正常来说，贯穿一个房地产开发项目始终，能列到纸面上的成本大致有36项，明面税费9项，各种规划、审查费用像可研审批之类的11项，加上土地成本、建安成本，一般来相对于销售收入会大致占到70%以上，目前房地产能做到30%盈利就很不错了。这个成本是粗算成本，也就是说把所有花出去的钱加起来，在用总销售额去减，得百分比，这是老百姓都能算清楚的帐。所以精打细算，丢进去一亿，2年拿出来3000万的就算是很厉害的好手了，一年1500万，这个很好算。任一个项目再小，零零碎碎搞下来，也得2年，一年才15%，这相比于某些高利息的放贷实在不值一提，甚至低于很多普通行业的盈利率。这里还没有计算财务成本、融资成本、以及名目繁杂的不可预见支出。这样算下来，你会发现，毛暴利，这要叫暴利，从北京天桥20块钱批发，拿到郑州光彩买200的大姐都会笑了。但是没暴利为什么人人都在喊暴利，为什么这么多人前赴后继的加入这个行业呢？莫非这些人神经错乱了？如果这些人神经错乱了，为什么这些人前不久还在街头开个破奥拓求爷爷告奶奶的搞批文，转眼间就牛气冲天的成了什么成功人士呢？
其实所谓利，不是算开销，营业额减去开销是纯利润，要算另外一笔账叫做资本盈利率。其实一个真实的项目开发过程大致是这样的。
融取资金购置地皮——抵押地皮取得开发贷款（偿还部分高成本融资）/要求建筑商垫支建筑资金——通过内部预售回笼部分资金（偿还部分高成本融资）——利用回笼资金或置换抵押物解押地皮取得预售资格——按揭贷款回笼资金——工程封顶支付工程款——收盘。假定一块地皮做价100万元一亩100亩，只要解决初期的土地购置投入，哪怕是通过高成本融资借2个月，完成招拍挂流程，其后都可以通过上述程序满足自身资金周转需求。而一个100亩的楼盘哪怕在三线楼盘也有接近10亿的销售额，3亿左右的纯利润，按照开发周期2年，其实是拿1个亿的土地投入赚3亿元纯利润，这个暴利就是如此而来。这个盈利率，连在北京天桥20块钱进货，在郑州光彩200块钱卖的大姐都会很满意了。学者们就是绕不过这个弯儿，所以很惆怅，老是抓住什么道德良心之类的事儿不放，扯不到正点上。
这是房地产盈利的核心之一，实际上在我们改革开放的过程中，有过很多能让房地产不得不大赚特赚的恶搞政策。2006年我接触过某市的一个项目，当时该地区还在实行市政府下达指标，市财政局牵头，区政府招商引资有奖励的政策。这个政策有个很好听的名字，叫换地职业，很多城市都有，就是把一些老牌儿国企，负债过重、生产停滞、职工缺吃少穿的集体打包。然后在离城区远远的地方划个工业园，如果有投资商愿意接收，把原厂负债清理干净，职工安置好，在工业园区重建新厂，原厂土地可以转型用于开发。市政府是这么想的，原有企业本身已经资不抵债了，不要说给市里创造利税收入，就几千号工人天天跟你要吃要喝也挺不和谐的，这搞个投资商过来，把厂子盘活，那些缺医少药的工人分了钱也不闹事儿了，市里还有税收增加，多好，社会多和谐。基于招商引资的一贯政策，外地的投资商进来还可以减免地税，享受一系列的政策。
就见的这个聪明人，其实这哥是本地人也没什么钱，他在外地注册了一个公司，注册资金2千万的一个二级开发公司，然后回来找到区政府这一揽子集体打包的项目，找了几个差不多水平的哥们通过高息等途径给弄了一笔钱，先在工业园买了一块地皮，工业园很偏僻，地皮十几二十万一亩，盖好厂房把老厂的机器拉过去，愿意留下的工人就留，不愿意的拿钱走，然后把老厂的地皮通过政策上会转型，之后就是抵押开发那一套。最后人家是一个厂的老板，还通过开发赚翻了。其实这些老牌国企，很多还是过去地方特许经营的公共项目，本身就享受政策扶植，拿了包赚不赔的，瞅瞅人家这玩的，实际上人家重头到尾也没拿过一分钱，中间资金都是融资，这也是本事，在当时这样玩的怕是遍布全国，不太稀奇，我了解到当时各地都有类似的政策，只不过名字不同。有的地方更高招，按照招商引资额度冲抵招拍挂土地资金，像投资某市政工程，你的投资额度到时候可以冲抵招拍挂土地的地款，还有更绝的，同一个投资商的投资额可以累积，比如本月给财政500万，月底拿出来，下月再放进去，这就算投资了1000万元。也许你觉得这些人忒神经错乱了，其实这就是不在其位不知其正了，
实际上，你上进、追求的动力永远只应该来自于自己内心的渴求和兴趣，而非主流意识，比如，买房。如果你活了30年，还停留在别人有爱疯你也要有爱疯，别人有大房子你就得砸锅卖铁逼着二老给你买房子的层次，那你后20年也基本没戏，因为你天生就是个被忽悠的料，直到把自己的家当和青春消耗殆尽，说不好听点就是新一代败家子。半个世纪以前，谁有块手表、三大件儿就很牛掰了，后来就是忽悠什么摩托车，再后来这些都不时兴了，房子就出来了。真相是，每个时代耗尽财力追求的那些东西，只是经济板块发展需要的宣传，你这一波赶不上，就得攒着劲儿去努力、积累，千万不要在赶不上的一波把自己的资源耗尽耗干。同时，在一个经济高速发展的国家，他的经济板块变换是很快的，你费要死要活的赶上这一波，等你终于拥有了，人家换套路了，说现在有房没啥了，时兴买游艇了，你老丈母娘非要你买游艇才能娶她女儿，你不是非哭死。80后的一代至今没房没车没存款的，不需要去悲哀，至少你没负债，相信我，终于被你买套房不值得开心，因为我相信在这个年纪你买房也多半是被套的料，你买到的是20年的负债还是一套优质资产，你未必有能力去分清，这个问题不是靠感知和感觉的，很多专业人士多少年都没转过来这个筋，就别说你了。
这些钱你本可以用在能让你更幸福、强大的地方，只要你活明白了，终于会独立思考，不再怨天怨地怨没个好爹，你才会睁大眼睛看这个世界脉动的节奏，感受经济板块的韵律，看清楚你身边有那么多和你志同道合可以一起走向成功的朋友，你会明白，一个时代的年轻人，只有用尖端知识武装到牙齿的头脑和健康的体魄、合理的储蓄、适当的开销才是值得依靠的东西。还来得及40而立。世界上只有拿钱赚钱是最快的，如果有人说你要把钱换成其他东西再赚钱，这是瞎扯淡，只有用钱赚钱是最短的距离，任何行业的盈利速率，都取决于钱和赚钱之间需要多少个置换环节，置换环节越多，赚钱的成本就越高、效率就越低。比如传统制造业，需要拿钱换原料、生产、最后成为产品、销售，才能换到钱，所以它的效率就比资本行业低、成本比资本行业高。而任何理论都有其利一面也有弊的一面，拿钱换钱的环节越少，风险也就越高。你要花钱买一样东西的时候，特别是涉及大额消费，你要问自己我是拿钱换钱，还是消费爽一下，这个有分别，如果是爽一下那无所谓合算不合算，如果是拿钱换钱，你要考虑有没有更短的环节，可以替代你现在的这种消费，这必须成为你的一个本能思考。
过去的十年，如果有人问我年轻人做什么好，我会说做地产。
做地产的范畴很大，但是在过去的十年里，你如果是个20多岁的年轻人，你爸不是李刚，你需要自己养活自己，还想娶个差不多的媳妇，吃喝花用过得去，还要摆平丈母娘，你最好离地产近点。
不为别的，就为这行赚钱。在一般的中小城市，过去十年里，你大学毕业，找一份工，如果你是男孩儿且不是天分过人伶俐非凡，如果你是女孩儿长得不是闭月羞花且没有走上小三之路，你大概需要3年的时间去确定自己的行业选择，能在4年内混成企业的中坚力量就算你非常优秀了，而你在这个阶段的平均收入大致不会超过3000元。而你在地产这个行业，很轻松的可以让自己月入过万元。人是如此，行业也是如此，任何一个行业成为热点，就会产生聚拢效应，相关行业以该行业盈利为最终盈利，向该行业靠拢。