主题：链家经纪人态度好链家房源还很广

2010年11月15日，链家获悉住建部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，同时限定在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。“链家地产”副总裁林倩认为此次政策的出台主要是为了遏制国外热钱进入中国房地产市场进行投资。外籍人士在境内购房的审查更为严格。链家认为外籍人士在购房的过程中，操作流程和审批环节都比较复杂，需要到材料和证明也比较多，容易出错。“链家地产”副总裁林倩提外籍人士在购房的过程中，应该注意以下几点：

首先，链家提示了解政策，准备好充分的材料、证明。 由于外籍人士的特殊性，因此在交易的过程中，其要求的材料和证明都比较多，如，需要收入证明，一年以上居住的证明，买卖协议等。此外需要特别提供的材料是：护照、在京居留证、在京户口联系人，联系人身份证及户口本。其中有一些文件为外文文件，要做译文公证。在交易的过程中，还需要填写一份承诺书，承诺所购买的房屋是其唯一拥有住房。

其次，链家提醒贷款环节银行选择有限。外籍人士贷款购房在具体的贷款额度、贷款的年限、征信要求、评估及贷款利率等环节具体的审核标准与国人并没有什么太大的区别。但链家统计目前仅有几家大银行提供针对外籍人士房贷方面的业务。而且各个银行所办理的条件不同。由于办理外籍人士房贷流程复杂，所以很多银行不提供这类业务，部分银行针对部分人群办理。例如北京银行并不办理外籍人士的房贷业务，交通银行只办理外籍人士一套购房的贷款业务。因此，链家提示如果外籍人士想采取贷款购房的方式，应该了解哪个银行可以办理该类业务。

“链家地产”副总裁林倩提醒购房者应该在购买和办理过户之前，充分了解所需材料和办理流程，避免因一些材料不齐全的问题而延长交易周期，影响回款时间。而且，链家提示对于向外籍人士出售房产的业主来说，业主也应该充分了解购房的过程，保证交易顺利进行。

近日，链家统计京贸国际城因房价下降7000元/㎡，而受到链家的关注。目前链家认为由于调控政策的影响以及12月即将执行的预售资金监管政策，市场成交难度增大，链家认为降价行为往往不是个例，给很多开发商造成了销售的压力。除了直接降价行为之外，开发商也采取了很多其它五花八门的打折促销手段。“链家地产”副总裁林倩提醒消费者在购房过程应理智对待开发商打折促销手段，链家提示应结合自身的需求选择合适的楼盘。

首先，链家提醒理智对待降价促销。据“链家地产”市场研究部统计，到目前11月份共有26个预售项目。很多开发商选择低价开盘，并且实际的成交价也低于预售价。链家分析部分购房者因开发商降价而冲动购买。“链家地产”副总裁林倩提醒购房者，在购房的过程中，应该理智对待降价。链家提示不仅要了解其下降的幅度，也要衡量其降价之后的价格水平。链家统计由于调控前部分楼盘的定价虚高，与周边区域房屋真实价格不符合，虽然有明显的降价，但未必就是区域内的最低价，链家提示应该多与周边区域房源对比衡量。

其次，链家提醒了解低价背后的原因。链家分析开发商打折促销有诸多的因素影响，可能与当时的市场环境以及开发商资金状况有关，其次链家认为与房屋自身的优势也有很大的关系。链家分析部分区域楼盘价格偏低的原因是由于其周边环境较差，而且可能户型和格局与其它区域相比没有优势，所以价格偏低。“链家地产”副总裁林倩提醒购房者，不要被表面的低价迷惑，应该根据房屋的质量、格局等方面衡量性价比，链家提示购买高性价比房源，而不是一味的追求低价。

第三，链家提示权衡促销购买是否划算。目前开发商促销的手段越来越五花八门，包括打折、折后再减价，买房送装修、送花园等等。链家认为各种优惠的促销的手段让购房者感到迷惑。“链家地产”副总裁林倩认为，面对多样的促销手段，消费者衡量哪个最划算，而不要被表面的宣传迷惑。而且链家提示也要和开发商协调好优惠的具体兑现方式。

“链家地产”副总裁林倩提醒购房者，应该明辨开发商促销手段背后的原因，衡量降价之后房屋的性价比，而不是在促销手段下急于购买。同时，链家提示在购买二手房过程中也应该保持理性，充分了解业主心态以及市场趋势以后，再去购买。

链家获悉继央行10月19日将人民币存贷款利率上调0.25个百分点后，10月20日国家住房和城乡建设部对住房公积金存贷款利率也进行相应调整。链家统计五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。

“链家地产”副总裁林倩认为，加息之后，组合贷款将会有更多的消费者选择。链家统计组合贷款的主要的优点是，能够享受公积金的首付成数和利率，同时又可以利用商业贷款获得更多的贷款金额，但是链家分析组合贷款由于兼顾商业贷款和公积金贷款，与单一的贷款不同，办理程序复杂，购房者很容易就会出错。“链家地产”副总裁林倩提醒消费者，在办理组合贷款时应该注意以下几点事项：

链家提示明确组合贷款相关收费标准。链家分析办理组合贷款，借款人除要按公积金贷款标准在门店签约时预交评估费1500元（最终按实际评估值3‰收取，最高1500元）外，还需在管理中心面签时现场缴纳担保费（公积金部份按借款额3‰收取，商贷部份按借款额4‰收取）。而链家提示商业贷款只需要缴纳评估费用。

“链家地产”副总裁林倩提醒购房者，在当前政策环境下，组合型贷款虽具有明显贷款和还款优势，但链家分析由于组合贷款需满足公积金和商贷两方面的要求，其在所需材料、办理时限、以及收费标准上都较为复杂，购房者在决定采取组合型贷款购房之前， 应该了解清楚办理各个细节，以及以后还款的具体的问题，以免在办理过程中，带来一些不必要的麻烦。

近年来，链家分析在规避高房价和追求品质生活的需求引导下，越来越多的购房者选择在自然环境、生活环境较为舒适的异地购房。链家统计如一些北京购房者会选择在环境优美、气候宜人的青岛、威海等地购房；而一些上海购房者则会选择周边的苏州、昆山等地购房。链家分析异地房产除具明显的价格优势外，还可同时满足养老、休闲、投资等多种需求，链家认为具有高性价比的特性。但链家分析由于异地购房客观上存在严重的信息不对称，因此在产权性质、贷款政策、物业信息等方面存在一定的风险。“链家地产”副总裁林倩分析认为，异地购房首先需从风险和回报两个方面综合评估房产的投资价值，并密切结合政策变化情况，链家提示在充分考虑自身经济实力和支付能力的基础上做出理性决策。

首先，链家提示确认是否有异地贷款购房资格。2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对异地购房做出了一定的限制。《通知》明确表示对于不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。由于各地政策执行情况和具体实施细则存在一定的差异，链家提示购房者应在购房之前就自身具体情况咨询当地银行和贷款咨询服务机构，来确定自己是否具有在该地贷款购房的资格。

其次，链家提示确认异地购房贷款认定标准。链家获悉2010年9月29日出台的楼市调控新政，将贷款购买商品住房的首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，则严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。链家提示这里须特别注意的是，二套放贷的认定标准各地也有所区别，对于异地购房是否属于二套房，购房者可到当房地产相关部门或房地产经纪公司进行咨询，以便选择最有利的贷款方式。链家提示如果异地购房者所购买的异地住房被认定为第二套房，则要从贷款首付比例和贷款利率两个方面进行整合的分析和比较，确保所购房产的投资价值足以补偿因二套房贷款所带来的额外利息支出。

最后，“链家地产”副总裁林倩特别提醒购房者：异地购房应首选现房或二手房，慎重选择期房。链家认为如条件允许购房者应尽量到项目所在地进行实地考察，以便全面了解项目户型、层高、容积率、物业配套等信息。

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