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房价将继续上涨 银行危机是房地产最大不确定性
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主题:
房价将继续上涨 银行危机是房地产最大不确定性
十年湖西十年还湖西
发表于
2007-07-16
进微信群讨论
“在目前的经济形势下,房价上涨是大势所趋,但是我最担心的是出现拐点,因为有拐点,就有了金融危机。”北京大学经济研究中心教授、长城金融研究所所长徐滇庆认为,目前,对于房地产行业来说,最大的不确定性就是金融危机。
而在对房地产大势的判断上,北京科技大学经济管理学院教授赵晓与徐滇庆有相同的观点,“中国房地产的发展,充其量完成了三分之一”,然而,对于未来宏观调控方向,赵晓却认为,今后房地产的调控应该向土地制度的改革方面走,同时放松对房价的管制。
无论是防范金融风险,还是土地制度的改革,都已经触及到了房地产发展的根本性问题。
房价上涨
两位专家不约而同地认为,房价还将继续上涨。
“让我说,房价不高,香港平均5万多,你现在才1万多2万。”徐滇庆似乎更为直接,只要中国经济发展的大潮流不变,仍然以每年10%左右的速度增加,房价上升每年10%都是可以接受的,“房价上涨,在最近可以预见的几年内是大势所趋的。”
赵晓则理论性比较强。
赵晓认为,如台湾和香港这些比较小型的经济体来说,经济基本是增长20年左右就会出现泡沫,但是中国经济不一样,现在已经增长了26年。
在赵晓看来,中国的城市化充其量只完成了40%,而房地产的发展也最多不过完成了三分之一。“很难说房地产就是过热或者是到头了。”
赵晓指出,目前的高房价,有哄抬房价和地方政府的因素,但关键还是有旺盛的需求,而表现出来的就是流动性过多。
“我们有很多的资金放在银行,如果这些钱出来购买东西,物价就上升,购买资产,房价上升,购买股票,股市上升。”赵晓认为,这像一只“笼中虎”,一旦出来,就会有很强的威慑力。
除此之外,赵晓还提出了一个房价高的大背景,那就是,外汇流入导致的流动性过剩。“这些资金流入并不会趴在原地,会流入增值最快的领域,就是非贸易体系,例如房地产和股市。以前股市不好,就先到房地产。”
然而,人民币升值只是一个表面的现象,人民币升值导致的资产升值,导致大量的外汇流入,使得国内的人民币相对国内的资产是贬值的过程。
“三年前,本来在北京可以购买一套房屋,现在只能购买半套房屋,再过几年就只可以购买一个客厅和阳台。”用赵晓的话说,资产像冰棍一样溶化。如果居民要保证自己的资产不缩水,唯一的办法就是买房和炒股。这就导致了大量需求的产生。
调控失灵
对于调控的政策,两位专家均表示,调控确有失灵之处。
“二手房的税收政策并没有达到政府调控的效果,起到的效果只是增加了政府的税收,减少了交易量,同时助长了房价。”赵晓认为,宏观调控在某种程度上对房价有推波助澜的作用。
徐滇庆则用“调控政策越搞越糊涂”来评价。
“现在新的政策,有钱人住商品房,中等收入住限价房,中低收入住经济适用房,低收入住廉租房,要建立这样一个房价体系,逻辑混乱,没有可行性。”徐滇庆一针见血地指出,目前,政府还没有办法区分高低中收入。“以限价房为例,限价房就是试图把房地产商一部分利润转让给购房者,你政府做得到吗?根本做不到,信息不对称。所谓的限价房都是地段不好、朝向不好的,本来就这个价,如果你一定要转移他的利润,质量下降,吃亏的是购房者。”
徐滇庆指出,“国六条”两点核心:70%、90平米,以及资本充足率达到35%,但是没有一个得到真正执行。
徐滇庆认为,中国最大的问题,银行风险大大增加。
“现在银行承担了90%以上的融资功能,不良贷款又非常高,如果银行出了问题,可能就全盘都输。为了减少这些不确定性,自有资金在每个项目上一定要按照国六条和银监会的要求达到35%,现在国内不是没有钱,国际上也有大量的钱涌向中国,做到资本金达标并不难。”徐滇庆透露,他曾到相关部门了解情况,大部分的房地产企业资本充足率仍然没有达标,“银行危机才是心腹大患,也是房地产最大的不确定性。”徐滇庆甚至建议把自有资金提高到40%。
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而在对房地产大势的判断上,北京科技大学经济管理学院教授赵晓与徐滇庆有相同的观点,“中国房地产的发展,充其量完成了三分之一”,然而,对于未来宏观调控方向,赵晓却认为,今后房地产的调控应该向土地制度的改革方面走,同时放松对房价的管制。
无论是防范金融风险,还是土地制度的改革,都已经触及到了房地产发展的根本性问题。
房价上涨
两位专家不约而同地认为,房价还将继续上涨。
“让我说,房价不高,香港平均5万多,你现在才1万多2万。”徐滇庆似乎更为直接,只要中国经济发展的大潮流不变,仍然以每年10%左右的速度增加,房价上升每年10%都是可以接受的,“房价上涨,在最近可以预见的几年内是大势所趋的。”
赵晓则理论性比较强。
赵晓认为,如台湾和香港这些比较小型的经济体来说,经济基本是增长20年左右就会出现泡沫,但是中国经济不一样,现在已经增长了26年。
在赵晓看来,中国的城市化充其量只完成了40%,而房地产的发展也最多不过完成了三分之一。“很难说房地产就是过热或者是到头了。”
赵晓指出,目前的高房价,有哄抬房价和地方政府的因素,但关键还是有旺盛的需求,而表现出来的就是流动性过多。
“我们有很多的资金放在银行,如果这些钱出来购买东西,物价就上升,购买资产,房价上升,购买股票,股市上升。”赵晓认为,这像一只“笼中虎”,一旦出来,就会有很强的威慑力。
除此之外,赵晓还提出了一个房价高的大背景,那就是,外汇流入导致的流动性过剩。“这些资金流入并不会趴在原地,会流入增值最快的领域,就是非贸易体系,例如房地产和股市。以前股市不好,就先到房地产。”
然而,人民币升值只是一个表面的现象,人民币升值导致的资产升值,导致大量的外汇流入,使得国内的人民币相对国内的资产是贬值的过程。
“三年前,本来在北京可以购买一套房屋,现在只能购买半套房屋,再过几年就只可以购买一个客厅和阳台。”用赵晓的话说,资产像冰棍一样溶化。如果居民要保证自己的资产不缩水,唯一的办法就是买房和炒股。这就导致了大量需求的产生。
调控失灵
对于调控的政策,两位专家均表示,调控确有失灵之处。
“二手房的税收政策并没有达到政府调控的效果,起到的效果只是增加了政府的税收,减少了交易量,同时助长了房价。”赵晓认为,宏观调控在某种程度上对房价有推波助澜的作用。
徐滇庆则用“调控政策越搞越糊涂”来评价。
“现在新的政策,有钱人住商品房,中等收入住限价房,中低收入住经济适用房,低收入住廉租房,要建立这样一个房价体系,逻辑混乱,没有可行性。”徐滇庆一针见血地指出,目前,政府还没有办法区分高低中收入。“以限价房为例,限价房就是试图把房地产商一部分利润转让给购房者,你政府做得到吗?根本做不到,信息不对称。所谓的限价房都是地段不好、朝向不好的,本来就这个价,如果你一定要转移他的利润,质量下降,吃亏的是购房者。”
徐滇庆指出,“国六条”两点核心:70%、90平米,以及资本充足率达到35%,但是没有一个得到真正执行。
徐滇庆认为,中国最大的问题,银行风险大大增加。
“现在银行承担了90%以上的融资功能,不良贷款又非常高,如果银行出了问题,可能就全盘都输。为了减少这些不确定性,自有资金在每个项目上一定要按照国六条和银监会的要求达到35%,现在国内不是没有钱,国际上也有大量的钱涌向中国,做到资本金达标并不难。”徐滇庆透露,他曾到相关部门了解情况,大部分的房地产企业资本充足率仍然没有达标,“银行危机才是心腹大患,也是房地产最大的不确定性。”徐滇庆甚至建议把自有资金提高到40%。