主题：房产新政下4个买房人的故事

在挨了一套很有章法的“组合拳”后，4月的楼市成了一道从火到冰的“分水岭”。国家统计局公布的数据显示，3月全国房价同比上涨11.7%，达5年来最高水平。在这一背景下，国务院迅速出台调控楼市新政，力度之大、举措之严，创1998年住房制度改革以来之最。新政实施半月余，虽然房价还没有“退烧”，但需方已经驻足观望，不少城市住宅成交量直降70%-80%。

在“五一”苏州住博会上，记者发现，一个楼盘打出了每平方米降价1000元的优惠，降幅超过10%;另一个楼盘的别墅单价竟比先前预测低了5000元;还有楼盘抛出了“10万元定金抵30万元楼价”的大媚眼，让人似乎一下回到了2009年上半年那个受宠若惊的时刻。调控政策的频频出台，是否能有效遏制房价?对苏州楼市的影响又会如何?就此，记者从苏城刚性需求、改善性需求、投资、炒房等四种不同类型的买房人中各抽取一个代表，从他们各自的经历和评价中来看新政出台前后的苏州楼市。

3 “拳法”解读

房产新政“组合拳”稳准狠

稳!准!狠!国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，市场一片惊呼，将此新政解读为房改以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调控。借助以下“慢镜头”，让我们来分析一下新政的拳法。

第一拳：

建立考核问责制

[新政摘要]：

稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

[瞄准部位]：

针对政府主管部门，今年新政建立考核问责机制，这是一个重要亮点。

[调查者说]：

问责制去年年底就已经出台，这意味着，维护房价稳定已经被纳入考核体系。之前国务院发出通知，要求地方政府执行，现在要对地方政府问责。

第二拳：

土地供应抬高门槛

[新政摘要]：

国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。

(调查者注：领会这一新政内容，必须重温一下去年“旧政”。去年12月17日，财政部、国土部等五部委出台旨在打击“囤积”土地行为的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求今后在土地出让中,拿地首付不低于全部土地出让款的50%,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年,特殊项目在两年内全部付清。)

[瞄准部位]：

打消开发商囤积土地的侥幸心理。

[调查者说]：

“拿地首付不低于50%”和“一次性付款”，去年底这两项打击囤积土地的政策出台后，不少开发商称这是调控力度最大的政策，同时又“乐观预判”这一政策只是走过场，不会真正落实。现在，今年新政更严格，开发商被“掐准七寸”，使各大城市出现明显的商品房开盘潮流。

第三拳：

住房信贷差别化

[新政摘要]：

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%。

对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

[瞄准部位]：

主要针对投机性购房，加速楼市降温。

[调查者说]：

目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大，可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。

第四拳：

居住用地多供应

[新政摘要]：

国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。

[瞄准部位]：

对民生保障房产项目的开发，国家会给予更多的优惠政策。

[调查者说]：

在增加住房有效供给方面，国务院提出了增加居住用地有效供应，给市场以信心。

第五拳：保障房安居工程得民心

[新政摘要]：

按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住建部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。

[瞄准部位]：

对于中低收入人群的住房问题，提出部分解决思路，在一定程度上也减少了商品房市场积压的需求。

[调查者说]：

过去一年中，由于种种原因，一些地区的保障性住房、棚户区改造住房没能及时“达标”，因此再次明确了这一硬性规定，让老百姓对保障房安居工程建设保持信心。

第六拳：提高市场透明度，加强监管

[新政摘要]：

对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。

[瞄准部位]：

对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等房地产开发和盈利行为，政策将迫使市场揭开盖子。

[调查者说]：

今年楼市重归火爆之后，捂盘惜售等有所抬头，加大打击力度，增加信息透明度，房价有望停止不正常上涨。