主题：苏州楼市“冲高” 一举突破9000元/平方米

9015.18元/平方米，在连续的冲刺之后，上周苏州楼市的成交均价一举突破了9000元/平方米，而同期园区成交均价则首度突破万元。在数字上的高亢背后，楼市开始陷入了诸多的等待和迷茫。岁末临近，市场各方对各项优惠政策即将退出的担忧正在升级，一方面，对此，忧心忡忡的购房者希望赶乘“末班车”，在某种程度上促成了成交的繁荣;另一方面，不少人寄希望于宏观政策戛然而止，让高企的房价得到修复。

问题一：谁在推高成交均价

市民陈先生至今都在为错过了今年最好的买房时机而懊悔不已。“从今年5月份的5500元/平方米，到现在的8000元/平方米以上，不到半年时间已经涨了近3000元/平方米。”陈先生告诉记者，这就是他所看中的园区湖东一楼盘的价格走势，如果真的再按这个速度涨下去，到明年年中这个楼盘的价格就足够他今年上半年买两套房了。

追高还是观望?这样的价格走势，让不少像陈先生这样的普通购房者颇为两难。根据365苏州地产研究中心的统计，上周苏州市区商品房住宅成交均价为9015.18元/平方米，全市整体成交均价首度冲破9000元/平方米大关，同期工业园区商品房住宅的成交均价更达到了11292.38元/平方米。自7月以来，苏州楼市商品房成交均价就不断向高位突破。至10月，苏州全市住宅成交均价达到8240元/平方米，单月成交均价首次突破8000元/平方米大关，环比上升13.06%。

根据名都机构对全市67个公寓项目的价格监测，其中10月份价格上涨的项目达41家，无一家价格出现下跌，价格维持不变的多为首次开盘、尾盘或者暂时无房源可售的项目。拥有稀缺景观资源以及先期开发地块已形成成熟社区的项目，价格更是大幅上涨。其中尤以园区价格升幅最大。湖东的白塘壹号价格从9月开盘的11500元/平方米上涨至13000元/平方米，中海国际社区稳步提价，精装公寓价格由9400元/平方米上涨至9800元/平方米。同时，这股涨价潮也从城区蔓延到了乡镇，吴中区环太湖板块的太湖纯水岸从6800元/平方米涨至7500元/平方米。

房价的连续上扬让更多普通购房者不得不停下了购房的步伐，但是苏州楼市成交量并未因此而出现迅速回落，改善性需求和投资性需求购房者频频出手让楼市热度难退，高档住宅和别墅的集中成交成为成交均价连续突破高位的又一推手。据统计，10月苏州楼市120-144平方米改善型户型和180平方米以上以别墅为代表的大户型物业，成交比例分别占到了21%和26%，改善性需求和投资性需求已成为成交主力，而诸如白塘壹号、中房澜泊湾、中海胥江府等“万元楼盘”的热销更让成交均价向万元逼近。

问题二：还有多少房子可卖 

“不是卖完了，就是还没开盘。”近来，不少购房者在买房时不时遇到想买却买不到的难题。记者了解到，房价的上扬不断挤压着刚性购房者的买房空间，同时供应量的不断下滑却在成交量依然保持高位的前提下，使得苏州楼市的需求缺口越来越大。

名都机构统计数据显示，10月份苏州全市商品住宅新增供应21.40万平方米，但成交量却高达92.39万平方米，需求缺口面积达到了80万平方米左右。在9月众多楼盘集中上市后，楼盘新增量渐趋乏力，部分项目施工进度远远赶不上需求量的增加，当前苏州楼市大部分面积段房源都处于供不应求的状态，尤其是180平方米以上的大户型和120-144平方米面积段房源供求尤为紧张。与此同时，10月份苏州住宅房源的存量同比减少达40.83%，其中园区10月虽然上市项目相对较多，但当月青湖语城、大湖城邦、恒润后街等项目开盘都有不俗的表现，使得这一楼市主力区域的存量下降更为明显，购房者在市场上的挑选余地越来越小。

那么，在接下来不到两个月的时间内，苏州楼市年底前又有多少楼盘会推盘入市呢?作为苏州楼市风向标的园区，临近年底不少楼盘放慢推盘速度的趋势并未改变。根据搜房网的不完全统计，预计未来一个多月时间内，苏州楼市共将有12000套房源入市。其中园区推量约在2000套左右，除中央景城、伊顿小镇等部分在售楼盘以外，园区大部分楼盘在年底都有加推的计划，但这部分楼盘年底的加推量都不会很大，建屋领域、雍合湾、中旅蓝岸国际虽然近期都有加推意愿，但推盘量相较以往却明显缩水，仅仅三四十套左右。同时，高新区和吴中区年底前将拿出不少于3000套的房源。而依靠丰富的山水资源的吴中区环太湖板块普通住宅会有所放量，木渎板块有些新老楼盘也有推盘举动，但其中独墅湖板块地王齐聚之后供应量已明显收缩。此外，相城区和古城区将有不少于1000套的房源推出。

“但是，即便这些预计入市的房源能够如期推出，按照10月份7753套的成交套数，这部分房源并不能完全满足两个月的需求量。”有关分析人士向记者表示，从当前的市场状况来看，即使这两个月成交量有所下滑，年底前苏州楼市供不应求的现状也难以有很大改观。

问题三：年终楼市风向如何

今年以来苏城房价节节攀升，量价齐升的状态，很大程度上与购房者追涨的心态有关。但是对于即将到期的税收优惠，苏州楼市会否因此而骤然遇冷?

“从目前来看政策走势相当暖昧，我们始终听不到任何来自官方的声音。”园区一名开发商向记者表示，由此可见政府部门对政策调整将相当谨慎，尤其在当前金融危机的背景下，经济上仍然存在很多不确定因素，楼市政策的出台也变得更为微妙，虽然目前已有部分省市表示将会延长相关优惠政策，但国家对政策的执行尚未有明确而又清晰的“信号”。在记者采访中，多数业内人士都认为从目前的种种迹象来看，优惠政策全部取消的可能性并不大，因为经济回暖还需要房地产继续出力，但考虑到明年即将到来的通胀以及今年以来资产价格高涨等不利因素，适度抑制楼市中的投资投机需求，将被列为政策目标。

“虽然贷款利率优惠政策到期、房贷政策收紧等种种迹象显示政府即将给过热的楼市降温。但至少在今年最后的2个月里，市场需求依然比较旺盛。”有市场分析人士称，目前市场上供求压力持续增大，开发商也不太会通过降低售价来追求成交量，因此年终苏州楼市成交量还将处于高位，价格也将稳中有升。

与此同时，在近一阶段多方的预判来看，业内总体上认为明年楼市走势将会比较平稳，保守估计的说法是明年春节后或有可能出现小幅调整，但期望全年大跌并不现实，价格维持盘整的可能性更大，总体行情趋于平淡。