主题：央行房贷条款大调整 第一时间看“反应”

央行房贷条款大调整 第一时间看“反应” http://www.fang.com 房天下 2003-3-12 14:41:00 央行将对房贷条款进行重大调整的一条消息，昨日甫经京沪传来，南京诸媒体便争相转载，关注房价的人们更是奔走相告。消息中透露，央行有可能通过将“高价房和用房的首付比例由两成提高为五成”，并可能参照境外银行做法，“实行现房而非期房贷款”。其实究竟什么样的房子才属于高价房，如何判断房产是用于自己居住还是，目前尚不得而知，然而仅这条消息里传达出的、央行欲“痛下杀手”整顿房地产“泡沫”的决心，已让人们兴奋和期待不已。记者昨日走访了人民银行南京分行、在宁几家商业银行以及房地产开发商，他们听到消息后的第一“反应”不尽相同。 银行人士评说对工薪阶层影响不大 省建行分析说，现在究竟多少钱一平方米的房子称为高价房还不得而知。不过据他理解，应该是指别墅、或者闹市的商铺。以南京为例，至少也是要7000元以上。提高这部分按揭的首付比例，其实是提高了个人支付能力。比如有的人虽然手头有100万，但他买120万的房子未必全拿出来，他只需要首付20多万，其它近80万的资金可以拿来；从另一个角度讲，就是个人只要能负担20多万的首付款，即使手头已经没有那么多的余款，也可以申请购买高价房。但提高到五成就不一样了，他就至少要一次拿出60万，这就限制了购买人群的总量，势必影响高价房的需求，买高价房的人少了，高价房的价格也会降下来了。但这对工薪阶层、普通居民的影响应该不大，主要是针对某些地区别墅成风的结构性泡沫，其实也有利于形成买房人群合理的“梯形结构”，有多少钱就买多大房。 贷款卡得严是好事 南京人行、省工行、省建行的有关均认为，南京的房价现在平均在3000元/平方以上，房价与居民收入的比例已经超过10倍，相对国际惯例的3-6倍是高了，但这也只是其中一项指标。而不管有没有泡沫，总之，政府控制得当、各家银行在贷款时卡得严，对于调整房地产开发使之结构更趋合理，总是件好事。 开发商这样“空手套白狼” 省建行房地产信贷处、省工行营业部住房业务处有关人士都告知记者，尚未接到这条政策的正式条文。但他们不约而同地介绍，如果这条政策实施，显然是为了防范开放商“空手套白狼”、规避银行信贷风险而为。虽然在江苏还未曾听说开发商“假按揭”事件，但在京、沪、福等城市，房地产出现“结构性泡沫”、“地区性泡沫”已是不争事实。 银行人士介绍，开发商最常见的“空手道”就是钻贷款利率差额的空子，目前个人住房贷款，其次是企业短期的流动资金贷款，而开发商一个项目都是好几年，按照政策应该贷的品种是“房地产开发贷款”，也是几个贷款品种中利率的，但实际操作过程中，却有开发商以流动资金贷款、甚至个人住房贷款骗取银行信贷资金，利差约在0.5-1个基点。(“个人住房贷款”五年以下年利率4.77%，五年以上5.04%；“住房开发贷款”基本等同银行的“中长期贷款”，一至三年5.49%，三至五年5.58%，五年以上5.76%)有的地区银行信贷审批不严，或者开发商动员亲朋好友去买房，通过个人住房贷款的资金来开发项目，根本达不到央行“开发商自有资金占开发项目总30%”的标准。 房地产开发商如是说 据悉，我国的房贷款政策之所以将作重大调整，总体思路就是为了限制高价房、适度控制房产炒作、降低房贷风险。那么南京的一些大型房地产开发商又是如何评价这一新规定的呢？“谷阳房地产”总经理石小兵：促使行业重新“洗牌”别墅热是因为获利大 有关的具体规定我还没有正式看到，但我听说了。我觉得这是央行为进一步规避房地产贷款风险而做的努力。对于房地产开发商而言，这也许是促使整个行业重新“洗牌”的一种方式。没有实力或者三无企业会通过这次的变化被“洗”出去，而有实力的开发公司，通过这次后应该会更注意自己的品牌形象。 所谓高价房，我个人理解多指别墅，因为最近有消息说，北京等地别墅用地已经不批了，也许是国家已经意识到别墅开发一定程度地存在着一些泡沫。至于从二成提高首付比例到五成，我是这样想的，包括别墅在内的高价房，它的消费群体本来就不同于普通人群，所以说对于特定的少数的这个消费阶层，新规定对他们的买房行为提出了新的要求。我一直认为，有的人吃得起鱼翅，鱼翅很好吃，而有的人只吃得起红烧肉和白米饭，但红烧肉、白米饭同样很好吃，也就是说，有多少消费能力就该做什么消费，我个人认为，央行如今出台房贷的新政策，很有可能也是在提倡消费不该过份透支的理念。和我所了解的南京房市情况一样，买第二套住房的有，但绝对不算多，想靠房产，尤其是别墅，风险太大了。 还有一点我想说的是，为什么那么多开发商乐意开发别墅呢？因为别墅的容积率低，获利大啊。据说卖出三四套普通住宅都没有卖出一套别墅获利多。 “瑞景文华”总经理助理常勤：最关心高价房怎么界定“现房贷款”不太可行。 我们现在很关心对于高价房到底具体是怎么界定的。比如说瑞景文华的一些连排别墅价格就和普通房差不多，这能不能算高价房呢？ 不管怎么说，央行出台这样的新政策肯定是会对别墅的销售产生一定影响。据我观察，目前买别墅的人群中有类人上升速度很快，就是35岁左右(30-40岁)的人，而且他们还有越来越年轻的趋势。不过尽管他们的未来有很好的展望，但积蓄却不是太多，毕竟工作年数有限。所以如果提高首付的比例，我认为最受影响的是这类人，一般而言，他们的月收入颇为可观，因而他们不担心月还款的问题，可首付牵涉的却是积蓄基础。 听你说，新的条款还讲，为了防止一些房地产开发商“空手套白狼”，新条款很可能参照香港地区一些银行的做法，实行现房贷款。这个我就不太理解了，央行的房地产政策应该有一定的延续性，这两年，央行已经陆续出台了为规避风险的若干规定，例如期房贷款必须执行“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总额三分之二”的规定等等，既然都对期房贷款有明确的规定，又如何忽然说不许期房贷款了呢？再说了，我觉得，按照眼下行业内的普遍状况，只有现房才能贷款，基本是不可行的。