主题：低档别墅的缺失是切肤痛

   在上海购买一栋超过150万元的别墅，已接近美国目前全国同等房屋或更好房屋的中位线价格，也就是超过了美国目前70％以上住宅的价格。对绝大多数美国人来说，买一套住宅不但用尽积蓄，而且每月还要背上沉重的还款负担。

    事实上，纵览各国的别墅市场，都是更倾向于本地化而非国际化的，无论在自住、出租、投资或者其他经济目的方面，别墅远远没有市区高档公寓那样高度的国际化性质。的确，美国曼哈顿大量的高档公寓为来自全美国和全世界的富人居住、购买和投资，但一旦迈出曼哈顿岛，绝大多数的别墅基本上都是当地居民自住，并没有多少国内国际投资客。

    而在上海，一幢有点档次的别墅，其售价一般为150万元以上，上海目前最多只有3％左右的居民具有这样的消费水平。即便是“联体别墅”，售价一般也在70万到100万之间，对于购买联体别墅的购房人，还要考虑汽车消费部分。所以有业内人士断定，供求的严重不平衡将导致别墅的价格下滑，随之会出现大量的空置别墅。

    目前，上海房地产市场主要呈现“本地客户为主、居住置业为主、大众需求为主”的格局。统计数字显示，去年上海已登记的预售商品房，75.7％被本地居民买走，其中单价在每平方米3000——5000元的占到了51.9％，3000元以下的也有14.4％，可见满足大众需求的中低价住宅当属市场主力。尽管有权威人士认为，作为一个国际大都市，上海必将同世界上其他大城市一样，也要有10％——15％的供应比重面向世界各地客户，这部分需求者及高收入本地客户、外地客户，需要一定量的包括别墅在内的高档次住宅。但在今年3月推出的7个别墅项目中，闵行的保利名园85万元的叠加别墅凭借其便捷的区位优势和低廉的总价赢得众多购房者的青睐。

    实践中，一些开发商已经看到“联体别墅”的市场前景不妙，因而改变开发计划，在同类土地上建造中低价位的公寓类住宅小区，以产生规模效应。

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