主题：【新区地王点评】狮山西南龙湖14号地块全方位分析

  新区卖地高潮不断，一块块地皮被开发用作居住。但新区城区的居民也许更需要的 是好的教体文卫设施：体育馆、图书馆、休闲广场、篮球网球场、标准游泳馆、文化馆、大剧院、书店书城……可惜，这些依然只能到园区找。

  一个劲在科技城大建学校、三甲级医院、电车、文体中心，主城区的人谁会去呢？

   扯远了，回到这块地本身，首先表示遗憾——这样好的一块树林氧吧，即将变成少数人居住的钢筋水泥地。那么多花草树木，推平了太可惜。   

  【地块属性】

★★★★★五颗星   

   下图是11年前，2004年的地块卫星图。

  可见：当时西边的嘉业、金色，都还没完全建好，东南角的天都花园更只是一片圆圆的绿草地——但该地块，这么多年来，一直没变，都是绿色的树林（苗圃）。

  对照新区其他在建的地块，无一例外，均为工厂拆迁地块，比如：飞利浦、富士通、春兰厂、迪睿合、电厂、中化厂、方圆化纤……（请自行对号入座~~）

  相比之下，这块绿地的“前世属性”较好。

  【周边环境（工业）】

★★★★四颗星

  这四星，其实名不副实，仅仅是相对而言——相比新区其他地方居住区、工业区混杂的情况而言。

  与招商学府北侧、仁恒棠悦湾北侧、香港时光南侧均有工厂的“地段硬伤”不同，这一地块，没有明显的厂房污染源。与狮山御园西邻工厂、东邻长途汽车站不同，这一地块也没有明显的噪音来源（南边水上世界的嬉笑声，可能夏天会大一些……）

  离得最近的工厂，位于珠江路斜对面，地块西北方，数百米，有一批日资企业厂区，离得最近的三家（大约500多米的直线距离）——三光化成塑胶：生产合成树脂、塑胶注塑成形。牛尾电机：生产扫描发光管、荧光管、映像光源等光电子元器件。比欧西气体：林德集团旗下，通过管网或液态装置向各大工厂供气，生产和运输各类工业气体。

  稍远处（大约800多米）还有——福田金属（5万平方的日资大厂，生产印制线路板用电解铜箔）福田高新粉末（铜合金粉）晶端（索尼日立东芝显示器）和硕联合（华硕名硕厂，代工生产笔记本、猫、游戏机、iPhone4S、iPad-Mini……）

  （见下图黄色字体）

  总结：

  苏州主导风向是东南风，买房的大忌是南方和东方有厂房

   该地块在西北方向有这几家太君开办的厂房，且不直接相邻，问题不大。

   【开发业态】

★★★★四颗星

  参数：地块绿地率30以上，建筑密度35以下，容积率1.6以下

  建筑风格:简约现代或苏式风格

  其中西侧地块——靠珠江路和玉山路，楼高大于30米小于55米，从楼高推测，为小高层，约12-18层。沿两条主干道的地方不开大门，机动车出入口在北和东。

  东侧地块——容积率大于0.6小于1.0，建筑高于小于18米，显然是山居别墅（18米应不超过4层），出入口为西门。山南水北，风水不错。

  地块内有一条天然河道，方便景观处理。

  龙湖发布过中国首例别墅标准：“以龙湖标准，识别墅高下” 搞了20年别墅，被誉为“中国别墅专家”，狮山路的时代天街项目密度太大，做成了水晶郦城的高瘦范儿。且商业混合，非纯住宅。而这次拥有了这一地块，可以施展其别墅功底，预计会搞成香醍系、原著系、滟澜系的范儿。

  【学区】

不予评星。

  学区这事，需要交房后才能定，况且近年附近还将新建多所学校。变数太大。从客观角度，暂时不予评论。

  中小学：就目前的学校来看，周边最近的，是金色小学，西方500米，27班规模。

  而根据规划，即将新建的小学就在地块北侧，3.2公顷占地，36班的规模（六轨）如下图紫色字体

  规划新建的中学，西方600米，渔洋街上。占地3.66公顷，规模30班（如下图紫色字体）。

  从距离仅有几百米判断，也许可能大概或许该地块的学区，是这两个新建的学校。

  幼儿园：目前最近的是金色幼儿园，但地块南边门口就有规划建设新的幼儿园（如下图紫色字体）

   【生活便利性】

★★★★四颗星。

  1.买菜：较为便利，南面新升菜场，西南方金色菜场。

如下图

   2.就医：玉山路对面便是新升社区医院，能处理些小问题。另外明基医院也很近。

   3.文娱：有信仰的，去隔壁基督教堂做礼拜很方便……

       东边紧邻：水上乐园、糖果世界、

            美思百乐超市、金逸影城、迪卡侬、新区图书馆

       再往东，距离玉山公园、泉屋、美罗，稍远，一公里以上。

       （如下图）

   【轨道交通便利性】

★ 一颗星，是的，只有一颗

  龙湖天街三期紫宸的广告里有“三轨环绕”的说法，基本属实。

  而这个14号地块，将来开发商的宣传上，预计一定会出现：“临近一号线、三号线、五号线、有轨电车——四轨环绕”的广告词，但这四轨真是见鬼，一个也不靠……各站点都远在步行范围之外，比较尴尬。比如：

  一号线：向南，要穿过整个新升新苑小区，才能到1号线汾湖路站，全程1.1km以上。如果向东，到泉屋的玉山路站，则要走1.4km。

  三号线和一号线换乘的苏州乐园站，不用想了，距离达2.3km。

  五号线：塔园路站（招商/佳兆业门口），更不用提。

  有轨电车：向北，沿珠江路要走1.5km以上。

  （见下图）

  总体来说，该地块的轨道交通便利性，远不如长江路东、竹园路北，也就是泉屋美罗正对面的硕腾生物药厂地块（2018年搬迁完毕、拍卖做住宅），玉山路站地铁上盖。也不如玉山路北，长江路东的狮山村地块（乐园南边、玉山公园北门对面）1号线一路之隔。

  【其他交通】★★★★四颗星

  公交：公交站台有两个：正南方玉山路上的“新升新苑北”站，有6条公交线路

             正西方“金色家园”站，有5条公交线路。

  中环高架：往西过一个路口便是金枫路的中环。

  公共自行车：玉山路，马路对面，有站点。

  【总体评价】

  从地块本身的区位和配套来说，也许不值这个价。地段周边紧邻几个成熟的老社区，档次不高，人员混杂，厂区也不远，因此与园区的湖边相比，这里的周边环境并不算是纯粹“高端人士”出没的高档片区。

  但考虑到整个新区环境的低水准，考虑到狮山板块地块的稀缺性，不能跟现代文明的园区相比，在“工业文明”的新区，有这样的地块，已经不错了……当然，东边不远处2个地块：交通比这块地更好的美罗泉屋东面辉瑞硕腾药厂地块，以及各方面更赞的玉山公园北门对面狮山村地块，这二位，才是接下来、不久将来的新一届地王候选。

  【卖点】

  每个楼盘的文案宣传，都是扬长避短，不提硬伤，而着力强调自己的优势。如：

  津西新天地卖点是户型好；招商学府、龙湖主打“书香、学区牌”；香港时光主打“纯大户纯改善”和金钥匙物业；御园主打贵贵贵；狮山名门主打“无缝对接地铁上盖”；荷澜庭的宣传关键词是“山”……

  而本地块，在地铁站较远、小学中学学区都尚不明朗的情况下，预计会首先针对0.6-1.6的容积率，主打“低密度改善”；其次针对狮山，主推“生态山居”；同时针对乐园、金逸、美罗泉屋、水上世界等配套不近不远的情况，主推“进一步，拥抱繁华；退一步，山麓隐居”的概念。

  申明：以上点评和预测，纯属瞎掰，仅供参考，立场中立，不喜勿喷

我认认真真的看完了！再次膜拜一下！

真详细

果然是全方位分析！

那么他是否是名副其实的新区地王呢？不看价格的话！

给楼主赞一个~

楼主多发好贴！！！

龙湖也有别墅了~

观望一下，反正买不起