主题：莫天全：别墅市场巨大 空间不可估量

中国指数研究院院长、房天下控股董事长 莫天全

我自己是中国别墅节的开创者，9年以前我发起成立中国第一届别墅节，当时在北京。2年以后别墅节移师上海，上海才是我们真正的别墅展最重要的圣地。今年是第九届，有一个重要的内容是十城巡展，第一站就在上海，同时感谢大家和我们一样参加第九届别墅展的第一站。

中国别墅市场在各种议论和各方面关注下成长到今天， 9年以前我们做中国别墅节，因为中国别墅市场是一个特殊的市场，需要一个平台供业内讨论，也需要一个平台让我们的供需双方，让我们造别墅的开发商还有买别墅的购房者凝聚起来，就是在这个目的下我们开展了中国别墅节。今天我们在座大概有四五百人，这是业内交流的平台，我们从设计到开发到营销，一直到服务，还有一个会场在我们旁边，我们有1000位邀请的嘉宾，他们在对我们场外展示的100多个国内有代表性的别墅进行选择以及跟销售人员、开发商做各种各样的交流。今天的别墅节大会充分体现了我们9年以前推动中国别墅市场发展的目的。

在当下，开第九届别墅节有意义。别墅是一种生活，它不仅仅是居住。别墅节9年的发展，也让别墅生活成为不再是的，让人触摸不到的市场，它已经成为相当一部分人正常生活的一部分，所以我相信而且我也参与其中来推动中国别墅市场发展。希望我们产业界、别墅界、媒体界，还有别墅购房者当中共同努力，把我们的别墅节打造的更好，让别墅节充分发挥它所能发挥的作用，推动中国别墅市场的发展。

分析分两个部分，一个对全国市场做一个全面介绍。从供应上看，上半年开工与整个住宅市场相比大于住宅市场，去年规模达到历史高位，与去年同比下降17.5%，施工面积增长5.6%，从整个市场来看，新开工面积下降比整个住宅下降快，而且增长比整个住宅市场增长慢。2011年全国住宅新开工和施工面积都创了历史新高，同比增速虽然有所回暖，但是跟2000年到2005年的复合增速持平。从市场占住宅市场的比重看，2009年到2011年新开工面积占4%，2012年上半年略有下降。

从全国需求看，住宅受调控影响比较显著，销售质量降幅大于本土市场。2012年上半年全国住宅累计销售面积分别达到了1342万平方米和1573亿元，同比分别下降17.1%和19.4%，降幅大于住宅整体市场住宅。从住宅占住宅市场整体比重看，2011年以来销售面积占比约为4%，销售金额占比约9%。

从供求双方看，住宅供求比低于住宅市场整体，潜在供应有可能不足，2012年上半年全国住宅与新开工面积比为1.74，上半年全国住宅竣工面积与销售面积比是0.77，数字是小于1的，有可能供应量不足，市场在这种情况下会好。与住宅整体市场持平，除2008年以外住宅竣工销售面积均低于1，别墅市场还是大，我们也很看好以后这段时间，包括现在别墅市场的销售。

从价格看，销售均价连续两年有小幅下降，2012年上半年全国住宅销售均价11714，比去年同期降低2.7个点，但是同比整体住宅有5%的增长，从历史数据看，调控以来住宅均价涨幅得到抑制，2011年回降0.3%，2012年降了0.7%，我们看到别墅市场价格还是有一定压力的。

北京上海成都苏州四城别墅市场深入解读

我们选择北京、上海、成都和苏州这四个城市，北京的别墅新增供应量波动比较大，成交量在阶梯式上升，2012年上半年政策的事我们就不谈了，我们政策对别墅市场历来是严厉的，政府考量的不是别墅，因为别墅毕竟是人群的市场，国家更多是从中低收入考量，别墅市场一直是受政策抑制的，但是好的东西往往是被抑制的，所以别墅市场是一个好东西。北京2012年上半年别墅成交面积38万平方米，总成交金额92亿元，分别占北京住宅成交总量的10%左右。中海、远洋等品质依然是购房者最关注的。北京新增供应降幅明显，成交量上升，从长期考虑这个市场是利好的。2012年上半年北京别墅新增供应960套，仅相当于去年同期不到六成，3-4月接近600套，1、2月份基本上是很少，不到100套，5-6月110套左右。成交2012年上半年北京别墅累计成交961套，同比增幅为23%，1、2月比较低迷，3、4月达到180套，5、6月达到300套。北京成交量跟供给量是持平的，5到6月份持续增长，未来供应可能不足，这对现在已经开发的别墅是有利的，而且趋势跟整个北京的住宅市场也是相呼应的。我们做了北京别墅消费者意向调查，调查显示6成网友有购买别墅的意向，绝大多数是用于自住而不是。对于户型方面的考量，选择250平方米以下的网友占40%。

今年别墅用地政策出台表示从严控制，这是一贯的政策，超过6成网友认为政策对别墅市场影响挺大，用地稀缺性会日益凸现。随着纯别墅用地减少，别墅稀缺性、保值会与日俱增，从这个方面看对我们别墅市场是有利的。个别来看，北京热销项目，远洋的表现比较突出，另外城区域的保利公园等项目凭借地段和产品的取得比较好的销售业绩。