高地价高房价 - 看清苏州房价的内外动力和发展趋势，从内外因分析了苏州房价的走势！没看的看这里：
http://suzbbs.fang.com/szmf~-1/515386658_515386658.htm
网友水墨青荷就是这样的牛人，强势分析苏州房价动力及发展趋势，说实话，不看都可惜了！
内因 -
1.堰塞湖水
苏州的房价,尤其是园区的房价经过09年至11的之后,在12-14年这三年间一度是曲折而向上缓慢的增长,九龙仓至少是降过价2次的, 景城也是出过清盘价的.各种限购政策形成了了一个堰塞湖, 湖中的水就是被压抑购房需求.以园区为例, 大量两房的房主经历了结婚生子,老人再从老家过来带孩子,90平米的房子捉襟见肘,有人甚至嫌家里人太多不想回家.在加上不断涌入的外来毕业生,外来就业人员,这个堰塞湖里的水位越来越高.
2.等待激活的置换链 - 2房换3房, 3房换4房, 偏远的换到, 渣换好... 这些需求已经上了镗,只待后的击发.
3.苏州在长三角,或同等规模城市,房价偏低而人均GDP却较高, 城市建设水平一流, 这些给房价上涨留有大量余地.仅举几个例子, 的开通, 体育公园,医院,大型商场,中环,这些都是政府的投入,卖地的资本.
外因 - 政府导向
有网友说园区7月土拍不可信, 有阴谋. 这里面有没有阴谋不知道,但是地方政府是有100个理由来托起房价的.
1.政治正确性 - 在330政策,和去库存口号的大背景下,拍出,抬高房价,没有任何政治风险
2.政绩工程 - GDP增长.苏州的GDP增速今年在省内偏低,估计根房地产的低速发展相关.至少,占GDP 16%的房地产一旦告诉增长,苏州的GDP增速也会上一个台阶.
3.大胆猜想 - 苏州今年各项政策利好很多,连总理的大外交会议都来苏州开,苏州的地位是不是要加大提升的可能, 这些都需要高GDP,高水平城建的支撑.
有了这些理由,地方政府必须支撑房地产,而且是一个长期发展的与苏州地位匹配的房地产市场
有了内外因,只差一把火,这把火就是园区7月的海亮地块的土拍,从此点燃高地价高房价的苏州房地产发展的烈焰.
九龙仓,天地源,路劲和雅戈尔估计在2016年中期就会清盘,这将低地价时代的终结(楼面地价2000-4000).随之而来的就是星公元,铂悦府,海亮,这些高地价盘. 从政府的角度看,地价高了,新房和存量房的房价都会高涨,所谓水涨船高,政府不用再多花一分钱,只需要提高土地的价格(当然前期需要很多准备,就是前文提到的内因),就可以实现跨越式的GDP增长,甚至推动城市级别的提高.真是无本万利的好生意.
所以可以看出,今年的高价土拍,意味着苏州高地价高房价时代的到来,2016年底,新盘集中推出之时,当前的高交易量或许难以维继,但是低地价时代也一去不复返了.
迷眼
高地价高房价 - 看清苏州房价的内外动力和发展趋势，从内外因分析了苏州房价的走势！没看的看这里：
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网友水墨青荷就是这样的牛人，强势分析苏州房价动力及发展趋势，说实话，不看都可惜了！
内因 -
1.堰塞湖水
苏州的房价,尤其是园区的房价经过09年至11的之后,在12-14年这三年间一度是曲折而向上缓慢的增长,九龙仓至少是降过价2次的, 景城也是出过清盘价的.各种限购政策形成了了一个堰塞湖, 湖中的水就是被压抑购房需求.以园区为例, 大量两房的房主经历了结婚生子,老人再从老家过来带孩子,90平米的房子捉襟见肘,有人甚至嫌家里人太多不想回家.在加上不断涌入的外来毕业生,外来就业人员,这个堰塞湖里的水位越来越高.
2.等待激活的置换链 - 2房换3房, 3房换4房, 偏远的换到, 渣换好... 这些需求已经上了镗,只待后的击发.
3.苏州在长三角,或同等规模城市,房价偏低而人均GDP却较高, 城市建设水平一流, 这些给房价上涨留有大量余地.仅举几个例子, 的开通, 体育公园,医院,大型商场,中环,这些都是政府的投入,卖地的资本.
外因 - 政府导向
有网友说园区7月土拍不可信, 有阴谋. 这里面有没有阴谋不知道,但是地方政府是有100个理由来托起房价的.
1.政治正确性 - 在330政策,和去库存口号的大背景下,拍出,抬高房价,没有任何政治风险
2.政绩工程 - GDP增长.苏州的GDP增速今年在省内偏低,估计根房地产的低速发展相关.至少,占GDP 16%的房地产一旦告诉增长,苏州的GDP增速也会上一个台阶.
3.大胆猜想 - 苏州今年各项政策利好很多,连总理的大外交会议都来苏州开,苏州的地位是不是要加大提升的可能, 这些都需要高GDP,高水平城建的支撑.
有了这些理由,地方政府必须支撑房地产,而且是一个长期发展的与苏州地位匹配的房地产市场
有了内外因,只差一把火,这把火就是园区7月的海亮地块的土拍,从此点燃高地价高房价的苏州房地产发展的烈焰.
九龙仓,天地源,路劲和雅戈尔估计在2016年中期就会清盘,这将低地价时代的终结(楼面地价2000-4000).随之而来的就是星公元,铂悦府,海亮,这些高地价盘. 从政府的角度看,地价高了,新房和存量房的房价都会高涨,所谓水涨船高,政府不用再多花一分钱,只需要提高土地的价格(当然前期需要很多准备,就是前文提到的内因),就可以实现跨越式的GDP增长,甚至推动城市级别的提高.真是无本万利的好生意.
所以可以看出,今年的高价土拍,意味着苏州高地价高房价时代的到来,2016年底,新盘集中推出之时,当前的高交易量或许难以维继,但是低地价时代也一去不复返了.