律师支招教您取回退房定金
随着国家实施房贷新政，深圳房贷出现前所未有的紧张局面。但在对投资客、投机客收紧“紧箍咒”的同时，不少有实际需求的市民也受到了“误伤”。很多位市民反映，随着房贷新政的实施，银行贷款没有批下来，导致此前交纳的定金打了水漂。新政实施后退房率明显上涨，相关纠纷也迅速进入高峰期
贷不到款无奈退房，定金打水漂
4月10日，首次置业的熊小姐在八卦岭翠馨居购买了一套不足31平方米的房子，总价近44万。当时地产中介打保票称可以帮助申请到7万元的首付，这低于房价的两成，而在3月已经办成了多套成交，同时可以争取到7折房贷利率。熊小姐在交给房东2万元定金后，将自己多年积攒的钱款加上向朋友借钱，凑够了7万元，向银行申请36万元贷款。但到了3月中旬，中介突然电话告知银行审批严格导致贷款批不下来。中介给了熊小姐两条路：要么补交3万元凑够10万元的首付款，要么解除合约，但2万元定金拿不回来。
无奈之下，熊小姐自己找了华夏银行，当时工作人员表示可以做，但由于政策收紧，对于资料的要求也更加严格。19日，当熊小姐终于准备好所有资料递交上去后，第二天银行通知她做了资金监管。通常银行只有在确定可以贷给客户这笔金额后才会做，但21日晚上银行紧急通知熊小姐，经过评估公司评估后确定贷不到这么多款。且中介公司开始向熊小姐追讨佣金6000元，熊小姐心急如焚，此时她已经很难再找人借款，而以她的收入以后还款压力也相当巨大。“想来想去，解除合同是最好的选择，只是2万元泡汤了。”熊小姐痛苦地表示。 在房贷新政出台之后，熊小姐的事件并非个案。由于银行收紧房贷导致购房者不得不退房，而定金也无法追回。丁小姐在沃尔玛工作了近10年，辛苦攒了一点积蓄，从去年就开始四处看房，有一套自己看中的房子今年过年后一下子涨了5万多，丁小姐再也坐不住了，担心房价还会再涨，狠狠心抓紧时间出手，没想到一出手就遭遇新政出台。丁小姐所购房的业主在一家地产公司工作，不仅态度强硬不愿退定金，甚至向丁小姐追讨违约金。
另据房屋中介部门统计，已经交了定金、签订了意向协议的单子，9成“毁约”；而已经通过中介签了房屋买卖合同的单子“毁约”率占5成。“意向合同”毁约的，买房人都放弃了2万到5万元的定金，而已经签订买卖合同的，因为按合同约定，违约金一般达到住房价格款的30%～35%，买房人不愿意承担。
那么在这种情况下，买房人能否要回自己所支付的定金？律师认为，买房人能否毁约退房，关键要看合同是如何约定的。
如果在房屋买卖合同中有这样的约定：“若因为银行的原因而非贷款人的原因，导致贷款无法办理，则双方可以终止或者解除合同。”此时，买房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算违约。因为银行调整贷款比例是银行的单方行为，并非贷款人的原因，所以原来购买人计划贷款的款项批不下来，购买人就可以依据合同约定解除合同，不承担违约责任。
如果在合同中有这样的约定：“购买人若不能办下贷款，则更换银行办理，如果仍然不能办下贷款，则购买人需要及时补足购房款项，否则视为违约。”也就是说，讲明贷款批不下来可更换银行，如果还批不下来就得自己补钱，这笔多出来的钱只能由买房人自己承担。合同中有这样的约定，买房人想毁约就要承担法律责任了。
毁约后购房定金能否退还？
在商品房开发过程中，开发商经常采取商品房预售的方式筹集开发资金。商品房预售时，买卖双方往往不签订正式合同，而签订一份认购、订购、预订协议，由买受人交纳一定数量的定金，作为对双方签订正式合同的担保。
上述定金由买卖双方在认购协议中约定，具有我国《合同法》规定的“定金”的性质，即交付定金的一方不履行合同的，无权收回定金；收受定金的一方不履行合同的，应双倍返还定金。只是《合同法》规定的“定金”是履约定金，而上述定金的性质则属于订约定金，即合同双方当事人保证与对方签订正式合同。
由于《合同法》未规定订约定金，故在司法实践中争议很大。于2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对订约定金的性质予以明确，该条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
根据上述规定，毁约后定金能否退还，则要根据不同情况进行处理。对于一手房买卖，买房人同开发商签订了认购书并交付了定金，若买房人在新政出台后，预期住房价格下跌不按照约定时间去签订正式合同，则要承担违约责任，定金不能要回。如果按照约定时间同开发商商谈正式合同的签订问题，双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致原因而未能签订正式合同，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。
因根据楼市新政中关于停止给异地置业者贷款的规定，买方无法贷款购房，则可视为情势变更，在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下，应当依据公平原则免除买方的责任，定金应予退还。
而对于二手房买卖，买方签约并交了定金后，若预期住房价格下跌而毁约，定金也要被没收。此外，买方还应承担违约责任，赔偿卖方的预期利益损失，即房屋贬值损失。比如由于政策出台后住房价格迅速下跌，买方毁约，导致卖方因住房价格贬值损失50万，则卖方除没收定金外，认为仍不足以弥补损失，可以向买方追讨房屋贬值损失。
因此，买房人毁约要慎重，如果处理不当，可能会给自己带来更大的损失。
具体情况请咨询:
苏州易网房产部 15962422066
律师支招教您取回退房定金
随着国家实施房贷新政，深圳房贷出现前所未有的紧张局面。但在对投资客、投机客收紧“紧箍咒”的同时，不少有实际需求的市民也受到了“误伤”。很多位市民反映，随着房贷新政的实施，银行贷款没有批下来，导致此前交纳的定金打了水漂。新政实施后退房率明显上涨，相关纠纷也迅速进入高峰期
贷不到款无奈退房，定金打水漂
4月10日，首次置业的熊小姐在八卦岭翠馨居购买了一套不足31平方米的房子，总价近44万。当时地产中介打保票称可以帮助申请到7万元的首付，这低于房价的两成，而在3月已经办成了多套成交，同时可以争取到7折房贷利率。熊小姐在交给房东2万元定金后，将自己多年积攒的钱款加上向朋友借钱，凑够了7万元，向银行申请36万元贷款。但到了3月中旬，中介突然电话告知银行审批严格导致贷款批不下来。中介给了熊小姐两条路：要么补交3万元凑够10万元的首付款，要么解除合约，但2万元定金拿不回来。
无奈之下，熊小姐自己找了华夏银行，当时工作人员表示可以做，但由于政策收紧，对于资料的要求也更加严格。19日，当熊小姐终于准备好所有资料递交上去后，第二天银行通知她做了资金监管。通常银行只有在确定可以贷给客户这笔金额后才会做，但21日晚上银行紧急通知熊小姐，经过评估公司评估后确定贷不到这么多款。且中介公司开始向熊小姐追讨佣金6000元，熊小姐心急如焚，此时她已经很难再找人借款，而以她的收入以后还款压力也相当巨大。“想来想去，解除合同是最好的选择，只是2万元泡汤了。”熊小姐痛苦地表示。 在房贷新政出台之后，熊小姐的事件并非个案。由于银行收紧房贷导致购房者不得不退房，而定金也无法追回。丁小姐在沃尔玛工作了近10年，辛苦攒了一点积蓄，从去年就开始四处看房，有一套自己看中的房子今年过年后一下子涨了5万多，丁小姐再也坐不住了，担心房价还会再涨，狠狠心抓紧时间出手，没想到一出手就遭遇新政出台。丁小姐所购房的业主在一家地产公司工作，不仅态度强硬不愿退定金，甚至向丁小姐追讨违约金。
另据房屋中介部门统计，已经交了定金、签订了意向协议的单子，9成“毁约”；而已经通过中介签了房屋买卖合同的单子“毁约”率占5成。“意向合同”毁约的，买房人都放弃了2万到5万元的定金，而已经签订买卖合同的，因为按合同约定，违约金一般达到住房价格款的30%～35%，买房人不愿意承担。
那么在这种情况下，买房人能否要回自己所支付的定金？律师认为，买房人能否毁约退房，关键要看合同是如何约定的。
如果在房屋买卖合同中有这样的约定：“若因为银行的原因而非贷款人的原因，导致贷款无法办理，则双方可以终止或者解除合同。”此时，买房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算违约。因为银行调整贷款比例是银行的单方行为，并非贷款人的原因，所以原来购买人计划贷款的款项批不下来，购买人就可以依据合同约定解除合同，不承担违约责任。
如果在合同中有这样的约定：“购买人若不能办下贷款，则更换银行办理，如果仍然不能办下贷款，则购买人需要及时补足购房款项，否则视为违约。”也就是说，讲明贷款批不下来可更换银行，如果还批不下来就得自己补钱，这笔多出来的钱只能由买房人自己承担。合同中有这样的约定，买房人想毁约就要承担法律责任了。
毁约后购房定金能否退还？
在商品房开发过程中，开发商经常采取商品房预售的方式筹集开发资金。商品房预售时，买卖双方往往不签订正式合同，而签订一份认购、订购、预订协议，由买受人交纳一定数量的定金，作为对双方签订正式合同的担保。
上述定金由买卖双方在认购协议中约定，具有我国《合同法》规定的“定金”的性质，即交付定金的一方不履行合同的，无权收回定金；收受定金的一方不履行合同的，应双倍返还定金。只是《合同法》规定的“定金”是履约定金，而上述定金的性质则属于订约定金，即合同双方当事人保证与对方签订正式合同。
由于《合同法》未规定订约定金，故在司法实践中争议很大。于2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对订约定金的性质予以明确，该条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
根据上述规定，毁约后定金能否退还，则要根据不同情况进行处理。对于一手房买卖，买房人同开发商签订了认购书并交付了定金，若买房人在新政出台后，预期住房价格下跌不按照约定时间去签订正式合同，则要承担违约责任，定金不能要回。如果按照约定时间同开发商商谈正式合同的签订问题，双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致原因而未能签订正式合同，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。
因根据楼市新政中关于停止给异地置业者贷款的规定，买方无法贷款购房，则可视为情势变更，在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下，应当依据公平原则免除买方的责任，定金应予退还。
而对于二手房买卖，买方签约并交了定金后，若预期住房价格下跌而毁约，定金也要被没收。此外，买方还应承担违约责任，赔偿卖方的预期利益损失，即房屋贬值损失。比如由于政策出台后住房价格迅速下跌，买方毁约，导致卖方因住房价格贬值损失50万，则卖方除没收定金外，认为仍不足以弥补损失，可以向买方追讨房屋贬值损失。
因此，买房人毁约要慎重，如果处理不当，可能会给自己带来更大的损失。
具体情况请咨询:
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