主题：2011中国房地产政策评估及2012政策环境预判

限购、限贷等抑制性政策继续升级

限购严厉程度递增，范围不断扩大。中央在2010年4月“国十条”中首次提出地方政府可根据实际情况采取临时限购措施；2010年“9.29新政”，中央再次提出“房价过高，上涨过快、供应紧张的城市要限购”。2011年中央加大力度，1月“国八条”明确列出必须限购的城市和限购条件，7月指出部分二三线城市也要限购，限购进一步扩容

投资性需求受到抑制 全国观望情绪上升

一线城市成交量已低于2008年的历史低位，二三线城市略好于2008年。整体来看，2011年一二三线代表城市月均成交面积分别为65万平方米、52万平方米、35万平方米，同比分别下降17%、10%和9%。与历年水平相比，2011年一线城市月均成交面积低于2008年历史低点，与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积为52万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年下降27%；三线代表城市月均成交面积为35万平方米，与2009年相比，降幅达19%

市场库存处于高位 投资、开工等供应类指标增速回落

2011年，大部分重点城市销供比持续下降，已接近或低于2008年低点。二季度开始，所监测的重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市持续下行。截至四季度，各城市的销供比已接近或低于2008年低点，除武汉、大连外，其余监测的重点城市销供比仍呈下行态势，其中广州降幅相对较大，由三季度的0.74降至四季度的0.51；武汉则由0.62小幅上升至0.71；大连由0.60增至0.86。

全国房地产开发投资额及住宅开发投资额增速均有所下降，但仍略高于近五年复合增长率，住宅开发投资增速高于全行业。2011年，全国房地产开发投资额达到6.17万亿元，同比增长27.9%，增幅较2010年下降5.3个百分点，但仍略高于近五年复合增长率26.1%。其中，住宅开发投资额为4.43万亿元，同比增长30.2%，增幅较2010年下降2.7个百分点

土地市场调整幅度大于住宅市场 企业投资更加谨慎

全国住宅用地供应计划完成率不高。由于上年批准用地结余，2008-2009年实际供应超过计划供应，完成率超过100%，而由于房地产调控，2010年住宅用地供应完成率为68.3%，出现明显下降，2011年完成率继续下降仅为63.9%

总体方向：坚持调控不动摇 巩固调控成果

根据中央经济工作会议和国务院常务会议及相关部委年度工作会议精神，我们判断：“坚持房地产调控政策不动摇”为2012楼市政策调控的总基调，“巩固房地产市场调控成果”为调控主题，“促进房价合理回归”为调控目标，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为调控重点，2012楼市调控政策主题基本确定。

坚持抑制投资投机需求的政策不动摇。投资投机需求现象严重，是我国房地产市场非理性繁荣的重要原因。为抑制投资投机需求，政府出台了限购、限贷等政策措施，2012年为巩固房地产调控成果，这些措施将继续严格实施。

坚持大力推进保障房建设的政策不动摇。2011年完成开工建设1000万套的目标，2012年开工建设目标为不低于700万套，今年新开工加上去年结转续建的今年总在建规模将达到1800万套，为确保完成任务，中央政府将在保障房建设融资、土地供应等方面继续给予大力支持。

坚持加快房地产长效机制建设不动摇。个人住房信息系统建设今年有望取得突破，40个重点城市实现联网，这将为准确把握住房实际拥有现状、合理制定行业政策、房产税改革等奠定基础；继续研究扩大房产税改革试点；全面启动住房发展规划编制工作，加快推进《住房保障法》制订。

地方政府：土地供应压力巨大 政策支持自住需求

土地供应压力巨大。去年完成了1000万套保障房用地供应，今年要确保700万套保障房用地供应，同时中央还要求增加普通商品房有效供应，因此地方政府的土地供应压力巨大