主题：贴一篇分析，国内房价趋势还是分化，作为长三角核心城市的苏州，必在上涨的集团军里。

在新世纪之后的黄金十年，房价一路翻着跟斗往上窜，这里面的主要动力，是入世、全球产业转移、工业化、城市化、人口红利等的多重利好叠加。这个阶段，政策是一直在念紧箍咒的，奈何刚需太猛，怎么踩都刹不住车。
2012年劳动力人口转入萎缩拐点之后，一切都反了过来。人口老龄化、劳动力价格连年上涨，产业向东南亚转移，去工业化，城市化速度变慢。这个形势和前十年是完全不一样的，于是刚需变软了，房地产的投资、施工面积、开工面积、土地出让面积，各项数据都在下滑，终于在2015年跌入了负数区间。
从人口的历史出生结构来看，这个过程，起码还有5年的下行通道，也就是说，刚需，五年内都很难硬的起来。

当然，即使如此，在过去的五年里，我国的房价仍然保持着温和的增长。根据搜房网的数据，从2011年1月到2016年1月的五年时间里，百城房地产均价从9445元上涨到11026元，平均上涨了16.74%。
这又是为什么呢？
核心的逻辑在于政策的托底。



以上是过去5年的百城均价走势图。
2012年6月的股市崩盘，不知道大家是否还记得，在历时一年的房价下滑，投资萎靡的大势下，6月和7月政府连续两次推出降息举措，接着下调公积金贷款利率，地方政府也纷纷松绑持续了十几年的限购政策。这轮政策释放之后，购房门槛相对降低，成功使房价回暖。
政策的药效是有时限的，于是2014年之后，房价再次转入萎靡，一年后，又酝酿了另一轮6月股市崩盘。在这一年里，政府继续降息降准，二套房限购放开，下调首付比例，农民工购房补贴，公积金政策放宽，在这一系列重拳之下，房价再次起死回生。
也就是说，从需求端而言，刚的部分虽然在下滑，但是在政策的鼓励下，不太刚的那部分需求得到了释放（1，低收入阶层的首套购房需求；2，高收入阶层的二套房投资需求），在这些需求的推动下，房价仍然能够稳重有升。

那么未来，在刚需大势向下的情形里，决定房价走向的，主要就是政策还有多少后手，能不能撑到五年之后了。

核心的政策，主要是两个：
1，利率。


2015年贷款利率已经降到近20年的最低了，活期存款利率为0.35%，同样为历史最低值。如果只和自己比，当然已经是悬崖峭壁，背水一战了，但是如果我们看看周边国家就会发现，这个利率其实还有一定的下调空间，比如美国，当前的30年期抵押贷款利率是3.95%，比我国5年以上贷款利率的4.90%还要低的多，而日本的10年期房贷利率只有0.90%，更是低到了尘埃里。
只要形势需要，相信政策的空间还是有的。

2，首付比例。
今年一月份的新政，首套房的首付比例已经降至了20%，这个政策相比起以前的30%已经下调了很多，一般来说，也是安全房贷首付的最低比例了。虽然美、日也有零首付的政策，不过因应金融风险，各种限制条件是比较严格的。
不过，在投资需求的释放方面，美、日的二套房政策要灵活的多，这方面可操作的空间相当大。目前我国的二套房首付比例，各地不同，但普遍控制在30-50%之间，下调的空间还很大。

在以上两个主要政策祭出，配合一些辅助手段的情形下，相信稳定住房价3年内不崩盘，问题不大。至于是否能够长期的维持下去，那就要看产业转型的成效了。

另一方面，我们还必须看到，中国的房价已经过了普涨的阶段，进入到存量博弈的时期。
也就是说，虽然全国的房价能够维持稳定，需求侧没有大涨的基础，政策端保障没有大跌的担忧，但是各地区的分化还是相当剧烈的。5年来，既有房价上涨超过50%的城市，也有下跌超过30%的城市。
这里面的分化逻辑又在哪里呢？
我们看2011年1月-2016年1月，全国百城房价数据，同比涨幅超过20%的城市，有23个——
其中，
珠三角城市5个：深圳、广州、珠海、东莞、惠州。
京津冀城市4个：北京、衡水、保定、石家庄
长三角城市2个：上海、南京
二线城市6个：厦门、乌鲁木齐、郑州、太原、武汉、合肥
以上城市占了总体的四分之三。

陷入下跌区间的城市有35个——
其中，二线城市包括：呼和浩特、重庆、青岛、杭州、福州、大连、昆明、西安、无锡、宁波、贵阳、南宁、温州等。其余全部为三线以下城市。

大体上来说，除了整体的大环境以外，城市房价走势和以下几个因素有密切的关系。
1，地区政策形成的泡沫和降温。
比如海南国际旅游岛政策推出后，在接下来的一年里推动当地房价大幅飙升，尔后又经历了长达5年的崩盘。相比最高峰的房价，三亚目前已经几近腰斩，跌幅相当吓人。
杭州、重庆、贵阳等地房价的下跌，同样和前期炒作过盛有关系，而和其经济同时期的表现并不匹配。
首都功能区迁出的政策效应，同样带动了河北城市的房价普涨，但是未来能否支持的住，就看实际的利好能否兑现了，否则房价就是支撑在沙滩上。

2，得服务业者得天下。
人口的流动，取决于经济大趋势，而现在中国的大趋势是很明确的，简要的说，就是去工业化，得金融、科技、现代服务业者得天下。而现代服务业的发展，主要集中在一线城市和核心二线城市，也就使得这些地区的人口源源不断的流入，房价拥有强劲的支撑基础。
以长三角为例，上海作为金融业中心，房价的涨幅遥遥领先（5年涨43.26%），苏州紧挨着，虽然本身经济处于转型期，但是显然受到了上海房价的溢出效应带动，保持了温和上涨（5年涨8.61%）。
稍远一些的制造业城市，比如无锡（-9.23%）、常州（-9.28%）、南通（-19.50%），就没有那么好的运气了，近五年里房价陷入阴跌的泥潭里。
另一方面，南京作为次一级的区域中心城市，服务业规模比较大，房价同样也有独立上涨的动力（5年涨27.39%），但是他周边的马鞍山（-15.02%）、芜湖（-14.09%）、江阴（-11.27%），似乎并未能得到辐射。
很显然，这种格局不会持续下去，随着一二线城市现代服务业的规模壮大，溢出效应必然会扩大，带动其周边的城市房价逐次回暖。所以就投资机会来说，目前的无锡、中山这些位处长三角、珠三角核心地带，但是房价仍然处于谷底的城市，应该会是一个比较好的投资机会。
从某个角度而言，在服务业的聚集效应下，中国的城市正在不断分化，京津、沪宁杭、深广三大超级都会区强者恒强，就像黑洞一样不断吞噬周边省份的人口流入，长江、黄河、沿海的区域中心城市也能得到独立的发展机会，但是其他的地方则将在人口大量流失之后，形成低房价、人均资源充沛的平衡。