价炒高。所以我们也可以看看当前拍了地王的企业，是不是这些公司本身在附近就有很多土地，或者是有新项目即将销售。”地王两种结果都令人担心李稻葵直言，一种结果是经过一年多的开发，房子卖出去了，开发商赚钱了，那么房价肯定也会抬高，又引起新一轮价格上涨，引起一系列社会问题。另一种结果，过了一两年开发出来，房子卖不出去，企业亏损了，最后还是由银行承担了。“我们看到现在拿地王的往往不是房地产开发经验很丰富的企业，但他们获得贷款比较方便。像潘石屹，每次土地拍卖会，举牌子之前都要算半天，而旁边一个可能想都不想就举牌了，结果他们拿到了地王，能不令人担心吗？”对地王要加强监管企业高价拍地也应该承担相应的风险，但现在政府往往在价格低落时，保护房地产商，暂缓执行既定的政策，使中央的住房政策在执行中打了折扣。最近有媒体曝光，广州在2007年批出的二十七块地王中，二十幅尚未动工。即使动工的地王，也是尽量拖延。这些未开工的地王是因为公司的资金链紧张而无法开工吗？不是，实际上是开发商认为无利可图而采取的拖延观望手法。如果不加强监管，拍地王风险不太大，新地王还是会不断出现。(来源：扬子晚报)

供应不足市场有缺口

需求放量的同时，供应却不见增加。高波表示，去年下半年由于市场不景气，相当一部分开发商没有新开工项目，今年初有预测，存量房源消化周期需要两三年，但实际上两三个月就卖完了，在一定程度上造成了房荒，供求出现失衡。

■三问：地王重出江湖冲击有多大?

房地产市场的进一步升温，土地拍卖会也变得越来越热闹起来，一度销声匿迹的地王现象重出江湖，而地王又将给房地产业造成什么样的冲击？

拍地王是为抬高当前房价

地王有时并不是开发商基于市场向好的发展趋势去抢拍土地抢占资源，也可能是开发商为了抬高当前房价而采取的伎俩。王诃举例说，“我在香港待了六年，关注过不少土地拍卖，有时企业拍的价格很高，怎么看都不合理，我就把公司资料全部调出来看，结果发现一些拍地价格很离谱的企业，最近都有新项目开盘，他是想借机把房价炒高。所以我们也可以看看当前拍了地王的企业，是不是这些公司本身在附近就有很多土地，或者是有新项目即将销售。”地王两种结果都令人担心李稻葵直言，一种结果是经过一年多的开发，房子卖出去了，开发商赚钱了，那么房价肯定也会抬高，又引起新一轮价格上涨，引起一系列社会问题。另一种结果，过了一两年开发出来，房子卖不出去，企业亏损了，最后还是由银行承担了。“我们看到现在拿地王的往往不是房地产开发经验很丰富的企业，但他们获得贷款比较方便。像潘石屹，每次土地拍卖会，举牌子之前都要算半天，而旁边一个可能想都不想就举牌了，结果他们拿到了地王，能不令人担心吗？”对地王要加强监管企业高价拍地也应该承担相应的风险，但现在政府往往在价格低落时，保护房地产商，暂缓执行既定的政策，使中央的住房政策在执行中打了折扣。最近有媒体曝光，广州在2007年批出的二十七块地王中，二十幅尚未动工。即使动工的地王，也是尽量拖延。这些未开工的地王是因为公司的资金链紧张而无法开工吗？不是，实际上是开发商认为无利可图而采取的拖延观望手法。如果不加强监管，拍地王风险不太大，新地王还是会不断出现。(来源：扬子晚报)

特别是08年楼市经过一年的调整后，现在房价又一片飘红。许多购房者万分后悔，悔当初没在开发商死命打折促销变相降价的时候买房。

眼看着房价又起来了，心里更是着急。这到底该啥时候买呀。其实抱这种心态的人永远买不了房。因为房价涨了不敢买，房价跌了更不敢买，跌了还想大跌，因此，这不是一个正常的买心态。拥有一个健康的良好的买房心态，绝不是单纯地过多的纠缠于房价。

一是房价收入比。所谓的房价收入比，指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比，按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6∶1左右，而如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6∶1，有的地方甚至超过10∶1。房价上涨飞快，有的年份超过居民可支配收入，有的年份甚至以30%~50%的速度上涨。

因此是不是买房，何时买房跟你的收入是非常相关的。

二是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去)。这个比一般在28%-35%.如果超过35%，则个人负担过重，不仅挤压个人其他消费，而且会降低家庭的生活质量。

三是家庭负债余额(即家庭的各种负债，如汽车贷款、信用卡、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这一比例不能超过50%。据了解，国内不少民众特别是年轻一族在做购房决策时没有进行仔细测算，蜂拥购房，从而导致月供收入比过高。而这又有房价一路高涨的原因。

然而由于我们深受美国老太太的影响，我不敢说这是一个误区，但起码过度夸大了“花明天的钱圆今天的梦”的美好。殊不知我们毕竟是中国人。单纯的为了买一套房子，倾其所有，失去了学生年代的理想和梦想，把买房当作人生的第一理想，生活的第一追求，奋斗的第一目标，成功的第一标志。首先有房的愿望可以理解，但要结合实际，先不说租房比买房有什么优势，单从买房本身来讲，你认为你的实力配买房吗？当然这不是对你的侮辱，而是整个房地产形势逼迫我们不可能急于要求自己提前享受住房的快乐。