主题：还房贷怎样选择可省更多利息
- 发表于2012-08-16
公积金贷款与商业贷款的区别
住房公积金贷款与商业性个人住房贷款之间的主要区别如下：
1) 住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低。五年期以上个人住房公积金贷款利率为4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率为4.20%。商业银行五年以上贷款利率为6.8%。
2) 贷款对象的条件要求不同。公积金贷款对象需要是北京公积金系统公积金缴存人；商业住房贷款不需要是公积金缴存人。
3) 对贷款人年龄的限制不同。一般来讲商业银行个人住房贷款有年龄上限；而公积金住房贷款没有年龄的限制。
4) 商业银行住房贷款最高可以贷到房屋总价的 80% ，根据所购住房性质不同，住房公积金贷款可以贷到房屋总价的 95% 或 90% 。
5) 贷款的担保方式不同。商业银行贷款一般是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保方式，在抵押登记后采用抵押的担保方式；公积金贷款担保方式主要是北京市住房贷款担保所提供的连带责任担保。
6) 所需要费用不同。商业银行住房贷款一般需要律师费用、保险费用；北京市住房贷款担保办理住房公积金住房贷款一般只需要担保费和评估费。
7) 对单笔贷款最高额度规定不同，一般来说，商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定。
等额本息还款
把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。
缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。
适用人群：收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。
等额本金还款
每月还款额=每月本金+每月本息每月本金=本金/还款月数；每月本息=（本金-累计还款总额）X月利率 ；计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。
同样贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需偿还银行本金1111元左右，首月利息918元，总计首月偿还银行2200元，随后每个月还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。使用等额本金还款，开始每月负担比等额本息重。尤其在贷款总额比较大的情况下，相差或达千元。但随着时间推移，还款负担逐渐减轻。
适合人群：目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。很多中年以上的人群，有一定的经济基础，年纪渐长收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款
。