主题：2008年中国房地产七大主旋律预测

中国楼市即将走完近乎疯狂、诡异无比的2007年。那么，2008年的中国楼市将会如何呢？日前，本人曾就房价问题撰文《2008年中国房价走势将现八大特点》。就整个房地产行业而言，本人认为，2008年中国房地产将现七大主旋律。 


一、宏观调控趋紧。 


政府抑制非理性的购房需求已见成效。近来，从紧的货币政策所引发的房贷紧缩、银行存款准备金率提高到历史最高点（14.5）、加息的影响等因素令中国楼市真正步入寒冬。可以说政府在大幅推出经济适用房、两限房、廉租房等保障性房源的同时，对市场需求进行及时并适当的抑制是很有必要的。有人说此举是扼杀老百姓的正当需求（自住需求、改善需求），对此观点，本人不以为然，事实上，政府所抑制的是非理性的购房需求。从市场反馈来看，这一举措还是很得力且见效的。可以想见，2008年政府将在抑制非理性购房需求方面下更大的功夫。 


政府将在抑制非理性市场需求的同时，加强对市场供应方面的整治。12月24日，全国土地执法百日行动重点地区整改工作座谈会在京召开。国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史在会上强调，对土地违规违法案件，事实要查清，定性要准确，责任主体要明确，行政处罚要到位，责任人的法律追究也要到位。从政府对土地违规违法案件处理态度及执行力度来看，政府整治房产供应方面的决心还是很强的。 


不仅如此，物业税出台在即、90/70贯彻实施、房产开发过程违规违法查处力度加大、房屋土地使用税的征收等举措都昭示着2008年中央针对房地产的宏观调控将趋紧。

二、行业洗牌加快。 


继中天置业、长河地产全线关闭店铺引发行业动荡之后，深圳的地产中介业再次走向风雨飘摇。在深圳福田新区委、新洲村、景田片区、后海片区等几个中介扎堆之地，包括创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16家地产中介公司均选择了关闭部分门店。 


今年以来，北京一些大的、知名房产中介公司“跑马圈地”的步伐明显放缓，同时一些房产中介还出现了关闭部分店面的情况。随着部分城市楼市出现的新变化和相关政府部门进一步加大行业的监督管理，房产中介行业在2008年将面临新一轮行业大洗牌。 


房产开发企业也是如此。随着政府对房地产行业的宏观调控进一步加强、开发商可支配资金的紧张，房产开发企业的洗牌将不可避免的加剧。近来，深圳深国投房地产开发有限公司49%股权、上海名龙建设发展有限公司100%股权、上海尚业实业发展有限公司100％股权等在上海联合产权交易所挂牌。

三、企业战略调整。 


日前，王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)在做客经济半小时栏目时表示，万科在2008年之后绝不拿地王，不仅如此，他还建议欲购房者三四年后再买房，原因是现在的房子的质次价高。作为开发商的王石，能说出这样的话是难能可贵的。由此，我们在看到房产开发商并非都是惟利是图的同时，更能看到大多开发商将对本企业的发展战略作出重大调整。 


前几年，开发商首要任务是拿地，因为只要拿到地就意味着有巨大的利润等着他，故到处地王频现，价格屡创新高。现在则不同了，土地出让金须全额支付、市场观望气氛日渐浓厚、政府保障性房源大幅推出等因素令开发商在拿地环节变得谨慎起来。 


在产品定位上，开发商力图造大户型房子，因为大户型房子有规划容易、结构简单、潜在客户量较小、容易吸引投资客等优势。现在也不同了，90/70政策的贯彻实施、政府保障性住房分流了众多客源、投资客的离场等因素令开发商不得不作出在产品定位方面的战略调整：力推小户型房源。 


在产品销售方面，前几年的模式大多是开发商开发产品，房产经纪企业代理销售。随着产品利润率的降低，这样的模式将会有所改变，即大多数开发企业将组建自己的销售团队，以期在节约开支的同时谋求利益最大化。 


中介企业也将在很大程度上调整其门店数量控制、人员素质管理、新的赢利模式开创等方面的经营战略。

四、降价促销频现。 


最近关于楼市拐点的问题成为各界最关注的焦点，经济半小时栏目前不久曾报道过深圳和广州房价下跌的情况，引发了楼市拐点的讨论，其中万科董事局主席王石在接受媒体采访时表示，深圳楼市确实出现拐点，万科同时下调了自己在深圳和广州的楼盘售价，降价幅度最高达到15%。 


12月15日，国务院相关部委组建的高规格联合调查小组前往广州检查房地产调控和住房保障制度建设。广州市国土房管局向检查组汇报了广州房价的最新数据：广州11月房价猛降1141元／平方米，降幅高达9.9％。 


在深圳房价下跌的同时，其他一些城市也陷入了量缩价跌的僵局。10月份，毗邻的广州成交量低迷，房价更是每平米猛跌千元大关，降幅近10%。北京、上海紧随其后，北京11月份出现打折开盘，新盘的开盘均价跌破15000元/平方米，这是半年以来的首次下降。上海楼市成交量已是连续五个月下降，并在11月跌至年内最低点。 


2008年，因开发商的资金吃紧程度不同，市场降价的幅度与表现方式也将不尽相同，可无论如何表现，降价促销将是2008年楼市主旋律。

五、项目转让增多。 


2008年，由于开发商在拿地环节将比过去变得艰难，故项目转让将会变得增多起来。近来，深圳深国投房地产开发有限公司49%股权、上海名龙建设发展有限公司100%股权、上海尚业实业发展有限公司100％股权等在上海联合产权交易所挂牌。 


房产企业是依托土地而生存的。在前期，开发商只要拿到地，无论其是否建房都有利可图。而在新的市场环境下，随着土地政策、开发商资金链的趋紧，拥有土地并不意味着一定获利。 


在今后的房产市场，项目转让将会越来越普遍。一方面，中小开发商（或大开发商）因资金、项目规划等原因出让在建或规划中的项目，另一方面，盈利空间较大、前景较好的项目将会受到业界追捧。

六、上市融资频现。 


政府投入到保障房的建设中来，意味着房产市场将不再是完全的市场化经济。这样，政府对开发商的扶持将大为减少，直至有一天完全不予扶持。在目前的市场状况下，政府对开发商的扶持还存在，如：商品房预售制、房产开发及房屋按揭贷款、土地出让金延后支付等，相信随着政府对房产市场投入程度的不断加深，上述扶持将逐渐取消。这样，房产企业欲图长期发展，势必掀起发行企业债券、包装上市、吸引风险投资等拓宽融资渠道的热潮。 


除了碧桂园的精彩演绎之外，鸿隆控股、中国地产、合景泰富、远洋地产、SOHO中国、中国奥园、合众地产等众多内地房地产企业先后昂首迈进了香江资本舞台。而光大地产、阳光100、龙湖地产、恒大地产等也早已磨刀霍霍。 


内地资本市场也暗流涌动。一波三折的荣盛发展、出其不意的广宇集团这两家二线地产商上演了像好莱坞大片般跌宕起伏的上市。此外，后继者合肥城建、大连万达、中信地产等也已经在酝酿。 


可以想见，2008年将是房产开发企业集中上市（或曰上市筹备）年。

七、人才流动加快。 


企业的发展靠人才，房产行业更是人才密集型企业。前阶段，战略跟风跑、设计靠外包、销售靠广告、策划靠抄抄，故房产行业对其从业人员的素质要求是不高的。 


而在新的市场环境下，房产行业对其从业人员的素质要求将比以前更高，无论是高级管理还是销售、策划、设计等人才，若还停留在过去的层次，将很难胜任竞争日趋激烈的行业要求。这样，拥有超前理念、超强应变能力、能接受压力及挑战的行业人才将会大受追捧。 


2008年，随着市场的变冷，很多素质较低的房产行业人员将会淘汰（事实上，目前在房产中介行业已有很多企业在裁员）。中、高级人才也将会因企业及个人的发展而加快流动的步伐