主题：贷款买房中的风险与问题

一、关于付款方式 
如果你是一位用按揭贷款买房的客户，并与发展商签订了合同，约定了付款的细节。结果由于种种原因，你没有得到按揭贷款。这时发展商通知你：由于没有贷款，所以你必须一次性付款或分期付款。这个条件你能接受吗？ 
付款方式是购房合同的主要条款，当事人在合同中可能明确约定只用贷款方法买房，也可能说的不清楚。如果当事人明确约定只以贷款方法购买房屋，贷款不成而采用分期付款等其他方式，实际上就是对原合同条款的变更。《合同法》第七十七条规定："当事人协商一致，可以变更合同"，而发展商没有与客户协商一致，却要求客户按他们的方案付款，这显然是不合法的。 
如果事先对付款方式没有说清且事后无法协商确定，则依据《合同法》第六十二条第（五）款规定："履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行"，由于客户没有足够的经济实力，所以要求客户一次性或分期付款，实际上难以实现买房的目的，因此这是不可取的。 
二、关于定金 
如果你因为没有得到按揭贷款而不想买房，发展商却说你是违约而不返还你的定金，这种作法对吗？ 
依据我国《合同法》、《担保法》、《民法通则》的相关规定，定金是担保的一种方式，只有当给付定金的一方不履行约定的债务时，才无权要求返还定金。"违约"与"不履行合同"两个条件缺一不可，客户由于无法申请到按揭贷款，所以无力购买房屋，这并不是客户违约。同时，客户不是不履行债务，而只是不能履行债务。这种情形并不符合法律规定的情形，因此发展商无权拒绝返还客户交付的定金。 
三、关于退房退款 如果你顺利地得到了贷款，各项手续也都办齐，但发展商这边出现了严重问题，比如说房屋建筑质量不合格。你实在无法忍耐坚决要退房，这时你还能退房吗？ 
我们知道，买家与贷款银行之间是一种借贷关系，买家与发展商之间是一种房屋买卖关系，两者虽有关系，但完全是两种独立法律关系，所以对买家的解约权并没有任何妨碍。买家向银行贷款与向亲戚朋友借钱，其性质是一样的。作为债权人，银行或其他机构、个人都只有权要求买家按约还款，但无权干涉买家的解约权利。 
可以看出，只要发展商出现了上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购房合同中规定的解约条件，买家就可以依法解除购房合同。 
那么按揭贷款怎么办呢？有些买家有一种模糊的认识，即按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款也不用还了。 
这种认识肯定是不对的，我前面谈到，买家与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，买家虽然不买房了 ，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。 
怎么还昵？理论上说，由于购房合同被解除，发展商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。买家申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给买家。然后，买家与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。 
实际上，实践中很难这样操作，因为买家所购房屋已经向银行作抵押。如果买家拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的买家所购房屋。但此时房屋已不归买家所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝不会吃这个亏。所以，就只能由发展商将应退购房款分成两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款，从而终止借款合同。 
从物业管理公约谈权益保障
一家物业管理公司接了一栋写字楼的物业管理业务，他们把物业管理公约拟好，交给部分已经入住写字楼的租户讨论。如果全部通过，物业管理公约将在11月份生效。 
不料，遭到了写字楼租户们激烈的反对，最主要的焦点在于这么两处条款： 
一、 公约中写到，物业管理者为进行物业管理活动而对租户或用户造成的一切损失，物业管理者不承担民事赔偿责任； 
二、 公约中写到，如果租户或用户欠缴物业管理费及水电费等，则物业管理者有权采取断水、断电、断暖的做法，直到所欠费用缴清为止。 
该物业管理公司认为这种约定并没有什么问题，所以对于如此激烈的反对意见，他们感到难以理解，于是向我们咨询原因及修改意见。 
（律师评析） 
（一）、关于损害赔偿责任 
我们认为，写字楼的租户付出物业管理费用给物业管理公司，物业管理公司向租户提供物业管理服务，双方间实际上已经形成了消费者与经营者的关系，物业管理公约是双方间的服务合同。租户作为消费者，享有我国《消费者权益保护法》所规定的一切权利。 
《消费者权益保护法》第八条明确规定："消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利"。而公约中称"为进行物业管理活动而对租户造成的一切损失不承担责任"，其内容是不确定的，也就是说，租户消费者并不知道所谓的"物业管理活动"及"一切损失"究竟是什么。如果要求租户在这样的情形下接受此公约，就会侵害租户的知情权。 
公约中的上述条款实际上是一种免责条款，对此，我国《消费者权益保护法》第二十四条规定："经营者不得以格式合同┅┅等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的责任。" 
本公约生效时，《合同法》也将正式实施，而《合同法》也对此问题有明确的规定，其中第四十条规定："提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效"。因此，本案中，在物业管理公约中，按此种写法约定物业管理公司的免责条款，是不妥当的。 
但是，物业管理公司在进行物业管理工作中，可能会对租户造成一些损失，这些损失不应该由物业管理者承担责任。如果没有必要的免责条款，物业管理工作就难以开展，因此需要在物业管理公约中对此加以适当约定。我们提请该物业管理公司注意《合同法》第五十三条规定："合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的"，即无论在何种情况下造成的租户或用户的人身损害，都是不能免责的，要注意不能够与现行法律冲突。 
我们建议将物业管理公约中的免责条款修改为： 
"物业管理者进行如下物业管理活动时，对租户造成的财产损失可不承担民事赔偿责任： 
1、 为救助人命而造成的必要财产损失（比如有人在房间中企图自杀，物业管理者为救助人命，不得不破门、破窗而入）； 
2、 为避免租户或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失（比如租户房间内起火又无人在内，为不使其造成巨大损失，物业管理者强行入内灭火）； 
3、 为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失； 
4、 其他类似上述情况的情形。" 这样，看起来好象对物业管理者多了一些约束或控制，但是实际上，却明确了其免责条件，使之具有可操作性，避免了纠纷与麻烦。 
（二）、关于停水、电问题 
虽然，现在并没有法规规定不能在物业管理公约中写明"如果租户或用户欠缴物业管理费及水电费等，则物业管理者有权断水、断电、断暖"，当然也没有法规许可这样写。但是，这种做法最容易激化矛盾，所以很多地方政府为减少麻烦，要求物业管理公司不要在物业管理公约中这样写。 
然而，在实际生活中，确有不少欠缴物业管理费、水电费、供暖费的情况，对于这些情况，不能不在合同中予以明确规定其责任及对策。 我建议，在物业管理公约中约定："物业管理者有权对欠缴费租户提起民事诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、一百八十四条的规定采取减少损失的措施"。 
《合同法》第一百八十二条是这样规定的："用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照规定的程序中止供电"。 
《合同法》第一百八十四条规定："供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定"。 
这就给予物业管理者在必要的时候，依据法律规定，按照法定程序中止欠缴费租户或用户的水、电、暖等供应的权利。虽然还是停水停电，但是没有在物业管理公约中直接出现，又是按照法律规定运作的，所以，一般是会被接受的，不会引发极强的抵触情绪。 
我们谈权益保障，一方面要保障租户的权益、另一方面也要保障物业管理者的权益，这就要求物业管理公约一定要公平、科学、明确，只有这样，双方才能和谐相处。