主题：多个城市楼盘捂盘惜售 市民难探房价真面目

长春：开发商"捂"着房子不卖 购房者留个"心眼"

老排号却老也买不到房，长春市民张女士有点烦：“明明楼都盖好了，还有好几层没卖出去，却迟迟不再卖，分明在吊人胃口。”

提起张女士的烦恼，还要从去年秋天说起。2009年10月份，张女士的朋友购买了长春某楼盘的一个户型，张女士看价格合理，地理位置不错，也决定购买一套。到销售中心咨询时，销售人员告诉张女士13层以下的房子都已经卖没了，只有14层及以上的部分户型，由于楼层太高，张女士决定放弃购买计划。

但经熟人打听，该楼盘6、7、8及12层等较好楼层的房子其实都没有向外销售。于是，张女士交了1万元的订金，决定等待还没开始销售的房子。

如今，时间已经过去了近半年，张女士要买的房子依旧没有销售，这让张女士很着急。“房价一直在涨，特别是近半年，长春的房价更涨了不少，销售人员告诉我，房子开始销售时价格至少要4000元/平方米，好的楼层甚至要4200元/平方米，这和去年10月份的3500/平方米，还有9.7折的优惠相比价格相差实在太多了。”对此，张女士很无奈。

与张女士有同样烦恼的买房人不在少数。长春市民赵先生称，他所看过的几个项目都存在“捂盘”的迹象。“早就取得预售证了就是不卖，开盘也是零零散散把一栋楼分成好多批卖，想趁着房价没上去前买套好房子实在太难。”

调查：

“捂盘”开发商追求利益最大化

根据张女士反映的情况，记者登录了长春房地产业信息网，经查询张女士要购买的房子2009年7月份已经取得预售许可证，她要购买的户型目前也在可售范围内，而开发商却迟迟不肯销售，属于典型的“捂盘惜售”情况。同时，记者了解到，在长春一些楼盘确实存在着“捂盘惜售”的情况，让不少消费者饱经“等”房之苦。

从事十多年房地产销售工作的某楼盘销售经理向记者透露，在目前的房地产市场上，“捂盘惜售”已不是个别楼盘所采取的销售措施，而是不少开发商屡试不爽的“吸金大法”。由于市场对房子的需求量持续上升，令很多人对房价产生了长期上涨甚至只涨不跌的坚固预期，才会出现开发商捂着楼盘吊着卖的奇怪现象。开发商乐于捂盘，原因就在于其对房价有着很高的期待，借以希望获取更大的利润。

此外，他还认为，其它技术因素也导致了“捂盘惜售”的屡禁不止，比如开发商总是希望楼盘卖的时候“场面很好看”，获得的口碑“很正面”，比如开盘卖得很好，现场很热闹，很多人通宵排队，房子每月都在升值等等，这些都会令开发商进行“捂盘惜售”。

维权：

网上取证 确定捂盘事实

“捂盘惜售”并不是一个新问题，国家和地方政府一直都在打击开发商捂盘等违规行为。

在日前召开的吉林省房地产业工作会上，省住建厅宣布今年将重拳整顿房地产市场秩序，加大整顿力度。规定商品房预售许可证规模不得分层、分单元办理。已取得预售许可证的房地产开发企业，要在取得预售许可证之日起，10日内一次性对外公开销售全部房源，不得分批、分次销售。并要严格按照商品房预售方案申报的价格及价格调整方式，明码标价对外销售。对捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为将依法查处。

就此，长春市住房保障和房地产管理局相关工作人员表示，作为普通购房者可以依据规定，进行维权。目前，房地产市场上，购房者与开发商之间信息的不对等，这就使得购房者对楼盘销售的真实情况难以了解。对于如何判断开发商是否有捂盘行为，购房者可以根据所购房源取得预售许可证的时间，来推断其是否属于“捂盘惜售”。如果开发商是只开一栋楼中的部分房源，那么购房者可以先到长春房地产业信息网上查询该楼盘的房源总数和实际交易情况。如果通过网上查询自己选中的房没有实际交易记录，而售楼人员则告知该房已卖出，那么该楼盘就存在“捂盘惜售”的情况。如发现了开发商存在着捂盘惜售行为，任何购房人都可以进行投诉，举报，维护自身权益。

北京：住建委曝光3家捂盘惜售房企

本报讯(记者翟烜)京版“国十一条”发布后，昨天市住建委首次曝光并处罚3家捂盘惜售房企。被曝光的房企为：京汉置业集团股份有限公司销售的旭城家园项目、北京万维润地房地产开发有限公司销售的金融世家华苑项目及北京中弘投资有限公司销售的中弘时代中心项目，以上项目均存在隐瞒售楼真实情况的行为。

市住建委相关负责人介绍，3月份，市住建委和相关区县建委、房管局，对群众投诉涉嫌未在规定时间开盘、不进行网上认购、发布不实销售进度信息等违法违规行为的商品房预售项目进行专项执法检查，查出京汉置业集团股份有限公司销售的旭城家园项目、北京万维润地房地产开发有限公司销售的金融世家华苑项目及北京中弘投资有限公司销售的中弘时代中心项目存在捂盘惜售行为。3家房企均存在向消费者公布房源信息与交易网公示楼盘状态不符的销售情况。此外，京汉置业还存在未按时开盘、不进行网上认购等行为。

该负责人解释，向消费者公布的房源信息与交易网公示楼盘状态不符主要表现为，房企向消费者隐瞒可售的房源和不在网上签约已售房源这两种情况，其实质也是捂盘惜售，会导致消费者和主管单位无法真实了解和掌握房源状况，从而不能做出准确判断和监管。但该负责人未详细说明3家房企违规行为属于何种情况，也未透露企业捂盘惜售而获利的具体数额。

3家房企将被记分处罚，并在北京市房地产交易管理网公示1年。这位负责人说，类似驾照扣分制度，若一家房企一年内被计12分，就会受到限制拿地等处罚。此次检查，京汉置业被记2分，另两家房企各被记1分。此次处罚也是京版“国十一条”发布后，市住建委首次对违规开发企业进行处罚和曝光。

今年2月出台的京版“国十一条”中，明确要求在取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应于三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格明码标价、公开对外销售。

开发商捂盘新招：直接调高开盘价格减缓销售

调高开盘价格达到捂盘目的

2009年的楼市火爆，造就房产商“不差钱”的强势。囤地、捂盘以谋取更多利润，已经是中国房地产发展商不正当商业行为里公开的秘密。

上海房地产市场上的捂盘惜售现象也大有存在，比如，中海万锦城的开盘可谓“好不容易”，早在2008年8月份，就有工作人员对外称当年11月开盘。到11月又有消息称开盘时间延后至12月，接下来的半年里，这个日期一次又一次延后。直至去年5月1日，中海万锦城才终于面世，成为这一区域为数不多的新开楼盘之一。

陆骑麟称，很多房地产商为了谋取暴利，不惜变相捂盘惜售。捂盘的新手段是开发商直接调高开盘价格，减缓销售速度。比如，汤臣一品的开盘价高达10万/平方米，以至于销售速度缓慢，去年底，汤臣一品成交了28楼一套房源，单价高达16.0848万元/平方米。还有的房地产商分四五期进行销售，从而销售价格一路上扬，以达到捂盘目的。

捂盘目标大开发商开始囤地

为了有效遏制房产商捂盘惜售现象，近日杭州两楼盘被当地政府的相关行政部门勒令强制开盘。

浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，开发商捂盘会在一定时期内使房源更紧张，房价更高。政府的强制开盘做法，使得短期内有数千套房源入市，增加了房源的供应量；不让开发商在房价最高时开盘，一定程度上缓解了房价给购房者带来的压力。政策的出台能否有效调控房价，还要看地方政府的执行力度，并且需要媒体和百姓的监督。

有房地产内部人士称，由于捂盘行为目标大且易受监管，开发商们现在逐渐将视线移到更隐蔽的囤地行为。据其解释，囤地的新手段是延长施工时间，放缓开发过程。“相对那些价格上涨的收益而言，因工期延长而产生的建筑和财务成本只能算是很小的开支。而这种行为，使得政府很难对其有效监管。”

“崩盘时刻表”没有科学依据

在近日楼市量价齐升的同时，网上流传的《房地产崩盘时刻表》受到众人的热议。

在这份被网友们疯狂转载的时刻表中，制表人比较了中国和日本的相关经济数据，认为中国房地产的种种迹象和上世纪80年代的日本有着惊人的相似。

1984年起，日本汇率开始升值，从而导致房地产泡沫不断膨胀，1990年破灭。中国人民币升值从2005年算起，网友就预测中国的房地产会在2011年崩盘。

华东师范大学房地产系主任华伟并不赞同“中国房地产崩盘论”，他认为个别一线城市的房价并不能代表全国的房价水平，一些中小城市房价还是很低的。房地产泡沫只能说局部有倾向，但不能以偏概全。华伟认为，上海的房价并没有高过印度的孟买和俄罗斯的莫斯科，而孟买和莫斯科并未出现房地产泡沫，所以从总体上看，中国的房地产市场还是健康的。

陆骑麟认为，拿中国的房地产和日本相比，是非常不科学的，2011年会崩盘的说法更是毫无科学依据可言。

目前政策治标, 不能治本.