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案例

吴中区一群租房火灾——

受伤房客起诉房东获赔36万元

2011年2月，吴中区一群租房突发火灾酿成2死7伤的惨剧。住在该群租房内受伤的房客陶某，于今年5月起诉房东要求赔偿。法院认定房东未尽安全注意义务，经调解，房东赔偿伤者36万多元。

这处群租房是一幢三层小楼，建筑面积达210平方米。房东陈某和邱某夫妻俩把楼房隔成许多间，出租给22名房客，包括也居住在内的陈某和邱某家五口人，人均面积不到8平方米。火灾发生后，公安消防部门调查认为，火灾系停放于一层客厅的一辆电瓶车起火所致。在这场火灾中，起火电瓶车的车主不幸身亡；受伤最严重的房客陶某全身烧伤达42%，经鉴定构成3级伤残。

陶某认为，自己因租房发生火灾被严重烧伤，陈某和邱某作为房屋所有权人对出租房屋管理不当，应对自己的残疾赔偿金等各项损失89万余元承担赔偿责任，并将房东夫妻告上法院。陈某、邱某二人称，是其他房客的电瓶车起火引发火灾，自己并非侵权人。

庭审中，吴中法院认为，被告将其房屋分租给多达22位承租人，形成群租，违反《苏州市居住房屋出租管理办法》关于安全要求的规定。群租致房内公用部位停放多辆电瓶车、摩托车，造成火灾隐患，且消防条件严重欠缺。被告就其房屋群租负有一定安全注意义务，对火灾致原告伤害存在过失，应承担侵权赔偿责任。另外，火灾直接起因系电瓶车起火，可能涉及电瓶车相关当事人的责任，而被告对原告受伤的相应过错相对于电瓶车方因素要小，故应承担部分而非全部赔偿责任。

经吴中法院调解，最终双方当事人自愿达成调解协议，被告陈某、邱某赔偿原告陶某医疗费等各项损失共计36万余元。法官认为，尽管被告非直接侵权责任人，但其违反《苏州市居住房屋出租管理办法》 体现安全要求的规定，将房屋多户群租，这种出租房屋的行为构成经营性行为，其对房客应当承担安全保障义务。本案中，被告作为房东，从事经营性房屋出租活动，其出租房屋消防条件严重欠缺，对停放在房屋内的电瓶车等疏于管理，对原告未尽合理限度范围内的安全保障义务，因此应该承担相应赔偿责任。

历年群租房事故

2007年2月16日午夜，平江区高狮巷一出租民宅发生火灾，造成7人死亡，仅2人逃生。

2007年3月22日晚上，三元三村一个居民车库内发生煤气泄漏事故，仅十几个平方米的车库一共有5个人租住，3男1女还有1名仅3岁的孩子死亡。

2008年3月19日上午，原金阊区一出租房内发生一起7人集体中毒的事故，其中3人死亡。

2010年11月30日上午8点，平江路大新桥巷一幢两层住宅突发火灾，不到80平米的住处加起来共有15人租住，一对年仅18岁的双胞胎姐妹被送进重症监护室抢救。

2013年年初，理想家园一户群租房内，一女子遭男租户强奸，所幸民警在日常巡查时敲开了大门，嫌疑人因涉嫌强奸罪(未遂)被处理。

2014年7月16日凌晨4时许，虎丘定园附近大普济桥下塘69号，一处有24家租户60多名居民居住的群租房发生火灾，致2人死亡，另有14人住院治疗，其中2人重伤。起火楼房底楼每晚停着十多辆电动车充电，电线私接乱拉的现象普遍。经消防部门调查，火灾是电动车不当充电引发。

群租房如何界定？

据苏州市居住房屋出租管理工作领导小组相关负责人介绍，苏州市区范围（吴中区、相城区、姑苏区、苏州工业园区、苏州高新区）内出租房屋，存在下列情形之一的，纳入“群租房”治理工作范围：

1.属于违法建设的；

2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

3.违反规定改变房屋使用性质，将商业用房或厂房出租供人员居住的；

4.擅自改变房屋用途，将厨房、卫生间、阳台、地下室和车库出租供人员居住的；

5.没有以房屋原设计的房间为最小出租单位，擅自将房屋内原有间室分隔后出租的；

6.除上述情形外，人均居住建筑面积低于12平方米的;

7.因卫生、噪音等问题，严重影响邻居生活，群众反映强烈的。

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