主题：业主的福音：《苏州市住宅区物业管理条例（草案）》亮点解读， 业主维权，将有法可依
- 发表于2007-06-27
关于公布《苏州市住宅区物业管理条例（草案）》
征求意见的公告
《苏州市住宅区物业管理条例》是市人大常委会2007年立法计划项目，将于6月下旬提交市十三届人大常委会会议进行初审。鉴于这项法规与广大人民群众的生活密切相关，为了进一步发扬民主，提高立法质量，经研究，决定将这项法规草案在网上全文公布，广泛征求社会各界的意见。大家如有意见或建议，请于7月15日前反馈苏州市人大常委会法制工作委员会（地址：苏州市三香路998号；邮编：215004；传真：0512-68613205；电子邮件：cxz@rd.suzhou.gov.cn）。大家也可以在网页下方意见栏直接反馈意见。
苏州市人大常委会办公室
2007年5月31日
苏州市住宅区物业管理条例（草案）
第一章 总则
第一条 为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。
第三条 业主可以采取自助管理方式自行对物业进行管理，也可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的管理。
本条例所称物业管理，是指业主和物业服务企业按照物业管理合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。
街道办事处（镇人民政府）履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。
市和县级市、区人民政府有关行政主管部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的管理和监督工作。
第五条 市物业管理协会是物业管理行业的自律组织，主要负责制订物业管理行业服务标准及行为规范，组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试，调解行业内部的争议以及协助办理房产行政主管部门委托的其他事项。
第六条 任何单位、个人不得损害业主、非业主使用人的合法权益。
第二章 业主及业主（代表）大会
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
第八条 在物业管理活动中，业主除享有国家和省规定的权利外，还享有以下权利：
（一）向业主委员会和物业服务企业提出意见和建议；
（二）推选业主代表，享有被推选权；
（三）依法使用物业共用部位、共用设施设备；
（四）对业主委员会的工作享有知情和监督权；
（五）要求其他业主、物业使用人停止违反公共利益的行为。
在物业管理活动中，业主除履行国家和省规定的义务外，还应当履行以下义务：
（一）配合、支持物业服务企业按照《业主公约》等管理规约、物业管理合同和物业管理制度实施的物业管理活动；
（二）不得拖欠、拒付物业管理费，损害他人合法权益；
（三）向业主委员会提供联系方式。
第九条 物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会，依法行使物业管理权。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
一个物业管理区域内，业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业主代表大会由按比例推选的业主代表组成，业主代表一般不少于三十人，且每幢至少有一名业主代表。
第十条 已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十并且使用已超过一年的，应当成立业主（代表）大会和业主委员会。
同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用的物业建筑面积未达到百分之三十，但使用已超过两年的，可以先期成立业主（代表）大会和业主委员会。
第十一条 业主筹备成立业主（代表）大会的，应当在房产行政主管部门的业务指导下，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生大会筹备组。筹备组的人数为五至九人的单数。
筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。
建设单位或者物业服务企业应当协助筹备组开展工作，向筹备组提供业主清册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间等文件资料，并提供相应的人力、场地支持。
首次大会筹备、成立的费用由建设单位承担。
第十二条 筹备组应当履行以下职责：
（一）确定首次大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单；
（三）确认业主身份，拟定业主的投票权数；
（四）参照房产行政主管部门制订的示范文本，拟订《大会议事规则》(草案)和《业主公约》（草案）等管理规约，并广泛征求业主意见；
（五）做好召开首次大会会议的其他准备工作。
前款（一）至（四）项的内容应当在首次大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。
第十三条 首次大会会议应当通过《大会议事规则》和《业主公约》等管理规约，并选举产生业主委员会。
《大会议事规则》应当就议事方式、业主推选权和被推选权、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会组成及任期等事项作出约定。
《业主公约》等管理规约是业主的自治规则，应当对物业的使用、维护、管理,业主的其他公共利益，业主的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
《大会议事规则》和《业主公约》等管理规约自业主大会会议审议通过之日或经大会筹备组确认经物业管理区域内全体业主所持投票权数二分之一以上通过之日起生效。
《大会议事规则》和《业主公约》等管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。
第十四条 业主在大会上的投票权数，应当按照《大会议事规则》的规定确定；没有明确规定的，按以下规定处理：
（一）每套住宅计一投票权;
（二）非住宅物业专有部分（车库除外）建筑面积不足二百平方米的，计一投票权；超过二百平方米的，每满二百平方米另计一票;
（三）同一业主的投票权数，最高不超过全部投票权数的百分之三十。
依法归全体业主共有的物业，不计投票权数。
第十五条 业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。
第十六条 业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主或者二分之一以上的业主代表参加。业主（代表）大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权数二分之一以上或者二分之一以上的业主代表通过，并在物业管理区域内公告。其中筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由《大会议事规则》确定。
第十七条 业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议。业主（代表）大会定期会议应当按照《大会议事规则》的规定召开。
有下列情形之一的,业主委员会应当在十五日之内组织召开业主（代表）大会临时会议:
（一）有百分之二十以上的业主联名书面提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）《大会议事规则》或者《业主公约》等管理规约规定的其他情形。
提议召集业主（代表）大会临时会议应当附上提议人本人签名、联系方式和物业权属证明。
业主委员会应当核实提议人的业主身份。无法核实的，其提议无效。
业主委员会逾期不组织召开的，房产行政主管部门应当责令限期召开；经责令仍未召开的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）直接组织召开。
第十八条 业主委员会由业主（代表）大会选举产生，是业主（代表）大会的执行机构。业主委员会除行使国家和省规定的职权外，还行使下列职权：
（一）审定物业服务企业制定的管理方案；
（二）制定重大维修工程项目年度计划；
（三）监督公共事务管理制度的执行；
（四）审核物业服务企业经第三方审计的财务报告。
业主委员会除履行国家和省规定的义务外，还履行下列义务：
（一）执行业主（代表）大会会议的决议、决定；
（二）遵守和履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业管理费用；
（三）支持和配合物业服务企业的合法经营和管理活动；
（四）协调、处理涉及物业管理的公共事务;
（五）听取业主意见和建议，接受相关部门的监督。
业主委员会不得从事经营活动。
第十九条 业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会组成人员提议，可以临时召开会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席有效，作出决定应当经业主委员会组成人员过半数同意通过。
第二十条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规和《大会议事规则》、《业主公约》等管理规约，模范履行业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；
（四）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业任职。
第二十一条 业主委员会的人数应当是五至十五名的单数。分期建设的物业达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用后应当按照《大会议事规则》增选业主委员会委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
业主委员会的任期一般为三年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名，并可以聘用专职或兼职执行秘书。
业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主委员会或者业主（代表）大会会议提出书面辞呈。
业主委员会委员缺额按《大会议事规则》补选，但缺额人数达业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。
业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。
第二十二条 有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）索取、收受相关单位或个人财物的；
（四）不遵守《业主公约》等管理规约、拒不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；
（六）任职期间有犯罪行为的；
（七）提出书面辞呈的;
（八）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
委员资格终止后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。
第二十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的市、区房产行政主管部门备案：
（一）业主委员会备案申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）《大会议事规则》和《业主公约》等管理规约;
（四）首次业主会议记录；
（五）其他应当提供的材料。
业主委员会组成成员应当对以上报送材料的真实性负责。
房产行政主管部门应当自受理之日起十五日内，完成备案并抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并保管、使用。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。
第二十四条 业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，经百分之二十以上业主的提议可申请物业所在地街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会仍继续履行职责。
第二十五条 业主委员会组成人员集体提出书面辞呈的，应当协助业主建立筹备组召开业主（代表）大会，重新选举产生新的业主委员会。
第二十六条 业主（代表）大会和业主委员会开展日常工作的经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理、使用由《大会议事规则》具体规定。筹集和使用情况,业主委员会应当定期在物业管理区域内公告,接受业主的监督。
第二十七条 业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安、居民自治等相关工作。
在物业管理区域内，业主（代表）大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会的工作。业主委员会召开业主（代表）大会时应当告知社区居民委员会并认真听取其建议，作出的决定应当书面告知社区居民委员会。
第二十八条 物业管理区域内，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集和主持，协调处理物业管理有关事宜。
第三章 前期物业管理
第二十九条 新建住宅区应当实行前期物业管理。前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
前期物业管理实行招投标制度，具体办法由市、县级市房产行政主管部门制定。
第三十条 物业管理区域的划分应当按照以下规定进行：
（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同的共用配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；
（二）新建住宅区由城市道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，且配套设施设备、物业管理用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域;
（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为同一个物业管理区域；
（四）已建成并相毗连的住宅区，经三分之二业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当听取相关业主和所在地街道办事处（镇人民政府）的意见后,会同城市规划行政主管部门确定。
第三十一条 建设单位应当在预（销）售物业之前，参照房产行政主管部门的示范文本，制定《业主临时公约》。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。
《业主临时公约》至业主（代表）大会审议通过的《业主公约》生效时终止。
第三十二条 新建住宅区的规划设计应当充分考虑物业管理用房的需要。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置和无偿提供。
物业管理用房一般为地面以上的非居住房屋，应当设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近。
物业管理用房应当具备水、电使用功能，达到简装修水平。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当预留端口，具备正常使用功能。没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层原则上不得高于三层。
门卫室、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、监控室、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程、室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业管理用房面积。
第三十三条 物业管理用房的所有权依法属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业管理用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业管理用房权属登记，由房产登记机构核发房屋所有权证。
物业管理用房面积不计入分摊公用建筑面积内。
物业管理用房不得买卖和抵押。
征求意见的公告
《苏州市住宅区物业管理条例》是市人大常委会2007年立法计划项目，将于6月下旬提交市十三届人大常委会会议进行初审。鉴于这项法规与广大人民群众的生活密切相关，为了进一步发扬民主，提高立法质量，经研究，决定将这项法规草案在网上全文公布，广泛征求社会各界的意见。大家如有意见或建议，请于7月15日前反馈苏州市人大常委会法制工作委员会（地址：苏州市三香路998号；邮编：215004；传真：0512-68613205；电子邮件：cxz@rd.suzhou.gov.cn）。大家也可以在网页下方意见栏直接反馈意见。
苏州市人大常委会办公室
2007年5月31日
苏州市住宅区物业管理条例（草案）
第一章 总则
第一条 为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。
第三条 业主可以采取自助管理方式自行对物业进行管理，也可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的管理。
本条例所称物业管理，是指业主和物业服务企业按照物业管理合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。
街道办事处（镇人民政府）履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。
市和县级市、区人民政府有关行政主管部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的管理和监督工作。
第五条 市物业管理协会是物业管理行业的自律组织，主要负责制订物业管理行业服务标准及行为规范，组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试，调解行业内部的争议以及协助办理房产行政主管部门委托的其他事项。
第六条 任何单位、个人不得损害业主、非业主使用人的合法权益。
第二章 业主及业主（代表）大会
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
第八条 在物业管理活动中，业主除享有国家和省规定的权利外，还享有以下权利：
（一）向业主委员会和物业服务企业提出意见和建议；
（二）推选业主代表，享有被推选权；
（三）依法使用物业共用部位、共用设施设备；
（四）对业主委员会的工作享有知情和监督权；
（五）要求其他业主、物业使用人停止违反公共利益的行为。
在物业管理活动中，业主除履行国家和省规定的义务外，还应当履行以下义务：
（一）配合、支持物业服务企业按照《业主公约》等管理规约、物业管理合同和物业管理制度实施的物业管理活动；
（二）不得拖欠、拒付物业管理费，损害他人合法权益；
（三）向业主委员会提供联系方式。
第九条 物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会，依法行使物业管理权。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
一个物业管理区域内，业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业主代表大会由按比例推选的业主代表组成，业主代表一般不少于三十人，且每幢至少有一名业主代表。
第十条 已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十并且使用已超过一年的，应当成立业主（代表）大会和业主委员会。
同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用的物业建筑面积未达到百分之三十，但使用已超过两年的，可以先期成立业主（代表）大会和业主委员会。
第十一条 业主筹备成立业主（代表）大会的，应当在房产行政主管部门的业务指导下，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生大会筹备组。筹备组的人数为五至九人的单数。
筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。
建设单位或者物业服务企业应当协助筹备组开展工作，向筹备组提供业主清册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间等文件资料，并提供相应的人力、场地支持。
首次大会筹备、成立的费用由建设单位承担。
第十二条 筹备组应当履行以下职责：
（一）确定首次大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单；
（三）确认业主身份，拟定业主的投票权数；
（四）参照房产行政主管部门制订的示范文本，拟订《大会议事规则》(草案)和《业主公约》（草案）等管理规约，并广泛征求业主意见；
（五）做好召开首次大会会议的其他准备工作。
前款（一）至（四）项的内容应当在首次大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。
第十三条 首次大会会议应当通过《大会议事规则》和《业主公约》等管理规约，并选举产生业主委员会。
《大会议事规则》应当就议事方式、业主推选权和被推选权、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会组成及任期等事项作出约定。
《业主公约》等管理规约是业主的自治规则，应当对物业的使用、维护、管理,业主的其他公共利益，业主的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
《大会议事规则》和《业主公约》等管理规约自业主大会会议审议通过之日或经大会筹备组确认经物业管理区域内全体业主所持投票权数二分之一以上通过之日起生效。
《大会议事规则》和《业主公约》等管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。
第十四条 业主在大会上的投票权数，应当按照《大会议事规则》的规定确定；没有明确规定的，按以下规定处理：
（一）每套住宅计一投票权;
（二）非住宅物业专有部分（车库除外）建筑面积不足二百平方米的，计一投票权；超过二百平方米的，每满二百平方米另计一票;
（三）同一业主的投票权数，最高不超过全部投票权数的百分之三十。
依法归全体业主共有的物业，不计投票权数。
第十五条 业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。
第十六条 业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主或者二分之一以上的业主代表参加。业主（代表）大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权数二分之一以上或者二分之一以上的业主代表通过，并在物业管理区域内公告。其中筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由《大会议事规则》确定。
第十七条 业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议。业主（代表）大会定期会议应当按照《大会议事规则》的规定召开。
有下列情形之一的,业主委员会应当在十五日之内组织召开业主（代表）大会临时会议:
（一）有百分之二十以上的业主联名书面提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）《大会议事规则》或者《业主公约》等管理规约规定的其他情形。
提议召集业主（代表）大会临时会议应当附上提议人本人签名、联系方式和物业权属证明。
业主委员会应当核实提议人的业主身份。无法核实的，其提议无效。
业主委员会逾期不组织召开的，房产行政主管部门应当责令限期召开；经责令仍未召开的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）直接组织召开。
第十八条 业主委员会由业主（代表）大会选举产生，是业主（代表）大会的执行机构。业主委员会除行使国家和省规定的职权外，还行使下列职权：
（一）审定物业服务企业制定的管理方案；
（二）制定重大维修工程项目年度计划；
（三）监督公共事务管理制度的执行；
（四）审核物业服务企业经第三方审计的财务报告。
业主委员会除履行国家和省规定的义务外，还履行下列义务：
（一）执行业主（代表）大会会议的决议、决定；
（二）遵守和履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业管理费用；
（三）支持和配合物业服务企业的合法经营和管理活动；
（四）协调、处理涉及物业管理的公共事务;
（五）听取业主意见和建议，接受相关部门的监督。
业主委员会不得从事经营活动。
第十九条 业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会组成人员提议，可以临时召开会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席有效，作出决定应当经业主委员会组成人员过半数同意通过。
第二十条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规和《大会议事规则》、《业主公约》等管理规约，模范履行业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；
（四）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业任职。
第二十一条 业主委员会的人数应当是五至十五名的单数。分期建设的物业达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用后应当按照《大会议事规则》增选业主委员会委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
业主委员会的任期一般为三年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名，并可以聘用专职或兼职执行秘书。
业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主委员会或者业主（代表）大会会议提出书面辞呈。
业主委员会委员缺额按《大会议事规则》补选，但缺额人数达业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。
业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。
第二十二条 有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）索取、收受相关单位或个人财物的；
（四）不遵守《业主公约》等管理规约、拒不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；
（六）任职期间有犯罪行为的；
（七）提出书面辞呈的;
（八）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
委员资格终止后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。
第二十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的市、区房产行政主管部门备案：
（一）业主委员会备案申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）《大会议事规则》和《业主公约》等管理规约;
（四）首次业主会议记录；
（五）其他应当提供的材料。
业主委员会组成成员应当对以上报送材料的真实性负责。
房产行政主管部门应当自受理之日起十五日内，完成备案并抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并保管、使用。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。
第二十四条 业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，经百分之二十以上业主的提议可申请物业所在地街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会仍继续履行职责。
第二十五条 业主委员会组成人员集体提出书面辞呈的，应当协助业主建立筹备组召开业主（代表）大会，重新选举产生新的业主委员会。
第二十六条 业主（代表）大会和业主委员会开展日常工作的经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理、使用由《大会议事规则》具体规定。筹集和使用情况,业主委员会应当定期在物业管理区域内公告,接受业主的监督。
第二十七条 业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安、居民自治等相关工作。
在物业管理区域内，业主（代表）大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会的工作。业主委员会召开业主（代表）大会时应当告知社区居民委员会并认真听取其建议，作出的决定应当书面告知社区居民委员会。
第二十八条 物业管理区域内，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集和主持，协调处理物业管理有关事宜。
第三章 前期物业管理
第二十九条 新建住宅区应当实行前期物业管理。前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
前期物业管理实行招投标制度，具体办法由市、县级市房产行政主管部门制定。
第三十条 物业管理区域的划分应当按照以下规定进行：
（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同的共用配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；
（二）新建住宅区由城市道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，且配套设施设备、物业管理用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域;
（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为同一个物业管理区域；
（四）已建成并相毗连的住宅区，经三分之二业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当听取相关业主和所在地街道办事处（镇人民政府）的意见后,会同城市规划行政主管部门确定。
第三十一条 建设单位应当在预（销）售物业之前，参照房产行政主管部门的示范文本，制定《业主临时公约》。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。
《业主临时公约》至业主（代表）大会审议通过的《业主公约》生效时终止。
第三十二条 新建住宅区的规划设计应当充分考虑物业管理用房的需要。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置和无偿提供。
物业管理用房一般为地面以上的非居住房屋，应当设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近。
物业管理用房应当具备水、电使用功能，达到简装修水平。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当预留端口，具备正常使用功能。没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层原则上不得高于三层。
门卫室、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、监控室、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程、室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业管理用房面积。
第三十三条 物业管理用房的所有权依法属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业管理用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业管理用房权属登记，由房产登记机构核发房屋所有权证。
物业管理用房面积不计入分摊公用建筑面积内。
物业管理用房不得买卖和抵押。
- 发表于2007-06-27
第四章 物业服务收费和合同
第三十四条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。
物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应当在经营场所或者服务地点醒目位置公布，每半年或者一年向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益的支出状况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第三十五条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水电数量及其金额，按实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊，但物业管理合同另有约定的除外。
物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业管理合同中约定。
电梯起始层的业主不承担电梯、水泵运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担电梯、水泵的更新改造费用。
第三十六条 物业管理公共区域内的机动车停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，其收费标准应当按照价格行政主管部门的规定执行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等部门执行公务时在物业管理区域内停放车辆的，不得收取停车费。
第三十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益以及共用设施、设备报废后回收的残值，应当主要用于补充专项维修资金或抵充物业公共服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。
第三十八条 物业服务企业接受供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
物业服务企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
第三十九条 物业管理合同分为建设单位和其选聘的物业服务企业之间签订的前期物业委托合同；建设单位及其选聘的物业服务企业和业主之间签订的前期物业服务合同；业主委员会和物业服务企业之间签订的物业服务合同。
第四十条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业委托合同，合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位委托物业服务企业管理。前期物业委托合同应当报市、县级市房产行政主管部门备案。
前期物业委托合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期介入等费用，由建设单位与选聘的物业服务企业在前期物业委托合同中约定。
第四十一条 建设单位与其选聘的物业服务企业应当按照招投标文件和示范文本制定前期物业服务合同，明确物业管理的服务内容、服务标准、收费标准等内容。物业买受人与建设单位签订房屋买卖合同的同时，应当与建设单位和其选聘的物业服务企业签订该合同。
前期物业服务合同和前期物业委托合同的期限应当一致。期限未满、业主（代表）大会按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同和前期物业委托合同终止。
第四十二条 业主委员会应当按照业主（代表）大会的决定，参照房产行政主管部门的物业服务合同示范文本，与物业服务企业签订物业服务合同，明确服务内容、服务标准、收费标准、计费方式等有关事项，并在物业管理区域内公示。
当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。
第四十三条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，组织召开业主（代表）大会，就物业服务合同是否延续作出决定并书面通知物业服务企业。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。
业主（代表）大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不再续签物业服务合同的，业主委员会应当组织召开业主（代表）大会选聘新的物业服务企业并签订合同。
物业服务合同期满，没有召开业主（代表）大会或者业主（代表）大会没有作出是否续聘决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。
第四十四条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不能正常履约的，业主（代表）大会可以提前解聘物业服务企业。
因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求撤出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。
当事人的违约责任以及解决争议的办法按物业服务合同的约定处理。
第五章 物业的移交和接管
第四十五条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业管理用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业委托合同、前期物业服务合同终止时将上述材料和物业管理用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。
第四十六条 物业服务企业发生更替的，原物业服务企业应当在规定期限内退出物业管理区域，并向业主委员会完整移交第四十五条规定的有关物业、物品和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。
第四十七条 原业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权时将其保管的所有文书、印章和第四十五条规定的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。对不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和所在地房产行政主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第六章 物业的使用和维护
第四十八条 物业管理区域内的停车场，应当优先满足业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位、个人。尚未出售的停车位，有业主、物业使用人需要租赁的，建设单位应当出租给业主、物业使用人。
地下车位尚有空余的，物业管理区域内一般不再新辟规划以外的停车场地。地下车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他场地作为停车场地的，应当经业主委员会同意，并经相关部门批准。
物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行公务或者损坏共用设施设备。
第四十九条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。
业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当事先告知业主委员会及物业服务企业，并在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
第五十条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各市、区人民政府确定。
第五十一条 业主、物业使用人应当按照设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，并依法办理相关批准手续。
禁止在物业管理区域内利用住宅从事生产、经营活动。
禁止在物业管理区域内将车库改变使用功能用于居住、生产、经营。
出租住宅的，人均承租建筑面积不得低于十二平方米。
第五十二条 业主或者使用人进行物业装饰装修，应当遵守国家法律、法规和《业主临时公约》、《业主公约》。
物业服务企业发现违反装饰装修规定的，应当立即劝阻、制止，并督促改正。对已造成物业危害后果或者经劝阻、制止拒不改正的，应当及时告知业主委员会、有关行政主管部门。
第五十三条 业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。
业主转让或者出租物业时，应当将《业主临时公约》或者《业主公约》的内容告知受让人或承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
第五十四条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一）业主专有部分物业，由业主或使用人自行维修，毗连部位的物业，由相邻业主或使用人共同维修；
（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的维修责任，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例共同承担；
（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的维修责任，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例共同承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的维修责任，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例共同承担；
（四）单幢房屋不上人屋顶的维修责任，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例共同承担；
（五）单幢房屋可上人屋顶(包括屋面和周边围护)，如为各层所共用，其维修责任由屋顶庇护范围下各层的业主，按拥有专有部分房屋建筑面积的比例共同承担维修责任；如仅为若干层(户)使用，由使用层(户)的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；
（六）与住宅具有区分关系的车库(位)，其维修责任由所有人按比例共同承担；
（七）住宅区内共用设施设备维修、更新，改造的维修责任，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例共同承担。
属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。
第五十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业应当按照有关住宅养护标准、政府有关规定和《业主临时公约》、《业主公约》的约定，定期维修养护。
物业服务企业应当按照物业管理合同对其负有维护责任的物业定期维修养护。
当物业出现安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者直接按照《业主临时公约》、《业主公约》的约定，可以由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。专项维修资金的收取、使用、管理办法由市、县级市房产行政主管部门另行制定。
业主可以凭有效证件查询维修资金缴存、使用及账面余额情况。
第五十七条 按照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主无法及时形成统一意见的，街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会限期维修，也可以先行组织维修或救助。有关费用经审核或审计后，由相关业主分摊或从维修资金账户中列支，并向业主公示。
第七章 法律责任
第五十八条 业主、非业主使用人违反《业主临时公约》、《业主公约》、物业使用禁止规定和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任。
业主、非业主使用人未按照《业主临时公约》、《业主公约》、物业管理合同交纳物业管理费用的，业主委员会、建设单位、物业服务企业可以根据合同约定加收滞纳金并进行催缴，对于超过三个月不交纳物业管理费用的业主，物业服务企业可以通过司法途径解决。
第五十九条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例或者损害公共利益的，该决定无效，房产行政主管部门应当责令其限期改正，逾期不改正的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。
第六十条 违反本条例的有关规定，具有下列情形之一的，由房产行政主管部门按照以下规定进行处罚：
（一）建设单位或者物业服务企业不予协助业主（代表）大会筹备工作的，责令其协助，并可以处以三万元以下的罚款；
（二）建设单位拒不承担首次大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可以处以十万元以上二十万元以下的罚款；
（三）建设单位提供的物业管理用房不符合本条例规定条件的，责令其改正，并可以处以十万元以上二十万元以下的罚款；
（四）建设单位未对共用场地、设施设备单独配置计量器的，责令其改正，并可以处以十万元以上二十万元以下的罚款；
（五）建设单位拒绝将未出售的车位出租给业主、物业使用人使用的，责令其改正，并可以处以五万元以上十万元以下的罚款；
（六）物业服务企业擅自撤离物业管理区域的，责令其改正，并处五万元以上十万元以下的罚款；逾期仍不改正的，由物业资质管理机关吊销其资质证书。
第六十一条 违反本条例规定，依法应当由规划、建设、城管、工商、物价、园林绿化、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第八章 附则
第六十二条 本条例所称业主，是指房屋所有权人。
本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业管理合同从事专业物业管理活动的企业。
本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。
本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。
第六十三条 工业厂房、办公楼、商场、医院等非住宅的物业管理参照本条例的规定执行。
第六十四条 市、县级市房产行政主管部门应当根据本条例制定实施细则。
第六十五条 本条例自2008年1月1日起施行。
第三十四条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。
物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应当在经营场所或者服务地点醒目位置公布，每半年或者一年向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益的支出状况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第三十五条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水电数量及其金额，按实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊，但物业管理合同另有约定的除外。
物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业管理合同中约定。
电梯起始层的业主不承担电梯、水泵运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担电梯、水泵的更新改造费用。
第三十六条 物业管理公共区域内的机动车停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，其收费标准应当按照价格行政主管部门的规定执行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等部门执行公务时在物业管理区域内停放车辆的，不得收取停车费。
第三十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益以及共用设施、设备报废后回收的残值，应当主要用于补充专项维修资金或抵充物业公共服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。
第三十八条 物业服务企业接受供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
物业服务企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
第三十九条 物业管理合同分为建设单位和其选聘的物业服务企业之间签订的前期物业委托合同；建设单位及其选聘的物业服务企业和业主之间签订的前期物业服务合同；业主委员会和物业服务企业之间签订的物业服务合同。
第四十条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业委托合同，合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位委托物业服务企业管理。前期物业委托合同应当报市、县级市房产行政主管部门备案。
前期物业委托合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期介入等费用，由建设单位与选聘的物业服务企业在前期物业委托合同中约定。
第四十一条 建设单位与其选聘的物业服务企业应当按照招投标文件和示范文本制定前期物业服务合同，明确物业管理的服务内容、服务标准、收费标准等内容。物业买受人与建设单位签订房屋买卖合同的同时，应当与建设单位和其选聘的物业服务企业签订该合同。
前期物业服务合同和前期物业委托合同的期限应当一致。期限未满、业主（代表）大会按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同和前期物业委托合同终止。
第四十二条 业主委员会应当按照业主（代表）大会的决定，参照房产行政主管部门的物业服务合同示范文本，与物业服务企业签订物业服务合同，明确服务内容、服务标准、收费标准、计费方式等有关事项，并在物业管理区域内公示。
当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。
第四十三条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，组织召开业主（代表）大会，就物业服务合同是否延续作出决定并书面通知物业服务企业。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。
业主（代表）大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不再续签物业服务合同的，业主委员会应当组织召开业主（代表）大会选聘新的物业服务企业并签订合同。
物业服务合同期满，没有召开业主（代表）大会或者业主（代表）大会没有作出是否续聘决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。
第四十四条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不能正常履约的，业主（代表）大会可以提前解聘物业服务企业。
因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求撤出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。
当事人的违约责任以及解决争议的办法按物业服务合同的约定处理。
第五章 物业的移交和接管
第四十五条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业管理用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业委托合同、前期物业服务合同终止时将上述材料和物业管理用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。
第四十六条 物业服务企业发生更替的，原物业服务企业应当在规定期限内退出物业管理区域，并向业主委员会完整移交第四十五条规定的有关物业、物品和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。
第四十七条 原业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权时将其保管的所有文书、印章和第四十五条规定的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。对不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和所在地房产行政主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第六章 物业的使用和维护
第四十八条 物业管理区域内的停车场，应当优先满足业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位、个人。尚未出售的停车位，有业主、物业使用人需要租赁的，建设单位应当出租给业主、物业使用人。
地下车位尚有空余的，物业管理区域内一般不再新辟规划以外的停车场地。地下车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他场地作为停车场地的，应当经业主委员会同意，并经相关部门批准。
物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行公务或者损坏共用设施设备。
第四十九条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。
业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当事先告知业主委员会及物业服务企业，并在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
第五十条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各市、区人民政府确定。
第五十一条 业主、物业使用人应当按照设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，并依法办理相关批准手续。
禁止在物业管理区域内利用住宅从事生产、经营活动。
禁止在物业管理区域内将车库改变使用功能用于居住、生产、经营。
出租住宅的，人均承租建筑面积不得低于十二平方米。
第五十二条 业主或者使用人进行物业装饰装修，应当遵守国家法律、法规和《业主临时公约》、《业主公约》。
物业服务企业发现违反装饰装修规定的，应当立即劝阻、制止，并督促改正。对已造成物业危害后果或者经劝阻、制止拒不改正的，应当及时告知业主委员会、有关行政主管部门。
第五十三条 业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。
业主转让或者出租物业时，应当将《业主临时公约》或者《业主公约》的内容告知受让人或承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
第五十四条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一）业主专有部分物业，由业主或使用人自行维修，毗连部位的物业，由相邻业主或使用人共同维修；
（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的维修责任，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例共同承担；
（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的维修责任，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例共同承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的维修责任，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例共同承担；
（四）单幢房屋不上人屋顶的维修责任，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例共同承担；
（五）单幢房屋可上人屋顶(包括屋面和周边围护)，如为各层所共用，其维修责任由屋顶庇护范围下各层的业主，按拥有专有部分房屋建筑面积的比例共同承担维修责任；如仅为若干层(户)使用，由使用层(户)的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；
（六）与住宅具有区分关系的车库(位)，其维修责任由所有人按比例共同承担；
（七）住宅区内共用设施设备维修、更新，改造的维修责任，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例共同承担。
属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。
第五十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业应当按照有关住宅养护标准、政府有关规定和《业主临时公约》、《业主公约》的约定，定期维修养护。
物业服务企业应当按照物业管理合同对其负有维护责任的物业定期维修养护。
当物业出现安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者直接按照《业主临时公约》、《业主公约》的约定，可以由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。专项维修资金的收取、使用、管理办法由市、县级市房产行政主管部门另行制定。
业主可以凭有效证件查询维修资金缴存、使用及账面余额情况。
第五十七条 按照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主无法及时形成统一意见的，街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会限期维修，也可以先行组织维修或救助。有关费用经审核或审计后，由相关业主分摊或从维修资金账户中列支，并向业主公示。
第七章 法律责任
第五十八条 业主、非业主使用人违反《业主临时公约》、《业主公约》、物业使用禁止规定和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任。
业主、非业主使用人未按照《业主临时公约》、《业主公约》、物业管理合同交纳物业管理费用的，业主委员会、建设单位、物业服务企业可以根据合同约定加收滞纳金并进行催缴，对于超过三个月不交纳物业管理费用的业主，物业服务企业可以通过司法途径解决。
第五十九条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例或者损害公共利益的，该决定无效，房产行政主管部门应当责令其限期改正，逾期不改正的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。
第六十条 违反本条例的有关规定，具有下列情形之一的，由房产行政主管部门按照以下规定进行处罚：
（一）建设单位或者物业服务企业不予协助业主（代表）大会筹备工作的，责令其协助，并可以处以三万元以下的罚款；
（二）建设单位拒不承担首次大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可以处以十万元以上二十万元以下的罚款；
（三）建设单位提供的物业管理用房不符合本条例规定条件的，责令其改正，并可以处以十万元以上二十万元以下的罚款；
（四）建设单位未对共用场地、设施设备单独配置计量器的，责令其改正，并可以处以十万元以上二十万元以下的罚款；
（五）建设单位拒绝将未出售的车位出租给业主、物业使用人使用的，责令其改正，并可以处以五万元以上十万元以下的罚款；
（六）物业服务企业擅自撤离物业管理区域的，责令其改正，并处五万元以上十万元以下的罚款；逾期仍不改正的，由物业资质管理机关吊销其资质证书。
第六十一条 违反本条例规定，依法应当由规划、建设、城管、工商、物价、园林绿化、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第八章 附则
第六十二条 本条例所称业主，是指房屋所有权人。
本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业管理合同从事专业物业管理活动的企业。
本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。
本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。
第六十三条 工业厂房、办公楼、商场、医院等非住宅的物业管理参照本条例的规定执行。
第六十四条 市、县级市房产行政主管部门应当根据本条例制定实施细则。
第六十五条 本条例自2008年1月1日起施行。
苏州房产信息网 2007-6-21
建立和完善业主代表大会制度
【矛盾焦点】
业委会建了，但不管用
【案例】
从2004年底到2005年10月，这里爆发了一场规模宏大、震惊苏州的物业风波。由于媒体关注，“业主运动”的先驱们曾风风火火地登上了美之国小区的民众舞台。然而，物业公司换了三茬，这批“草根民主”的发起人却越来越沉默了，以致许多小区业主说“业委会形同虚设”。
【解决方案】
每幢楼至少有一名业主代表
目前苏州的楼盘日趋大型化，有的楼盘已超过50万平方米。范成标介绍说，为体现民主，集中反映民意，《条例（草案）》设定了物业管理实行业主代表大会制度，并对业主代表的产生条件、程序和终止程序，以及业主代表大会地位、作用、职责等作了明确规定。
《条例（草案）》规定：业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会，依法行使物业管理权。一个物业管理区域内，超过一百户业主就可成立业主代表大会，业主代表大会由按比例推选的业主代表组成，业主代表一般不少于30人，且每幢至少有一名业主代表。业主代表大会定期召开，也可根据情况临时召开。业主委员会由业主代表大会选举产生，是业主代表大会的执行机构。业主委员会会议每季度至少召开一次。
车位只卖不租，将被依法“叫停”
【矛盾焦点】
停车位物业只售不租
【案例】
2006年上半年，明日家园小区业主因停车问题与保安之间连续发生冲突，先后四五次上演业主与保安打架事件，其后是业主大规模用汽车堵门并冲击物业管理办公室。
导火线是停车问题。物业公司要求业主购买停车位，而业主不买账。2006年5月11日下午2点开始，物业公司的保安要求业主出示停车证才能开车入内。一些业主由于没有办理停车证，被拒绝入内，于是将车堵在门口。到晚上9点多，60多辆汽车堵在明日家园南环西路和龙西路的两处门口，造成交通堵塞，业主们与物业公司人员激烈争吵。部分业主与物业公司的管理人员和保安发生了冲突，一名业主受了轻伤。
【解决方案】
未出售的车位，业主可租
范成标认为，在小区的群体事件中，对于停车问题的争执占有不小的比例。为此，《条例（草案）》明确了停车场要优先满足业主、物业使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。同时为了防止建设单位对车位的只售不租，规定尚未出售的停车位，有业主、物业使用人需要租赁的，必须出租给业主、物业使用人。同时，禁止物业公司未经业主委员会同意，把道路空地作为停车场地出租。
共用部位留给大家用
【矛盾焦点】
共用部位属于谁？
【案例】
华阳里19号有140多平方米，属于小区所有业主的共有财产，当初说好了要做老年活动室的，但后来物业把房子出租了。租期到了，物业空关了8个多月。在物业与业主委员会沟通不良的情况下，双方矛盾冲突难以解决。
【解决方案】
共用部位禁止经营行为
范成标介绍说，目前，住宅小区里，居民投诉较为集中的将住宅作为生产、经营场所，车库居住，或作为生产经营场所，以及住宅群租现象，这些在《条例（草案）》中都明确予以禁止。同时，对于住宅小区的道路、绿化、场地以及其他共用部位、共用设施设备，《条例（草案）》规定，任何单位和个人不得擅自占用、挖掘。若临时确需占用、挖掘的，应当征求直接利害关系人的意见，征求业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
物业收费明码标价及时公布
【矛盾焦点】
底楼用户要不要交电梯费
【案例】
“我一天都没坐过电梯，凭什么要交电梯费”，网名小K的质疑在苏州某论坛上热闹了好长时间，为此也引发了不小的争议。底层用户平时不需要依靠电梯进出家门，有的居民便拒绝交纳电梯费。但事实上物业的收费却按照楼道内的户数平均分摊的。
【解决方案】
除电梯起始点设在地下层之外，底楼用户不承担电梯运行费
范成标介绍说，《条例（草案）》中规定，除电梯起始点设在地下层之外，电梯起始层的业主不承担电梯、水泵运行费，但应当承担电梯、水泵的更新改造费用。
同时，《条例（草案）》还规定，物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应当在经营场所或者服务地点醒目位置公布，每半年或者一年向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益的支出状况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。另外，物业服务企业应定期公布共用场地、设施设备消耗的水电数量及其金额，按实际支出和约定的收纳方式向全体业主合理分摊。